Заставна нерухомість: Де і як купити?

Купити заставне майно за ціною майже вполовину нижче середньоринкової вартості – приваблива перспектива?

Редакція журналу «Гроші» з’ясувала, що це цілком реально зробити на відкритих торгах. А от банки воліють продавати квартири за ринковою вартістю – навіть якщо їх роками не купують.

Очікування, що банки почнуть масово виставляти на продаж заставні квартири і це ще більше обвалить ринок житла – не виправдалися. Звичайно, це не означає, що кредити погашаються справно. Рейтингове агентство Moody’s підрахувало, що в Україні прострочено 27% іпотечних валютних кредитів. А 20% кредитів у національній валюті і 29% в іноземній – реструктуризовано.

Втім, начальник управління моніторингу та збору кредитів банку OTP bank Сергій Бондарєв запевняє, що відсоток проблемних іпотечних позик в середньому по ринку невисокий. При цьому, за його словами, банкам невигідно займатися реалізацією заставного майна. Реструктуризація кредитів також не є панацеєю. «Реструктуризація – це тимчасова міра, вона не може тривати роками. Чим довше період реструктуризації, тим більше буде кредитний тягар після виходу з неї», – запевнив пан Бондарєв.

Проблемні застави

Оцінити, скільки заставного майна сьогодні продають банки, дуже складно. Офіційних даних немає. Відсутня інформація щодо відчужуваного майна і Державної виконавчої служби (ДВС). Як пояснили «Грошам» в ГІС, окрема статистика щодо об’єктів нерухомості, які забирають у боржників, не ведеться. Однак начальник виконавчої служби Дніпровського району р. Києва Василь Качмар зазначив, що його співробітникам часто доводиться забирати квартири у боржників. На жаль, пан Качмар не зміг назвати точний відсоток відчужених квартир, що припадають на вилучаються саме «з подачі» банків. Але запевнив, що їх досить багато.

Генеральний директор спеціалізованої організації приватного підприємства «НИВА-В. Ш.» (займається продажем заставного майна) Олександр Драчук розповів, що, «відповідно до внутрішньої статистики, обсяг майна, переданого органами виконавчої служби на реалізацію у 2010 році безпосередньо нашому підприємству, розподіляється приблизно в такій пропорції: 50% випадків примусової реалізації майна стягувачами виступають банки (банки, кредитні спілки), в інших 50% стягувачами виступають інші юридичні та фізичні особи».

За словами г-на Качмара, в його районі в основному відчужуються квартири. А пан Драчук додав, що саме квартири в даний момент і користуються найбільшим попитом у потенційних покупців арештованого майна. Заставні земельні ділянки не так цікаві покупцям.

Добровільно-примусово

Знайти оголошення про реалізацію заставного майна можна на сайті кожного банку, що видавав іпотечні кредити. Можна пошукати інформацію про продаж застав через аукціони на інтернет-сторінці Міністерства юстиції.

Начальник управління моніторингу та збору кредитів OTP-банку Сергій Бондарєв розповів, що банки виставляють майно на торги постійно. «Зрозуміло, з адекватним сформованому ринку цінами», – зазначив він. За його словами, глибоко помиляється той, хто збирається купувати за копійки закладену квартиру: банк ретельно стежить за тим, щоб квартира була продана за «нормальною ціною, адекватної сьогоденню».

«Для банку продаж майна за заниженою ціною не має ніякого сенсу, оскільки банк прагне закрити якомога більшу частину тіла кредиту», – пояснив пан Бондарєв.

За його словами, існує кілька варіантів продажу заставного майна: добровільна і примусова. До добровільним можна віднести переуступку боргу та продаж майна самостійно позичальником за згодою з банком. Примусова – це коли нерухомість вилучається виконавчою службою за рішенням суду і продається на відкритих торгах. У разі добровільного продажу майно продається за тією ціною, яку виставляє продавець.

Якщо ж квартира йде «з молотка» на торгах, то її стартова вартість може становити 50% вартості застави. Василь Качмар розповів, що відчужується виконавчою службою нерухомість оцінюється незалежним оцінювачем. І, як правило, ціна об’єкта відповідає ринковій. Тобто, якщо квартира була куплена за $100 тис., а її сьогоднішня ціна становить $50-60 тис., то це і буде стартовою ціною на торгах.

«Слід розрізняти стартову вартість об’єкта, вона дорівнює експертній оцінці і за нею майно виставляється на торги, та продажну вартість – сума, за яку майно було продано на торгах», – пояснив пан Драчук. Тобто в кінці торгів ціна майна може виявитися набагато вище початкової. А покупцем стає той, хто готовий заплатити більше за інших учасників.

Хоча і банкіри, і виконавчі служби наполягають на тому, що ціни на колишню в заставу нерухомість цілком ринкові, це далеко не так. Наприклад, однокімнатна квартира, відчужена виконавчою службою, яка розміщена в Деснянському районі Києва, продається на торгах із стартовою вартістю 214 тис. грн. Ціна пропозиції схожого об’єкта у тому ж районі по базах агентств становить від 400 тис. грн. А ось ціни на майно, представлене на сайтах банків, фактично не відрізняється від агентських. Зустрічаються, правда, об’єкти, стоять і дорожче середньоринкової ціни.

Тонкощі угоди

При покупці заставного майна, з одного боку, можна заощадити, а з іншого – отримати масу проблем і судової метушні з незгодними боржниками. Партнер юридичної компанії «Ейдіком» Діана Антохіна зазначає, що на сьогоднішній день практично будь-який вид придбання заставного майна є ризикованим. І не виключено, що неплатник за кредитом, позбавлений заставного майна, може звернутися до суду. Зокрема, оскаржити можна і правомірність угоди з відчуження заставного майна, і судові рішення про його конфіскацію, і виконавчий напис нотаріуса, і результати проведення аукціону.

На думку р Антохіної, найбільше ризикує покупець, коли набуває примусово конфісковане майно на публічних торгах або безпосередньо у банку. «Купуючи майно на торгах, в першу чергу необхідно уважно ознайомитися з кредитною історією заставного майна – кредитним договором, договором застави, рішенням суду тощо, перевірити, не оскаржується в касаційній інстанції судове рішення, згідно з яким проводиться аукціон або реалізує майно банку, повноваження банку на його відчуження, бажано поспілкуватися з попереднім власником, щоб зрозуміти його подальші наміри, а ще краще взяти у нього нотаріально оформлена згода», – розповів р Антохіна.

Як зазначає начальник виконавчої служби Дніпровського району Києва Василь Качмар, випадки оспорювання відчуження майна трапляються, але, як правило, без результату. Ось чого, за його словами, точно не варто робити, так це купувати заставну квартиру, яку банк відчужує на аукціоні без згоди позичальника, і квартиру, в якій прописані неповнолітні діти.

На думку Діани Антохіної, найменше ризиків буде, якщо заставне майно продається спільно банком і боржником або ж шляхом переоформлення кредитних зобов’язань .

Чого чекати

Як зазначив пан Качмар, сьогодні складно спрогнозувати, буде збільшуватися кількість заставного майна, що вилучається у боржників в примусовому порядку, чи ні. Все буде залежати від економічної ситуації в країні. Олександр Драчук вважає, що якщо враховувати неплатоспроможність значної частини позичальників, внаслідок якої необоротно піде процедура накладання стягнення на рухоме і нерухоме майно, то в цьому році цілком ймовірним може стати збільшення кількості майна, виставленого на продаж. «Але ця ж неплатоспроможність населення може стати однією з причин того, що далеко не все майно буде продано», – запевнив він.

Як взяти участь в торгах

Щоб прийняти участь у торгах по заставному майну, потрібно:
1. Подати заяву організатору торгів про участь (не пізніше ніж за три дні до їх початку). При цьому необхідно пред’явити паспорт або інший документ, що підтверджує особу;
2. Сплатити реєстраційний збір, розмір якого становить два неоподатковуваних мінімуми доходу (34 грн);
3. Сплатити гарантійний внесок (10% від стартової ціни), який фактично є аванс??м та відноситься в рахунок оплати відчужуваного майна; 4. Прийняти участь в торгах;
5. У разі купівлі майна протягом 10 днів внести повну вартість купленого об’єкта. (У разі «програшу» учаснику повертається гарантійний внесок.)

Загальна: Купити заставну квартиру можна майже наполовину дешевше, ніж на ринку. Однак є ризик, що позичальник оскаржить правомірність відчуження і продажу.