«Заморожені» метри

Що слід робити, щоб не стати жертвою недобудов.

Українці більше не хочуть інвестувати в майбутнє житло на етапі котловану – бояться повторити долю вкладників «Еліта-Центр».

В’їхати в нову «троячку» в одному зі спальних мікрорайонів Харкова подружжя Олена та Костянтин Довженка повинні були ще в середині 2009 року. Але в кризовий 2008 рік компанія, яка зводила цю житлову висотку, заморозила більшість своїх будівельних об’єктів. У список потрапив і будинок, в якому повинна була жити подружжя Довженка.

«За три з половиною роки ми встигли купити нову машину, народити дитину і витратити на оренду знімною квартири близько двадцяти тисяч доларів, а наш будинок ще не здали», – нарікає Олена Довженко. Однак подружжю Довженка ще пощастило: їх будинок з запізненням, але все ж таки добудують – об’єкт потрапив під програму Державного іпотечного кредитування.

Більшість же українців, які опинилися заручниками недобудованих будинків, ризикують розпрощатися зі своїми вкладеннями.

Обіцянки – бетон

Після кризового 2008 року в Україні були заморожені сотні будівельних об’єктів. Причини тому різні. «Багато в чому цьому супроводжував передкризовий будівельний бум і надрентабельність цієї діяльності: тоді будівництвом намагалися займатися навіть ті, хто взагалі не мав уявлення про цьому бізнесі. Саме такі компанії виявилися найменш підготовленими до кризи, і їм довелося заморозити свої об’єкти», – говорить брокер Іван Єфименко.

«Час було важке – багато компаній просто не витягли набрані кредити в банках. Адже всім відомо, що будівництво об’єктів вони вели за рахунок залучених об’єктів, а розраховувалися по мірі продажу квадратних метрів», – додає юрист Лев Пащенко.

Втім, були на цьому ринку і аферисти, які, просто отримавши кошти з інвесторів за частину квартир, зникли разом з грошима. І хоча такі приклади можна перерахувати по пальцях, вони сильно вдарили по настроям споживачів, стали українці з острахом вкладати кошти в будинки, що будуються. Це теж вплинуло на зростання «проблемних» об’єктів в Україні.

«У кризу забудовники втратили можливість отримувати доступні кредити, вся надія була тільки на покупця квадратних метрів, але він ризикувати не поспішав… Як правило, українці налаштовані інвестувати в житло, що будується, готовність якого становить 70% і вище відсотків», – пояснює Іван Єфименко.

За даними Держстату, в нашій країні близько 3,5 тисяч недобудованих будинків, близько тисячі з них мають статус «проблемних», тобто таких, у яких найменше шансів бути завершеними виключно за рахунок забудовника. Найбільше недобудов в Києві та Одесі – тут рахунок йде на десятки, а то й сотні будинків, найменше в Криму та містах Західної України. У приватних організацій дані приблизно такі ж. «В Україні існує 16 тис. об’єктів недобудов. 4 тис. із них – недобудови з категорії «житло». 100 тис. інвесторів вклали власні гроші в будівництво, а забудовник не виконує свої зобов’язання перед ними», – зазначає Ігор Лисов, віце-президент конфедерації будівельників України.

Рятувальники метрів

Втім, не можна сказати, що уряд зовсім не займається цією проблемою. Цю ситуацію намагаються вирішити, особливо влади активізувалися перед виборами в парламент. «У Міністерстві створена спеціальна робоча група, куди увійшов уповноважений представник адміністрації президента України, представники центральних органів виконавчої влади та громадських організацій. Функції забудовника та земельні ділянки найскладніших об’єктів будуть передані в комунальні господарства міського підпорядкування», – навесні заявив Анатолій Близнюк, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.

Гроші на вирішення проблеми уряд виділяє другий рік поспіль. «У нас продовжує успішно працювати програма, націлена, з одного боку, на надання фінансування забудовникам, які по тим або іншим причинам не можуть добудувати багатоквартирні будинки, а з іншого, – на видачу іпотечних кредитів для реалізації житла в таких будинках», – пояснює Віктор Миргородський, голова Державної іпотечної установи. За його словами, у цьому році уряд має намір під ці цілі залучити близько мільярда гривень. Половина цих коштів має піти на фінансування добудови незавершених об’єктів, половина – на видачу кредитів по іпотеці. Це дозволить до кінця цього року здати в експлуатацію 14 об’єктів незавершеного будівництва, що становитиме 262 тисячі квадратних метрів житла.

«Але це звичайний передвиборчий популізм, щоб привернути до себе якомога більше електорату. У масштабах країни 1 млрд гривень – це дуже мало. Грошей на завершення всіх об’єктів потрібно набагато більше», – відзначає Костянтин Долгов, політичний консультант.

У 2010 році в Мінрегіонбуді підрахували: щоб добудувати всі проблемні об’єкти в Україні, потрібно близько 17 млрд гривень. Правда, більше офіційних підрахунків не проводилося. У всякому разі, чиновники їх не оголошували. За підрахунками «Главреда», якщо врахувати інфляцію і зростання вартості будівельних матеріалів, на завершення будівельних об’єктів на даний момент знадобиться близько 20 млрд гривень. Але навіть озвучені 17 млрд гривень – величезна сума для бюджету країни, особливо якщо врахувати, що на 2013 рік припаде пік виплат за боргами міжнародним фінансовим організаціям.

Що робити?

Експерти радять українцям, щоб не опинитися вкладником «недобудови», уважно читати договори з будівельними компаніями і наводити довідки про інвестора. Також важливо, чи має компанія досвід будівництва, ім’я на ринку і будує чи вона ще щось, крім одного будинку. «Відомі компанії зважують ризики, хоча у них квадратний метр коштує дорожче – від 15 тис гривень (на ринку середня ціна 9-10 тис гривень, – прим. «Главред»). До того ж, треба дивитися, які об’єкти компанія веде паралельно з будинком, в який ви інвестуєте», – пояснює Іван Єфименко. «Читайте договору, вивчайте кожен пункт і консультуйтеся з юристами, не соромтеся подзвонити пише про нерухомості журналісту з авторитетною ділової газети. Краще зайвий раз переплатити за консультацію і довідки 200-300 гривень, ніж втратити десятки тисяч гривень і власне здоров’я», – каже киянка Світлана Єгорова. Так, в минулому році вона мала намір купити однокімнатну квартиру в передмісті Києва. В результаті наведення довідок з’ясувалося: територія, на якій збирався будувати будинок забудовник, – спірна, землевідведенням на цю ділянку володіли відразу дві приватні компанії і вели за нього боротьбу в суді. А в договорі, який пропонували підписати Світлані в офісі забудовника, було хитромудро обумовлений пункт про те, що забудовник не несе ніякої фінансової відповідальності, якщо будинок не буде зданий вчасно.

«У нас просто таке законодавство. Забудовники в принципі не несуть ніякої відповідальності. Проводиться процедура банкрутства і до підприємства претензій не пред», – пояснює Лев Пащенко. Приклад юрист наводить досвід Білорусії – там інвестор куди сильніше захищений на рівні держави. «Якщо забудовник не здає будинок в строк (граничне запізнення три місяці) його позбавляють ліцензії, а будинок відбирають і віддають іншої будівельної компанії. І все – він банкрут, більше того – у нього дуже високі шанси, якщо, звичайно, зрив графіка стався не з-за форс-мажорних обставин, отримати реальний термін ув’язнення. Це розуміють всі – тому в будівництво йдуть тільки серйозні компанії з досвідом і фінансовими ресурсами», – каже Пащенко.

Єдиний, на думку експертів, порівняно ефективний метод в Україні відстояти свої майбутні квартири – об’єднання мешканців. «Наша історія сталася за кілька років до скандалу з «Еліта-Центр. Ми одні з перших постраждалих інвесторів, хто створив прецедент страйку перед вікнами мерії. В свою «трійку» на етапі котловану ми вклали близько 24 тисяч доларів, і скоро зрозуміли, що забудовник не збирається виконувати обіцянки. Ми скооперувалися з іншими мешканцями і пішли пікетувати КМДА, – тоді це мало хто практикував і це подіяло на владу. Заступники Олександра Омельченка перед нами звітували раз на тиждень і будинок все ж добудували», – розповідає Георгій Демченко, проживає в висотці поруч зі станцією метро Житомирська. А ось інвестори другого «брата-близнюка» цього будинку так і не зуміли відстояти свої квадратні метри: будинок (розташований там же, поруч зі станцією «Житомирська») вже майже десять років стоїть незавершений. Тільки от забудовнику вигідно, щоб інвестори були роз’єднані, адже в такому стані ними простіше маніпулювати. Щоб роз’єднати інвесторів, за словами Олексія Гончарука, президента ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам», на більшості проблемних об’єктів забудовниками навмисно проводяться цілі «підривні кампанії», покликані роз’єднати інвесторів, дискредитувати їх лідерів, не допустити їх узгоджених дій.