Здаємо квартиру: поради початківцям орендодавцям

Це може здатися дивним, але покупка квартири в Київе, щоб надалі здавати її в оренду, – бізнес досить прибутковий. Окупається така квартира в середньому за 10 років. У більшості столиць Європи про такий прибутковості доводиться тільки мріяти.

Втім, ті, хто займається таким бізнесом, як правильно здати квартиру в оренду, знають все і навіть трохи більше. А ось як бути тим, хто збирається здавати наявну «зайву» площу вперше?

Як і кому здавати

Варіантів пошуку хороших квартирантів може бути кілька. Перший — шукати серед і через знайомих. Вважається, що такий варіант безпечніше для збереження майна. Однак аж ніяк не є гарантією. Зокрема, ще й тому, що зі знайомими договору оренди зазвичай не укладають, і в разі будь-якої події, вимагати відшкодування збитків буде проблематично.

Другий варіант — звернутися в агентство нерухомості . Послугами ріелторів сьогодні користуються майже всі орендодавці, включаючи бабусь, які здають кут. Виняток – хіба що затяті ненависники оних. Хоча чого це орендодавцям не любити ріелторів? Якщо заказываемую послугу вони отримують безкоштовно — за «звичаєвим правом» послуги ріелтора оплачує орендар. Загалом, якщо ви вирішили здавати квартиру, можете сміливо звертатися в агентство з хорошою репутацією. У такому разі, крім пошуку квартирантів, агент може надати вам консультацію з питань, що цікавлять вас, і більш-менш адекватно оцінити ринкову вартість оренди. Справедливості заради, варто уточнити, що оцінка ріелтора не завжди збігається з оцінкою потенційних квартирантів.

Але найголовніше, ріелтор надасть вам грамотно складений договір оренди, в якому вже обговорені питання, з яким найбільш часто виникають розбіжності.

Нарешті, можна самостійно розмістити оголошення в друкованих та онлайн-виданнях. У такому випадку, варто докладно описати квартиру — від місцерозташування, поверху і наявності домофона або консьєржа в парадному, до стану ремонту в санвузлі. Чим докладніше буде опис, тим більше шансів швидко знайти орендаря. Втім, ті ж відомості варто надати і ріелтору — з тією ж метою.

Розмістивши оголошення, не забувайте регулярно їх оновлювати, поки не складете свою нерухомість. Можна навіть витратитися на статуси «hot», «vip» та інші подібні. При вдалому співвідношенні якості квартири, місця розташування і ціни, таке оголошення вам буде потрібно всього пару днів, а коштує це не так вже дорого.

Має сенс зробити і кілька якісних фото всіх приміщень в квартирі. Фотографувати, звичайно, краще з вигідних ракурсів, однак занадто перебільшувати достоїнства квартири не варто ні на словах, ні в фото — потенційний орендар все одно буде дивитися її до підписання договору оренди.

Визначтеся з базовими вимогами до майбутніх квартиронаймачам. Чи готові ви здати квартиру людям з домашніми тваринами, дітьми або людям, наприклад, курцям?

При цьому варто враховувати, що домашні тварини меблі і шпалери псують тільки в дитячому віці — дорослі тварини часто вже виховані. Діти — який-ніякої запорука благополуччя і платоспроможності квартирантів, хоча, якщо діти маленькі, сліди їх перебування залишаться неодмінно. А палити квартиранта можна зобов’язати за межами квартири.

Ціна питання

Один з найважливіших моментів — ціна. Досвід і логіка підказують, що швидше за інших здаються квартири у відносно пристойному стані за низькою ціною. Тобто, якщо запропонувати однокімнатну квартиру на Оболоні з радянськими меблями і радянським ж ремонтом в нормальному стані, та ще й недалеко від метро за 3000 гривень, шанси здати її за день-два великі. А ось запросивши за аналогічну за площею квартиру на Виноградарі або іншому аналогічному, віддаленому від метро і не надто облаштованому районі, 4000-4500 гривень, нехай навіть там євроремонт та меблі, здавати її ви будете довго, і здасте, швидше за все, лише знизивши ціну до рівня, прийнятного для орендарів.

Іноді орендодавці-новачки виходять з принципу важливості цієї житлоплощі саме для них — і невиправдано завищують ціну. Можливо, для них ця нерухомість справді дуже цінна, і здавати її вони вирішили тільки через складних життєвих обставин, однак орендарям не до сентиментів: вони хочуть зняти вигідно і якісно. Тому виставивши занадто високу ціну, ви ризикуєте втратити гроші за кілька тижнів або навіть місяців «простою», так і не відшкодувавши їх надалі.
Але й занадто низьку ціну пропонувати не доцільно. Спробуйте поглянути на свою квартиру очима сторонньої людини — орендаря. Зняли б ви її за пропоновану суму? Чи, може, в квартирі варто оновити ремонт? Свіжий, нехай навіть простенький ремонт, який обійдеться не так вже дорого, здатний помітно збільшити привабливість вашої нерухомості, а заодно і орендну плату.

Договір — запорука спокою

Причому як орендодавця, так і орендаря.

Договір оренди зазвичай має вигляд договору між фізичними особами та засвідчується підписами. У ньому обов’язково обумовлюється адреса здається майна, його загальна і житлова площа, термін оренди. Фіксуються в договорі і паспортні дані обох сторін, і документ, що засвідчує володіння.

При наявність договору ви будете вправі вимагати відшкодування збитків. Однак не варто забувати, що підписавши договір, ви не маєте права вимагати, щоб орендар з’їхав, коли до вас приїдуть родичі з іншої країни, племінники з іншого міста або просто тому, що вам так захотілося. Розірвати договір то ви можете, але тільки попередивши квартиранта в обумовлені терміни — зазвичай це місяць. Не маєте ви права і в односторонньому порядку підвищувати розмір орендної плати — тільки за взаємною згодою з наймачем, або, знову ж, по закінченню строку дії договору та при укладенні нового.

Податкові перипетії

Ну, і, мабуть, самий неприємний для більшості орендодавців питання: сплата податку. Тут все, в общем-то, просто. Можна просто платити 15 % податку з прибутку як фізична особа. Можна зареєструватися як фізична особа-підприємець і платити єдиний податок, але це варіант для тих, хто здає кілька квартир або займається одразу кількома видами діяльності.

А можна податок не платити. Що вже гріха таїти, більшість орендодавців всіма правдами і неправдами намагаються його обійти. Можна не укладати договір, а якщо хтось з сусідів поцікавиться, уявити постояльця родичем. Або укласти договір без зазначення суми оренди, але це звичайно не дуже-то йдуть орендарі, а якщо і йдуть, то в обмін на зниження орендної плати. Можна просто не платити: договір між фізичними особами, яким є договір оренди, нотаріусом не посвідчується і ніде не фіксується. Так і ріелтори не поспішають реєструвати усі свої операції і суми комісійних за ним.

Однак, як і будь-яке ухилення від податків, це загрожує. Нанесенням збитків, компенсацію за який ви зажадати не зможете, проблемами з податкової або з міліцією. Загалом, як говорилося в одній старій рекламі, краще заплатити податки і спати спокійно. Але як діяти, вирішувати, звичайно, вам.

Здати квартиру, навіть якщо ви робите це вперше, не важко. Головне — передбачити всі нюанси, знайти розумний баланс між власними побажаннями та ринковими реаліями. І… морально підготуватися.