Житло закордоном: що, де, почім?


Купівля житла за кордоном залишається популярним засобом інвестування серед українців. Перспектива отримання виду на проживання та відпочинку в улюбленій країні без додаткових витрат – основні причини покупки.
Де сьогодні вигідно купувати житло, які існують ризики, і скільки для цього потрібно мати грошей?

«Улюблені» країни українців

Серед найпопулярніших країн серед українських покупців: Німеччина, Словаччина, Чехія, Польща, Болгарія, Іспанія, Кіпр, Марокко, Італія, Франція, Хорватія, Туреччина, і до недавнього часу Єгипет.
«Переважна більшість заявок припадає на Іспанію і Болгарію. Причина цього досить проста – це країни-члени Євросоюзу з прийнятними для України цінами на нерухомість і чудовими морськими узбережжями», – говорить Артур Кулаковський, провідний менеджер департаменту нерухомості компанії «Гольфстрім».
Також досить велика частина українців купують закордонну нерухомість, щоб отримати вид на проживання. Серед країн, які дають дозвіл на проживання власникам нерухомості – Туреччина, Латвія, Іспанія, Болгарія, Кіпр, Домініканська республіка, Панама та інші.
«Для отримання європейського виду на проживання мало однієї тільки покупки нерухомості. В Іспанії зараз розглядається законопроект, який дозволить отримувати ВНП іноземцям, які купили житло дорожче 160 тисяч євро. Але цей закон ще не прийнятий. Також в Іспанії можна отримати вид на проживання без права на роботу при наявності доходу від 1 500 тис. євро в місяць на одну людину. Цей вид на проживання не дозволяє офіційно влаштовуватися на роботу в Іспанії, але він не забороняє відкрити свою фірму і займатися бізнесом. З іншого боку, в Болгарії є сильно спрощена схема отримання ВНЖ для пенсіонерів. Для цього необхідно придбати нерухомість і зібрати невеликий пакет документів», – говорить г-н Кулаковський.
Також купують житло за кордоном та з метою інвестування. При цьому покупки роблять як на первинному, так і вторинному ринку.
«Для інвестування я б рекомендував Німеччину. У цій країні можна купувати дуже дешеві квартири в студентських районах і здавати їх в оренду студентам. Але Німеччини мінус – відсутність візових пільг для власників нерухомості», – зазначив експерт.

Ризики – мінімальні

За словами людей, які «в темі», при купівлі житла за кордоном ризики практично відсутні. Інвестувати в квадратні метри інших країн у більшості випадків безпечніше, ніж в Україні. «Якщо нерухомість купується на первинному ринку, інвестора страхують від всіляких ризиків. Якщо в Україні покупець, який бажає придбати житло на стадії будівництва, по суті, може сподіватися тільки на сумлінність забудовника, то закордоном – він захищений на законодавчому рівні», – говорить Олексій Перечко, незалежний експерт з купівлі нерухомості за кордоном. Зі спеціалістом згоден і Артур Кулаковський.
«На мій погляд, найбільший ризик – це купити не ту нерухомість, яку до цього представляли в мріях. Щоб цього уникнути, потрібно дуже ретельно обміркувати побажання до нерухомості, з’їздити в країну, побачити панує там атмосферу. І вже після цього варто займатися вибором бажаної нерухомості. А інших ризиків немає. Можна без побоювань купувати нерухомість навіть на етапі будівництва, випадків, щоб в Європі будинку не добудовувалися і інвестори з-за цього несли збитки, в моїй практиці не було», – говорить він. Найскладніше питання при придбанні житла за кордоном – для отримання цього дозволу Національного банку України. За словами Олексія Перечко, згідно українського законодавства для того, щоб придбати закордонну нерухомість, потрібна спеціальна ліцензія НБУ. Робиться це для того, щоб перевірити за чесно зароблені гроші купуються квадратні метри. Також якщо для покупки береться іпотека в іноземному банку, потрібна ще одна ліцензія НБУ. При цьому поки українська держава буде перевіряти чесність походження доходів покупця, останнього можуть запросити на співбесіду в правоохоронні й інші держоргани, щоб з’ясувати, навіщо людині знадобилася нерухомість не в Україні.

Ціна питання

За словами експертів, вартість житла закордоном нижче або порівнянна з ціною на квадратні метри в Україні. В середньому потрібно від 25 тис. євро.
«У Болгарії можна починати підбирати апартаменти біля моря або в гірських курортах від 18 тисяч євро. Це будуть невеликі студії в пішій доступності від моря чи підйомника. В середньому ж, краще мати із собою близько 35-40 тисяч євро», – говорить Артур Кулаковський. Що ж стосується Іспанії, то мінімальна сума для покупки – це 60 тисяч євро. «Ця цінова політика стосується лише одного регіону – півдня узбережжя Коста Бланка. Якщо ж брати інші регіони, то варто розраховувати на суму від 100 тисяч євро. Але в питанні покупки нерухомості Іспанія вигідно відрізняється від інших країн. Іспанські банки лояльно ставляться до видачі іпотеки іноземним громадянам, що дозволить вибирати з об’єктів, вартість яких перевищує початковий бюджет», – зазначає експерт. Що стосується податків, то в Болгарії найнижчі податки на нерухомість в Європі.
Виплачується податок рівними частинами раз на квартал. Річна ставка податку всього 0,15% від вартості нерухомості. В Іспанії ж податок на нерухомість складе не менше 0,8% річних. Ставка податку залежить від регіону і може бути вище. Базою оподаткування є кадастрова вартість нерухомості. У той же час, не дивлячись на досить прийнятні ціни, утримання нерухомості в більшості країн – справа недешева. Комунальні платежі в цілому вище, ніж в Україні.
«В Іспанії електрика коштує 0,086 євро за 1 кВт, водопостачання – 1 євро за кубометр на материку і 1,5-2,5 євро за кубометр на островах. У Болгарії електрика коштує 0,1 євро за 1 кВт вдень і 0,05 євро вночі, водопостачання – 0,9 євро за кубометр», – розповів Кулаковський.