Житло за кордоном: купити чи орендувати?

Що вигідніше — купити нерухомість за кордоном або орендувати її?

Особливо актуальний цей вибір, коли мова йде про вподобаних місцях, куди часто їздять на відпочинок або по робочих справах. Купівля вимагає більше витрат і зусиль, але тільки один раз, після чого житло назавжди стає вашою власністю. Наймач ж регулярно вносить плату і по закінченні строку оренди нічого не має. Що ж краще?

Для постійного проживання — покупка, для відпочинку — оренда

Відпочивати з року в рік на одному і тому ж курорті більше схильні сім’ї з маленькими дітьми. Батькам важливо мати випробуване місце, куди можна вивозити дітей на канікули. Літні люди теж часто воліють відпочивати у добре перевірених і спокійних місцях. До постійності також схиляють проблеми зі здоров’ям, коли для хорошого самопочуття і відновлення сил потрібен певний клімат. Наприклад, саме з-за теплого і сухого клімату багато обзаводяться апартаментами в Єгипті.

Повертатися в одне і те ж місце змушені та бізнесмени, які приїжджають по справах один або кілька разів на рік. Правда, якщо термін перебування невеликий, краще орендувати житло.

Молодь і інші люди, які прагнуть до різноманітності і шукають нові враження, як правило, рідко їздять відпочивати в одне і те ж місце, тому найбільш підходящий варіант для них — знімати будинок або квартиру.

«Якщо користування нерухомістю становить, скажімо, місяць на рік, то витрати на її річне утримання приблизно будуть порівнянні з ціною місячної оренди»,— зазначає Юлія Титова, керівник компанії Rentsale. За її словами, покупка вигідніше оренди, якщо планується використовувати нерухомість більше двох місяців у році; інакше доцільніше орендувати.

Якщо мова йде не про курортному житло, а про нерухомості для постійного проживання, то вибір частіше робиться на користь власного будинку або квартири. Однак можуть виникнути проблеми, якщо через кілька років ви зберетеся знову переїхати. Наприклад, якщо ви придбали житло в іпотеку, то перепродаж може виявитися непростою справою, оскільки багато банків накладають санкції за дострокове погашення кредиту: 1-3 % від суми, що залишилася.

Крім того, знову доведеться витрачати на процедуру купівлі-продажу не тільки гроші, але і час. Щоб продати квартиру, на оформлення всіх документів і реєстрацію об’єкта часто потрібно півроку або навіть більше. Орендар може швидко переїхати в інше місце, йому достатньо лише завчасно повідомити власника.

«Купувати нерухомість має сенс тільки тоді, коли покупець впевнений, що в найближчому майбутньому не стане переїжджати. Продавати закладене житло протягом перших десяти років не варто хоча б тільки через витрати на купівлю, які (включаючи брокерська винагорода) іноді досягають 10-11 %»,— вважає Християн Шміт-Бургк з компанії Verbraucherzentrale Hamburg.

Перепродаж буде відносно вигідною після погашення кредиту, приблизно через 15-20 років з моменту покупки, коли значно зросте вартість об’єкта, і можна буде покрити частину витрат. Доводиться чекати так багато часу, тому що не у всіх містах швидко зростають ціни. Наприклад, навіть у найбільш економічно благополучних, але не курортних містах Європи зростання вартості становить, як правило, не більше 2-3 % в рік.

Покупка нерухомості — запорука надійного майбутнього

Орендоване житло не забезпечує жодних гарантій на майбутнє. Це всього лише тимчасовий варіант для відпочинку або ділової поїздки.

«Якщо є завдання в довгостроковій перспективі зберегти кошти, а сьогодні є можливість і купувати, орендувати,— краще купувати. Тому що в майбутньому такої можливості може вже не бути. Крім того, потім при необхідності можна здати придбане житло в оренду або продати його і жити на ці гроші»,— говорить Юлія Титова.

Купівля житла дозволить полегшити собі життя після виходу на пенсію. Оскільки в цей період доходи можуть зменшитися, відсутність необхідності платити за оренду стане великим плюсом.

Купивши нерухомість, можна не тільки забезпечити собі старість, але і отримувати дохід прямо зараз, здаючи житло в оренду. Крім того, вартість нерухомості найчастіше росте з часом, і її можна буде вигідно продати, відшкодувавши частину витрат.

Щоб отримувати дохід від інвестицій, має сенс купувати нерухомість на активних ринках, які популярні не тільки серед місцевого населення, але і серед міжнародних покупців.

«У цьому випадку покупець може розраховувати не тільки на потенційний дохід, якщо він вирішить здавати свою нерухомість, але і на приріст вартості в подальшому. А головне — завдяки високій ліквідності нерухомості її завжди можна продати у разі необхідності. До таких регіонів можна віднести Франції (Лазурний Берег і Париж), Італії (Тоскана, Форте-дей-Мармі, Лігурія, озера Комо і Маджоре), Великобританії (Лондон і престижні передмістя), США (Нью-Йорк і Маямі), а також острів Сен-Бартелемі, де вважають за краще відпочивати взимку російські олігархи»,— каже Вадим Оришак, директор компанії Pleiada International.

Орендувати не завжди дешевше

Часто виявляється, що вигідніше купити квартиру, ніж її орендувати. Це актуально, наприклад, для Нью-Йорка, Лондона і Мадрида. Тут, як правило, оренда дорожче, ніж іпотека. До того ж, орендні ставки у великих містах часто ростуть швидше, ніж ціни на нерухомість.

Хоча, на перший погляд, власне житло вимагає більше витрат, ніж знімне, покупка в іпотеку може обійтися дешевше оренди. Власник квартири, який виплачує кредит, несе такі типові недоліки: початковий внесок, власне щомісячні іпотечні виплати, щорічний податок на нерухомість, оплата комунальних послуг, витрати на ремонт, утримання і страховку. Орендар вносить передоплату, потім щомісяця платить за оренду, і, можливо, оплачує страховку.

Для прикладу розглянемо дві однакові квартири в Нью-Йорку, одна з яких придбана в кредит за 500 000 дол. (з початковим внеском 20 % за ставкою 5,5 % на 30 років), а інша знімається за 3 200 дол. в місяць. За шість років проживання загальні витрати складуть 227 678 дол. на власну квартиру і 273 974 дол. на знімну. Виходить, що витрати на оренду більш ніж на 46 000 дол. перевищують утримання квартири (з урахуванням іпотечних виплат). Тобто той, хто купив квартиру, економить приблизно 7 700 дол. у рік.

Навпаки, у багатьох містах Італії та Німеччині, а також у Парижі виплати по іпотеці перевищують щомісячну вартість оренди.

Припустимо, в одному з італійських міст взята позика на покупку квартири площею 80 м2. Тоді щомісячні платежі за оренду будуть приблизно наполовину менше, ніж виплати по іпотеці на 20 років з фіксованою ставкою. А за змінною ставкою оренда виявляється більш ніж на 70 % дешевше, ніж іпотека: наприклад, в Мілані — на 74 %, в Римі — на 79 %. Якщо строк кредитування становить 30 років, то вартість оренди майже дорівнює виплат по іпотеці і покриває її на 100 % в Римі і на 97 % в Мілані.

З іншого боку, якщо ви купили нерухомість в іпотеку, то до моменту погашення кредиту нерухомість залишається у вашій повній власності. Орендар же, навпаки, по закінченні терміну оренди залишається ні з чим.

Приклади витрат на іпотеку і оренду у великих містах:

Місто Площа
квартири, м2
Вартість
квартири,
євро
Щомісячний
платіж по іпотеці,
євро
Вартість
оренди,
євро в місяць
Лондон 80 500 000 2 000 2 500
Мадрид 60 200 000 560 675
Мілан 60 250 000 1 069 900
Нью-Йорк 60 375 000 1 700 2 400
Париж 60 485 000 3 200 1 300
Франкфурт-на-Майні 80 200 000 1 200 880

Отже, оренда краща, якщо:

– ви проводите відпустку в різних місцях;
– ви плануєте жити за кордоном не більше кількох тижнів у році;
– дохід від інвестицій — не головне для вас;
– нерухомість знаходиться не в популярному місці і володіє низькою ліквідністю.
Купівля краща, якщо:
– ви плануєте використовувати нерухомість як основне місце проживання або проводити там більшу частину часу;
– розрахунки показують, що придбати житло дешевше, ніж орендувати;
нерухомість знаходиться в популярному місці, де немає проблем з продажем або здачею в оренду.