Житло – кожному українцю: міф чи реальність?

У той час як будівельна галузь зуміла вибратися з кризи, збагатити чиновників і власників будівельних компаній, витягнути за собою ще кілька суміжних галузей, вона втратила найголовніше – не забезпечила дахом над головою кожного нужденного.

За двадцять років Україна так і не зуміла наростити обсяги будівництва до радянських. Максимум був досягнутий в бурхливому для нашого бізнесу 2007 році – тоді кількість зданих новобудов трохи перевищила 50% від показника 1990-го. А адже колись кожній родині, яка живе в УРСР, обіцялася окрема квартира вже в найближчі десятиліття. Чи «світить» українцям своє житло?

Геть з комуналок

У 50-ті роки минулого століття радянська влада серйозно взялася за вирішення житлового питання. Тоді в комуналках тулилася переважна частина населення, включаючи парт-еліту. Вольовим рішенням зверху починається масове будівництво, засноване на промисловому будівництві з використанням нових на той момент технологій, які дозволяли зводити житло гранично швидко та економно. Так з’явилися «хрущовки», «чешки», «польки»: 5-12-поверхові типові будинки, які потрібно було не стільки будувати, скільки збирати конструктор з вже готових залізобетонних панелей.

Ідею «хрущовок» запозичили у німців: у Берліні та Дрездені подібні блокові будівлі будувалися з 1920-х років. Незабаром радянські будівельники вийшли на стаханівські темпи: у рік здавалося до 110 млн кв. м житла. До моменту розпаду СРСР комуналки майже вдалося перемогти: «не розселеними» залишалося лише 14% населення, в УСРР цей показник був і того нижче – 11%. Якби колишні темпи і далі, до нинішнього часу у нас вже не було б жодної родини, яка гостро потребує в окремій квартирі, підрахували фахівці. Проте створення нової країни з новою економікою враз перекреслило такі перспективи.

Сьогодні тільки черговиків в Україні більше 1 млн. Більшість чекає новосілля по кілька десятків років. І, судячи з усього, вже не дочекається. Навіть якщо припустити, що черги зменшаться і будуть рухатись такими темпами, «середня» тривалість очікування склала б близько 80(!) років.

Будівництво з людським обличчям

– Пам’ятаєте, як було в радянський час? Спочатку встановлювали намети, будували завод, запускали його, потім поруч з’являлися будинки, – аналізує Олександр Немтирев, керівник Департаменту маркетингу і реклами ЖК «Паркове Місто» & ЖК «Комфорт Таун» компанії «К. А. Н. Девелопмент». – Це класична формула розвитку будь-якого населеного пункту у всі часи. Тоді будівництво було там, де люди. Зараз – там, де гроші. Будівельний ринок України можна поділити на три сегменти: Київ плюс кілька великих мегаполісів, Крим і всі інші регіони.

Найбільша активність, звичайно, в першому. У третьому сегменті, на жаль, житло майже не будується. А це 90% країни. Сьогодні вже всі розуміють: отримання житла в черзі через 10 років – це маячня. Для цього у країни немає бюджету. Пора засвоїти: більше безкоштовного житла не буде. Будівництво стало чистим бізнесом. Тепер головне, щоб це був чесний бізнес, без «Еліта-центрів». А ось це вже залежить не тільки від юридичної та фінансової обізнаності населення, але й від політичної волі влади. Якщо влада хоче, щоб щось було побудовано – воно буде побудовано.

Чесний будівельний бізнес – це, звичайно, добре. Однак до кризи 2008-го він був майже нереальним.

Кризовий перелом

– Тоді основною умовою отримання дозвільної та погоджувальної документації, наприклад, у Києві, були гроші, – розповідає директор проектів компанії «НЕСТ» (ПАТ «Нерухомість столиці») Віталій Грусевич. – Тобто видача документів перетворилася на бізнес: прийшов, заплатив і отримав необхідні дозволи. Таку ситуацію створили самі забудовники, оскільки ринок нерухомості динамічно зростав, і вони були готові заплатити будь-які гроші за привабливі земельні ділянки, за прискорення отримання дозвільних документів. У кризу ситуація кардинально змінилася. З одного боку, забудовники вже не готові платити за отримання документації ті суми, що до кризи. З іншого – чиновники відвикли видавати дозволи, не отримуючи натомість великої суми грошей. Все зайшло в глухий кут. З приходом нової влади правила гри почали змінюватися. Хоча поки рано говорити про те, що корупції немає. Але, наприклад, вже посилено відповідальність проектних організацій за відхилення від державних будівельних норм.

У свою чергу Клавдія Бондарева, директор фінансово-будівельної компанії «Пагода», нарікає: повно-кровна розвиток галузі як і раніше гальмується – немає достатніх коштів.

– На жаль, банки досі відмовляють у кредитуванні будівельних компаній, – говорить вона. – Багато фінустанов в анкеті про вимоги до позичальника заявляють, що він не повинен займатися торгівлею зброєю, алкоголем і… будівництвом.

А без кредитування забудовників і покупців під заставу споруджуваних об’єктів відновлення будівельного ринку неможливо.

Ущільнюємося?

Отже, за 20 років українське житло з масового перетворилося на комерційне: куди більш комфортне, якісне і просторе. Але – категорично недоступне більшості. На двадцятому році незалежності українці раптом починають приходити до думки, що… комуналки – не такий вже й поганий варіант. Кількість покупок кімнат у квартирах з кількома сім’ями в містах України підозріло зростає, в той час як продажі нормального житла залишаються чи не поодинокими. Що далі?

– У державі повинен запрацювати інститут розумної іпотеки, – пропонує формулу порятунку Олександр Немтирев. – Щоб людина отримувала квартиру не в 75 років, а у 24. І зміг її оплачувати, можливо, з участю державних програм підтримки. І не під драконівські відсотки, від яких у іноземців волосся стає дибки. І держава, і банки це повинні зрозуміти: вкладення в нерухомість – одна з найнадійніших у світі. Але зрушення у вирішенні житлового питання українців можливі тільки при здоровій економіці.

Мовою цифр

За даними Держкомстату, за 1-е півріччя 2011 року в Україні введено в експлуатацію 2728,8 тис. кв. м загальної житлової площі. Це на 16% менше, ніж за той же період в минулому році. Трохи більше половини зданого – житло в багатоквартирних будинках, 0,7% – у гуртожитках. Решта – у будинках з 1-ю квартирою.

У загальній складності В експлуатацію здано 25,1 тис. квартир (21 тис. – у містах, 4,1 тис. – у селах). Середній розмір квартири – 96,3 кв. м, сільській – 156,2 кв. м. Майже третина збудованих квартир – двокімнатні. Ще стільки ж – однокімнатні.

Питома вага міського житла, зданого в цьому році: 76,3%, сільського – 23,7%. У 2010 році в селах будували більше: питома вага сільського житла становив 35,7% проти 64,3% міського.

Найбільше будують у Києві та Київській області: 35,2% від загального обсягу житла.

Еволюція в «квадраті»

Рубіж 1980-90-х: Будуються панельні та цегляні будинки масових серій 5-16-поверхової висотності. Загальна та житлова площі гранично лаконічні, фактично – 7-17 кв. м на 1 чол. Висота стель – 2,55-2,6 м.

1990-ті: За кількістю лідирують панельні та цегляні будинки 9-16-поверхової висотності як масових серій, так і оновлених – покращених планувань. З’являються перші індивідуальні проекти – 9-17-поверхові будинки. Загальна та житлова площа збільшується в середньому в півтора рази. Висота стель – 2,65-2,8 м.

2000-е: Переважають (42%) будинку поліпшених планувань: панельні, цегляні, пізніше – монолітно-каркасні. Розвивається будівництво будинків за індивідуальними проектами (понад 35%). Висотність – 9-28 поверхів. Висота стелі – 2,75-3,5 м. Будинки колишніх масових серій зводяться одинично – переважно в сільській місцевості, невеликих містах і селищах.