Земля під номером. Кадастровим

Україна зробила передостанній крок до запуску ринку землі: кілька днів тому Верховна Рада ухвалила закон “Про Державний земельний кадастр”.

Таким чином, даний старт створенню електронної бази даних «земельних паспортів». Для того, щоб систематизувати і внести всю інформацію, накопичену протягом останніх років, буде потрібно мінімум два роки. На думку експертів, кадастр вирішить багато проблем, пов’язаних з правом власності на землю. І насамперед, мінімізує шахрайство…

До останнього часу Україна залишалася єдиною країною на пострадянському просторі, яка не прийняла закон про державний кадастр і не створила автоматизовану систему ведення реєстру даних про земельні ділянки.

Тепер ця пролом закладені. Кожна ділянка землі отримає свій кадастровий номер, який, як і податковий ідентифікаційний номер, назавжди залишиться незмінним. Незалежно від того, чи змінюються власники. Єдина причина зміни номери – це переділ ділянки (її поділ або об’єднання з іншим).

Як пояснюють юристи, кадастровий номер присвоюється земельній ділянці на підставі його меж, а також залежно від місця розташування земельної ділянки – по кадастровому плану земельної ділянки.

Виглядати кадастровий номер буде, як і зараз: перші цифри – населений пункт, потім дві цифри, що позначають зону, ще три – квартал і чотири – власне номер ділянки.

За номером ділянки дані про нього можна буде отримати в Інтернеті, у відкритому і безкоштовному доступі, за винятком імені власника. Ця інформація залишиться конфіденційною, згідно з законом “Про захист персональних даних”.

За словами директора департаменту нормативно-правового забезпечення розвитку земельних відносин Держземагентства Євгена Бердникова, основу Державного земельного кадастру агентство розраховує отримати до кінця поточного року. Але вийти на офіційний сайт Держземагентства і прочитати базову інформацію Державного земельного кадастру вийде не раніше 1 січня 2013 року.

Треба зазначити, що до прийняття закону процедура отримання кадастрового номера була головоломної і дорогою, оскільки включала в себе ще й процедуру реєстрації. Власникам землі, в тому числі і громадянам з їх присадибними ділянками, доводилося замовляти виготовлення технічної документації у спеціальних земельних організацій. А це коштувало чималих грошей і часто тривало «вічно».

Поки кадастр ще не запрацював на повну потужність, паралельно будуть існувати два типи документів на землю – електронні і паперові. Причому електронний масив даних на сьогодні досить великий.

Зараз же, за словами першого заступника міністра аграрної політики і продовольства Миколи Безуглого, процедура реєстрації земельної ділянки буде значно спрощено. «За великим рахунком, зводиться до присвоєння земельній ділянці кадастрового номера», – підкреслив він. Додавши, що перелік документів чітко прописаний, і ніхто з чиновників на місцях не може вимагати якихось додаткових паперів.

Поки кадастр ще не запрацював на повну потужність, паралельно будуть існувати два типи документів на землю – електронні і паперові. Причому електронний масив даних на сьогодні досить великий. З моменту офіційного старту повноцінної роботи «електронної версії» паперові держакти на землю стануть непотрібними. Їх замінить виписка з кадастру (подібно існуючої зараз виписці з реєстру БТІ).

Крім того, вводиться нова посада – державного кадастрового реєстратора. У його функції входитиме видача виписок з кадастру. На це законодавці відвели термін у два тижні.

Головне завдання співробітників кадастру, кажуть юристи, в тому, щоб коректно, без помилок внести наявні у регіонах дані в єдину електронну базу. Кадастровий номер присвоюється документів і зараз. Але через відсутність загальної бази даних існує певний відсоток плутанини. Також є проблема з визначенням меж земельних ділянок: дуже часто вони перетинаються у двох і більше господарів. Можливі суперечки бажано врегулювати до того, як дані по акту будуть занесені у базу даних кадастру.

Але найбільші клопоти очікують реєстраторів зі «старими наділами». Справа в тому, що форма сучасних держактів на землю (із зазначенням кадастрового номера) затверджено лише 2 квітня 2002 року постановою Кабінету міністрів України №449. У старих держактах, які були видані до 2002 р., кадастровий номер земельної ділянки відсутній. Однак всі ці «добропорядні проблеми» тьмяніють перед хитрощами земельних аферистів, для яких відсутність кадастру створювало додаткові «преференції».

Формально ці акти є дійсними. Але насправді нотаріуси відмовлялися завіряти документи (спадок, дарування, купівля-продаж), на яких був відсутній кадастровий номер. У зв’язку з цим виникали серйозні колізії. За деякими таким ділянкам досі не оформлено права власності, скажімо, спадкоємців, хоча ті подали документи про вступ у спадщину у відведений законом піврічний термін.

Однак всі ці «добропорядні проблеми» тьмяніють перед хитрощами земельних аферистів, для яких відсутність кадастру створювало додаткові «преференції». Знаючі люди розповідають, що досить поширеним прийомом зловмисників була підміна ділянки: показували один, продавали насправді інший. Кадастровий номер дозволить уточнити місцезнаходження, розмір та межі без додаткових перевірок.

Із вже згаданими «старими ділянками» нерідко використовувався трюк з подвійною продажем. Оформлялися нові документи, з кадастровим номером, і продавалися. А колишній господар мав акт без номера і не міг нічого зі своєю ділянкою зробити. Про те, що його земля вже продана, він часто дізнавався постфактум.

В даному випадку мова йде не тільки про землі сільгосппризначення, але і про будь-якому іншому наділі – під приватний будинок, громадське будівництво, лісопосадки тощо «Операції з такими ділянками у нас проводились досить активно, – говорить юрист Олександр Моторний. – У результаті виник цілий пласт різних документів, які нібито повинні підтверджувати право власності на конкретні ділянки. Наприклад, довіреності, судові рішення про перехід права власності на попередньо закладену землю, а також рішення місцевих органів влади, якими вони змінювали господаря ділянки. Вже на даному етапі можуть бути різночитання між даними, занесеними в кадастр, і держактами на землю».

На думку юриста, прийняття закону про державний кадастр непогано було б поєднати з проведенням інвентаризації земель – хоча б сільськогосподарських, – в ході якої слід раз і назавжди виправити технічні або юридичні помилки в документах.