Земельні торги хочуть врегулювати

У Парламенті зареєстровано 4 законопроекти, які спрямовані на забезпечення функціонування земельних торгів в Україні.

Детальний аналіз законодавчих ініціатив проводить експерт Комітету з питань нерухомості Американської торгової палати в Україні Адріан Опаіц.

Земельні торги як єдиний механізм для здійснення продажу земельних ділянок державної або комунальної власності та прав на них, незважаючи на свою принципову важливість і для держави, і для бізнесу, як і раніше, залишаються неврегульованими.

Оскільки наведення порядку у сфері регулювання земельних торгів здатне забезпечити державі та органам місцевого самоврядування можливість швидко, прозоро і з більшою вигодою продавати земельні ділянки та права на них, за останній місяць в парламенті були зареєстровані одразу чотири законопроекти, що стосуються виключно процедури земельних торгів. Серед них:

Проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо порядку проведення земельних торгів) №10231 від 21 березня 2012 р., ініціатор — Толстенко Ст. Л. (“Законопроект №10231”);

Проект Закону про внесення змін до розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України (щодо порядку проведення земельних торгів) №10231-1 від 28 березня 2012 р., ініціатор — Зварич І. Т. (“Законопроект №10231-1”);

Проект Закону про внесення змін в деякі законодавчі акти (щодо порядку проведення земельних аукціонів) №10231-2 від 3 квітня 2012 р., ініціатор — Лук’янов В. о. (“Законопроект №10231-2”);

Проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону) №10231-3 від 4 квітня 2012 р., ініціатори — Бевзенко В. Ф., Терещук С. М. (“Законопроект №10231-3”).

Чітка і ясна процедура земельних торгів корисна і для тих, хто купує землю, оскільки здатна мінімізувати ризики оскарження результатів торгів, як це відбувається при наявності неузгодженостей в законодавстві.

Порядок продажу земельних ділянок та прав на них на земельних торгах досить детально описується в законопроекті “Про ринок земель” №9001-д, прийнятому Верховною Радою в першому читанні.

Але, враховуючи, що даний законопроект регулює ще й питання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, що мають значний суспільний резонанс, його прийняття постійно відкладається.

Проаналізувавши кожен із зареєстрованих документів, вважаю, що три з чотирьох законопроектів пропонують досить прозорий і детальний порядок проведення земельних торгів, хоча і містять ряд положень, які вимагають покращень.

Винятком став тільки законопроект №10231-1, яким земельні торги пропонується проводити за передбаченому Кабінетом Міністрів України порядку, що є лише тимчасовою мірою, яка не вирішує питання по суті.

Для аналізу законопроектів були обрані чотири ключових аспекти, що мають першочергову важливість для забезпечення функціонування механізму земельних торгів.

1. Переважне право на землю орендарів та інших осіб

Згідно з чинним законодавством, орендар має переважне право на придбання орендованої землі. Законопроектом №10231-3 питання застосування переважного права практично не зачіпаються. Законопроект №10231 взагалі передбачає, що на земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі або оренди земельної ділянки.

Це положення суперечить чинному законодавству і, крім того, забезпечення переважного права при проведенні земельних торгів є одним із загальновизнаних принципів.

Забезпечити це можна, наприклад, включивши до законопроекту норму про виставлення земельної ділянки або права на неї на земельні торги лише після отримання відмови від осіб, що володіють переважними правами щодо цієї земельної ділянки.

2. Встановлення стартової ціни

Не менш важливим є і визначення стартової ціни для початку торгів. Законопроект №10231 передбачає визначення стартової ціни в розмірі 80% від експертної вартості земельної ділянки.

Законопроект №10231-3 визначає стартову ціну в розмірі не нижче експертної вартості земельної ділянки, а для ділянок сільськогосподарського призначення — не нижче нормативної оцінки.

“Доцільно визначати стартову ціну у фіксованому розмірі, як це передбачено Законопроектом №10231, щоб уникнути необґрунтованого завищення стартової ціни”, — вважає ще один експерт Комітету з питань нерухомості Американської торгової палати в Україні, юрист PwC в Україні Надія Цуканова.

3. Укладення договору купівлі-продажу

Чітко повинні бути прописані межі та умови укладення договору купівлі-продажу за результатами торгів. Якщо законопроект №10231 взагалі не регламентує терміни, протягом яких необхідно укласти договір, то законопроект №10231-3 передбачає, що такий договір повинен укладатися безпосередньо в день проведення земельних торгів.

Експерти вважають, що другий підхід є більш доцільним, оскільки дозволить прискорити процедуру продажу земельної ділянки або прав на нього у разі відмови переможця торгів укласти договір.

4. Внесення змін в інші нормативні акти

Прийняття будь-якого із законопроектів потребує одночасного внесення змін до ряду інших нормативно-правових актів. При цьому, лише Законопроект №10231-2 містить пропозицію про внесення змін у законодавство про іпотеку і про виконавче провадження.

Для того щоб уникнути суперечностей у чинному законодавстві, необхідно передбачити внесення відповідних змін в інші законодавчі акти.

Таким чином, з чотирьох проектів, зареєстрованих у парламенті, Законопроект №10231-3 є найбільш повним, хоча і вимагає доопрацювання з урахуванням позитивних положень інших законопроектів.

Раніше повідомлялося, що на думку експертів, земельні аукціони, проведення яких хочуть відновити столичні влади, будуть успішними, якщо покупцям запропонують цікаві ділянки площею до 1 га з інфраструктурою та зонінг.