Зібрати папірці складніше, ніж побудувати хмарочос

В Україні оформлення вже побудованого житла займає півроку, а іноді набагато довше. Чому так відбувається?

Побудувати будинок фізично – ще не означає завершити справу. Тут-то все найцікавіше і починається.

Попереду дві непрості процедури – введення готового житла в експлуатацію, а потім оформлення документів на право власності покупцям. Не пройшовши їх, готові житлові будинки або комплекси перетворюються у довгобуди або в долговводы (назвемо їх так).

Обидва ці етапи можуть виявитися по тим чи іншим причинам нездоланними. Так і стоять нові будинки, руйнуючись від часу, без тепла і світла. Або, у разі затримки на другому етапі, будинки заселяються інвесторами будівництва, які так і не стають власниками квартир і, що цілком очікувано, намагаються позбутися від них. «Як позбавився? – перепитує один з ризикнули на етапі котловану ще до кризи і продав за договором переуступки свій долговвод в 2009 році. – Знайшов такого ж лоха, як і я. Тільки я був вже лох з досвідом, а він – ще ні».

Чому enter гальмується?

«Затримки у митному оформленні з вини забудовників після 2008 року почастішали, – вважає перший заступник виконавчого директора Конфедерації будівельників України Тарас Лилик. – До 2008 року, коли рентабельність будівельного бізнесу була досить високою, на ринок зайшли некомпетентні організації, метою яких була тільки прибуток без відповідної матеріально-технічної, кадрової і фінансової бази».

За словами Івана Трофименко, молодшого партнера юрфірми OMP, після того, як на початку 2011 року набув чинності Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», держкомісія зазвичай приймає готові будинки за 10 днів – якщо в об’єкта немає особливих проблем. Але часто вони є. Найпоширеніші наступні.

1. Несплата забудовником пайового внеску на розвиток інфраструктури міста. За законом, пайовий внесок до початку 2011 року повинен був сплачуватися не пізніше одного місяця після прийняття об’єкта в експлуатацію. З 1 січня 2013 року

– виключно до прийняття. Зараз формально такої вимоги немає, але, як правило, забудовники все одно змушені укладатися в такі терміни. Розмір пайового внеску для житлового будівництва обмежений сьогодні 4% від генпідрядної вартості робіт, і місто не має право додатково вимагати площі в об’єктах. Але кризовий період «виростив» безліч довгобудів. За договорами, які компанія укладала кілька років тому, прописані «застарілі», більш жорсткі вимоги. І хоча сьогодні вони можуть бути оскаржені в суді, місцевий ДАБК під політичним тиском міськадміністрації може знаходити приводи для відмови у введенні в експлуатацію до виконання таких зобов’язань.

2. За кілька років застаріли і технічні умови на підключення до мереж енерго – та водопостачання, і їх доводиться оновлювати. Витрати на поновлення договорів оренди земельної ділянки на практиці наближаються до витрат при первісному землевідведення.

3. Зміна проекту в ході будівництва теж тягне за собою повторне проходження погоджень, а в деяких випадках і державної експертизи. Ці випадки непоодинокі – багато компаній скоротили площі житла і навіть паркомісць, збільшивши їхню загальну кількість.Якщо ж забудовник спочатку будує, а потім намагається привести у відповідність документацію, це може стати причиною повної зупинки проекту.

4. З 2008 року багато об’єкти були продані новим власникам з метою уникнення банкрутства. Така зміна часто спричиняла за собою цілий ряд змін в структурі реалізації проекту – вихід з нього «своїх» підрядників, розрив відносин з інвесторами. Можливі корпоративні конфлікти з судовими розглядами, арештами майна та заборонами на проведення будівельних робіт.

5. «Банальні» фінансові труднощі. Часто вони полягають в неповернення банкам кредитних коштів і супроводжуються зверненням стягнення банку на об’єкт.

6. Затягування у часі вимірів і видачі техпаспортів БТІ, поштової адреси.
Нижче історії трьох київських «долговводов». Всі вони, як у Толстого, нещаслива по-своєму.

Mega City: зовсім інший проект

Репутація компанії «Укоінвестбуд», представленої на ринку віялом організацій, похитнулася не сьогодні. В інтернеті можна знайти чимало незадоволених відгуків інвесторів та колишніх співробітників, з якими «Укз» по тим чи іншим причинам не розрахувалася.

У той же час, запевняють у «Укоінвестбуд», будівництво більшості «завислих» єктів активно завершується, а керівники групи компаній нібито готові публічно спілкуватися і відповідати на «незручні» питання. Наскільки можна вірити цьому, ми побачимо вже в цьому році. «Укз» обіцяє добудувати і ввести в експлуатацію всі частини МФК Mega City по Харківському шосе, 19 та 19А. А потім зайнятися оформленням документів одразу на всесь будинок.

Об’єкт на Харківському шосе «Укоінвестбуд» почав зводити ще у 2004 році. За інформацією інвесторів, польстившихся на привабливі ціни в новобудові, початковий проект передбачав будівництво житлового будинку висотою 12 поверхів. Проект змінювався в процесі будівництва переглянуті були навіть площі квартир: одні збільшилися на кілька метрів, за які компанія вимагала від покупця доплатити за новими ринковими цінами, інші – зникли зовсім.

Сьогодні Mega City – це комплекс у дві черги висотою до 35 поверхів і загальною площею 220 000 кв. м, з яких 100 000 кв. м – це житло. Перша черга складається з чотирьох секцій, дві з яких (3-я і 4-я) побудовані і заселені в 2007 році. Документ, що підтверджує введення в експлуатацію цих секцій, в компанії не надали.

На питання, чому мешканці живуть без документів вже п’ятий рік і чи є якийсь прогрес у оформленні прав власності, маркетолог компанії Олена Коптюхне відповіла, посилаючись на зайнятість, і запропонувала шукати інформацію на сайті проекту. Але там можна знайти лише два виданих у 2012 році сертифіката відповідності на три з 12 поверхів комерційних площ загальною площею близько 20 000 кв. м.

«Лазурний блюз»: проклята котельня

«Як раз зараз іде процес підготовки до оформлення права власності. Ми запрошуємо людей на звірки за площами, – каже Андрій Ковальов, директор ФК «Митех». – Була затримка в БТІ та отримання поштової адреси».

Компанія «Митех» залучала кошти від населення на будівництво ЖК «Лазурний блюз» по вул. О. Туманяна, 15А, загальною площею житла 100 000 кв. м. Замовник будівництва житлового комплексу – компанія «Укртелефільм» (користувач землі), забудовник – «Інтерінвестсервіс», генеральний підрядник – «Нафтогазбуд-Україна».

Будівництво ведеться з 2005 року – тобто вже сім років. Будинок був практично готовий ще в 2010 році, а введений в експлуатацію у квітні 2012 року.

За словами Ковальова, в 2007 році забудовник змінив проект у зв’язку з переведенням будинку на опалення власної котельні, і доументацию довелося змінювати відповідним чином. Це була тільки перша в низці припинень будівництва.

У 2008 році, коли фінансування за рахунок інвесторів різко припинилося, а власних ресурсів не вистачало, «Інтерінвестсервіс» почав вести переговори з банком «Форум» про кредитування будівельного проекту. «Ці переговори в кризових умовах були дуже тривалими, і коли ми почали отримувати перші гроші і опанували їх, банк «Форум» був придбаний Commerzbank, – розповідає Ковальов. – Нове керівництво банку ініціювало перевірку, на час якої будівництво було призупинено. Це, в свою чергу, спричинило за собою хвилю невдоволень з боку інвесторів, які звернулися з листами в контролюючі органи. І знову почалися перевірки, а будівництво знову ж стояла».

Потім почалися проблеми з документацією. У «Укртелефільму» закінчився термін дії договору оренди. Крім того, відбулася зміна підрядника – а це теж тягне за собою необхідність отримати новий дозвіл на будівництво.
За словами одного з агентів з нерухомості, будинок поки не заселили, тільки підключили до водопостачання (опалення незабаром підключать). «За моїми спостереженнями, деяка частина робіт виконана не зовсім якісно (наприклад, ліфти)», – говорить ріелтор.

«Ми вже знаходимося на завершальній стадії, – запевняє Ковальов. – Звірки по площах почали буквально вчора». Водночас, як уточнили в КП «Житлосервіс», обміри БТІ і звірка проводяться до подачі документів на оформлення права власності, так що «це ще нічого не означає». Тим більше, що на форумах можна зустріти запрошення інвесторів на звірку ще в 2011 році.

«Печерський квартал»: марафон із перешкодами

Власникам ЖОК «Печерський квартал» на бул. Дружби Народів, 14-16 вдалося скласти повний пакет документів на оформлення свідоцтв на право власності в Головне управління житлового забезпечення КМДА через тринадцять місяців після введення будинку в экусплуатацию.

За словами менеджера з продажу компанії-забудовника «Трест «Південзахідтрансбуд» (ПЗТБ) Сергія Дягелю, управління прийняло документи у кінці липня 2012 року. Введена ж в експлуатацію перша черга комплексу (три секції з п’яти, житлова площа 22 000 кв. м) ще 15 червня 2011 року.

«Після будівництва житла у забудовника настають важкі часи, пов’язані з введенням об’єкта в експлуатацію та отриманням юридичних документів, – каже Дягель. – Це вже давно ні для кого не секрет і не визнавати цей факт – що бути страусом, який ховає голову в пісок».

Здавалося б, ніяких особливих проблем в ЮЗТС не було – але документи збирали більше року. Просто не пощастило. І не везти продовжує. У КП «Житлосервіс» запевняють: термін оформлення свідоцтв про право власності при наявності повного пакету документів не перевищує трьох тижнів. Але ЮЗТС вдалося здати документи як раз в період відпусток, тому свідоцтва очікуються лише наприкінці вересня. За словами Дягелю, управління видало поки тільки першу партію свідоцтв – на 15 з 235 квартир першої черги.

Будувати будинки складніше, ніж збирати папірці. Вірно? Невірно, скаже вам майже будь київський забудовник. Тарас Лилик з Конфедерації будівельників каже, що довгі терміни узгодження і оформлення документів – півроку і більше – вже швидше правило, ніж виняток.