Земля в 2013 році так і не стане товаром, – експерти

Очікувана відміна мораторію на продаж сільгоспземлі знову відкладена – ще на три роки. Продавати і купувати такі землі, як і раніше заборонено. А ділянки під забудову продавати і купувати можна, ось тільки покупці не поспішають викладати гроші.

Труднощі з оформленням угод і відсутність попиту штовхають ціни вниз.

Земля в 2013 році так і не стане товаром – нещодавні зміни в законодавстві відсунули продаж сільгоспземель до початку 2016 року. 20 листопада депутати проголосували за прийняття закону «Про внесення змін до Закону України до Земельного кодексу України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Схвалений документ не лише забороняє торгувати землею найближчі три роки, але і забороняє використовувати таку схему, як внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. Заборони встановлені до набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року.

А тим часом земля в Україні все більше втрачає свою цінність – дешевшають ділянки під забудову, банки відмовляються кредитувати купівлю землі під її заставу, а також приймати такі ділянки у заставу при кредитуванні бізнесу. Як буде розвиватися ринок оренди земельних ділянок? Які фактори будуть мати найбільший вплив на ціну ділянок? Скільки і яких законів необхідно прийняти Верховній Раді, щоб забезпечити роботу ринку землі? На ці та інші питання відповідали учасники круглого столу «Нове стан ринку землі: чого чекати після 1 січня 2013 року», організованого журналом «Деньги».

Аграрний питання

Оборот земель сільгосппризначення неможливий без відповідного законодавства – в першу чергу, закону про обіг таких земель. Брали участь у круглому столі експерти вважають, що пасивність Ради в земельних питаннях і стала причиною продовження мораторію на продаж сільгоспземлі. Втім, усе ще може змінитися, адже новий склад Ради поки ще не приступив до своїх обов’язків.

«Я б не надавав серйозного значення продовження мораторію, це всього лише голосування простою більшістю, не думаю, що рішення доживе до 2016 року. Чогось нового не відбулося – парламент зафіксував своє ставлення до розвитку ринку сільгоспземель. Головне питання залишається – врегулювання обігу земель», – вважає Андрій Кошиль, президент асоціації «Земельна спілка України». На його думку, в умовах заборони продажу землі і аграрії, і громадяни звикли жити і давно знайшли обхідні шляхи. Однак самій державі необхідно прийняти рішення вводити землю в оборот, оскільки без цього розвиток аграрного сектора буде утруднено.

Початок роботи зі створення ринку землі годиться – в першому читанні прийнято закон «Про ринок землі». За словами заступника начальника управління ринку та оцінки земель державного агентства земельних ресурсів України Юрія Микитенка, цей закон регулює земельні аукціони. «Аукціони будуть стартувати, тепер цей проект закону необхідно переробити у частині особливостей обігу земель сільгосппризначення. Будуть і інші закони, наприклад, закон про консолідацію земель. Потрібні спеціальні закони, які будуть регулювати функціонування ринку земель», – зазначив у ході круглого столу пан Микитенко.

А ось Андрій Кошиль впевнений, що для регулювання земельного ринку необхідний новий Земельний Кодекс. «Земельну сферу регулюють 53 закону, чинний Кодекс змінювався незліченну кількість разів, повинен бути прийнятий новий Земельний кодекс, щоб вся законодавча база була зібрана у одному місці і усунені всі протиріччя», – зазначив експерт.

Оскільки продавати і купувати сільськогосподарську землю не можна, то щосили працює ринок оренди – трохи дикуватий і глибоко сірий. «Оскільки перехід права власності не відбувається, функціонує ринок оренди. Зазвичай орендар спілкується з жителями села і домовляється «пакетом» з громадянами про те, на яких умовах відбувається продовження оренди. Є певна конкуренція», – говорить генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу Володимир Лапа.

Довготривала оренда землі, відсутність можливості у фермерів придбати ділянки у власність часто демотивують орендарів піклуватися про збереження такого активу, як земля, – їм просто економічно невигідно вживати заходів щодо збереження її родючості. «У ринку оренди є ряд недоліків, які покликана виправити скасування мораторію. 28 млн га сільгоспземель – це те, що віддали громадянам. Власники не в змозі обробляти її, зазвичай це пенсіонери, це рантьє. Ситуація погіршується тим, що половина договорів оренди носить короткостроковий характер, і користувач зацікавлений максимально експлуатувати землю, не удобрюючи її. Родючість земель поки буде погіршуватися», – прогнозує Андрій Кошиль.

Орендарі платять за експлуатацію землі не надто великі гроші, причому ціни ростуть під тиском держави. На ринок оренди сьогодні впливає не стільки конкуренція, скільки примусова нормативна грошова оцінка землі, запроваджена державою. Власники земельних паїв, можливо, ради, а ось орендарі – не дуже.

Сьогодні середній розмір плати за оренду землі становить близько 600 грн. за га, що майже в два рази більше показника минулого року (близько 350 грн. за га). Причина зростання – у тих змінах, що внесені в порядок розрахунку нормативної грошової оцінки землі: у відповідну формулу був закладений коефіцієнт 1,756. «Один гектар коштував (орендарю) 330 грн. Уряд спробував не дуже коректно змінити ситуацію шляхом зміни методики. І ставки зросли до 550-560 грн. Методика нормативної оцінки повинна бути переглянута, такий метод регулювання орендної плати неприйнятний для ринку. Потрібна прив’язка ставки до економічних важелів», – упевнений Андрій Кошиль.

За словами Володимира Лапи, в 2013 році частка орендної плати в собівартості продукції сільгоспвиробників досягне 15%. «Є більш економічно сильні суб’єкти господарювання, і є менш сильні сільські жителі, і тому держава регулює ставки. Але і конкуренція на ринку оренди стимулює ринкове підвищення ставок. Середня нормативна оцінка землі перевищує 20 тис. грн. за гектар. Рано чи пізно треба підходити до ринкової нормативної оцінки землі», – вважає Володимир Лапа.

На думку Юрія Микитенка, одним із правильних економічних важелів на ринку оренди сільгоспземлі є проведення аукціонів на право користування. «В Полтавській області проводили конкурси: спочатку була плата 300 грн. за га, а в результаті конкурсу – 1350 грн. Тобто завдяки аукціону ставка може досягати 8% від нормативної грошової оцінки ділянки», – зазначив у ході круглого столу Юрій Микитенко. Найближчим часом істотних змін ставок оренди не відбудеться.

«Орендна плата змінилася б, якби мораторій був скасований. Далі умови будуть визначати фермери – скільки вони будуть готові платити за землю», – впевнений Володимир Лапа.

Життєвий простір

А що з ділянками під забудову? Їх продавати і купувати не забороняють, але ринок спить. Хоча є деякі шанси, що він трохи пожвавиться.

Завдяки набуттю чинності з початку 2013 року закону про земельний кадастр, перехід права власності на земельні ділянки буде відбуватися у нотаріуса. Це значно спростить сьогодні процедуру переходу права власності на ділянки. «Зі вступом в силу закону про кадастр, а також реєстрації нерухомості та обтяжень, реєстрація ділянок стане набагато простіше, вона стане доступніше і строки її скоротяться», – впевнений Юрій Микитенко.

Втім, не все так райдужно. Адже база кадастру ще не готова. «В базу кадастру внесено 17 млн. ділянок, решта вноситься в базу зараз. Це величезна робота. Є дуже багато паперової документації, і внести її в базу складно. Місяць тому з’явився тестовий доступ до бази кадастру – всі були шоковані: земельні ділянки в деяких випадках знаходяться в морі, на території Росії, накладаються один на одного», – розповів Андрій Кошиль. На його думку, перш ніж говорити про спрощення процедури реєстрації прав на землю, необхідно дочекатися завершення робіт по створенню кадастру.

Але навіть готовий кадастр навряд чи зможе вплинути на зміну цін. «Землі в Україні достатньо. Покупці з мішками грошей не бігають, загальний тренд – здешевлення земельних ділянок», – прогнозує Андрій Кошиль.

За словами Юрія Микитенка, при всіх складнощах ситуація з кадастром поступово покращиться, хоча і складно сказати, коли саме це станеться. «Що стосується цінової динаміки, то при наявності кадастру та спрощеної системи реєстрації ціни будуть регулюватися попитом і пропозицією», – впевнений Юрій Микитенко.

Але ось особливого попиту на ділянки під забудову не спостерігається. Стимулювати активність покупців могло б кредитування, однак банки, активно фінансували такі угоди в 2006-2008 роках, сьогодні побоюються давати позики під заставу землі – з-за високих ризиків. Юридичні особи також не можуть використовувати земельні ділянки в якості застави – банки не вважають таку власність ліквідною. «В чистому вигляді немає заборони кредитувати купівлю землі, але це поки що нам нецікаво. Банки неохоче йдуть на те, щоб земля йшла в заставу, тому що такі застави потім дуже складно реалізувати в разі необхідності. І тому для кредитування покупки ділянок вимагається додаткова нерухомість (в якості застави)», – зазначила в ході круглого столу головний спеціаліст відділу правового забезпечення Банку Кіпру Ольга Мурач.

Землі в Україні достатньо. Покупці з мішками грошей не бігають, загальний тренд – здешевлення земельних ділянок, – Андрій Кошиль

Зазвичай орендар спілкується з жителями села і домовляється «пакетом» з громадянами про те, на яких умовах відбувається продовження оренди. Є певна конкуренція, – Володимир Лапа

Одним із правильних економічних важелів на ринку оренди сельхозземлиявляется проведення аукціонів на право користування. Завдяки аукціону ставка може досягати 8% від нормативної грошової оцінки ділянки, – Юрій Микитенко

Банки неохоче йдуть на те, щоб земля йшла в заставу, тому що такі застави потім дуже складно реалізувати в разі необхідності. І тому для кредитування покупки ділянок вимагається додаткова застава – Ольга Мурач