Заміська нерухомість. Як купити і не потрапити в аферу

З кожним роком зростає кількість угод, пов’язаних з купівлею-продажем заміської нерухомості. Відповідно зростає і кількість недобросовісних продавців, які так і намагаються “нагріти руки” на довірливих покупцях.

Сьогодні поговоримо про те, які документи потрібно питати у продавця і які типові помилки здійснюють покупці заміського житла. Так що ж потрібно знати, щоб не потрапити в халепу?

З усіх правил покупки заміського житла найчастіше нехтують документами, що стосуються права власності на землю і на будинок. Покупці забувають переконатися в тому, що права власності продавця на землю і будинок правильно оформлені і зареєстровані. Дуже поширена ситуація, коли земельна ділянка належить продавцю не на правах власності, а на праві довічного успадкованого дарування. У цій ситуації закон не дає можливості новому господареві згодом продати цю ділянку, та й сам договір купівлі-продажу будинку на такій ділянці навряд чи зареєструють, пише Заміська нерухомість.

Характерна й інша ситуація. Покупець купує будинок шляхом угоди купівлі-продажу земельної ділянки, на якій ця будівля розташована. Однак, оскільки будинок не зареєстрований продавцем, він вважається самовільним будівництвом, і зареєструвати його новий власник просто не зможе. Принаймні, без судів і довгих поневірянь в державних органах.

А що стосується шахрайства при операціях з заміськими будинками, то найбільш типовий приклад – це продаж земельних ділянок і будинків за підробленою довіреністю. Тому, купуючи таку нерухомість за дорученням, завжди необхідно перевіряти її достовірність у нотаріуса і реальність існування довірителя. Також необхідно зв’язатися з довірителем і перевірити, чи живий він і справді видавав довіреність.

Тобто яким би розташовує до себе не був продавець, як би не рекомендували його добрі знайомі, ні за яких обставин не можна залишати без уваги документи на будинок і землю.

Отже, при покупці заміської нерухомості необхідний наступний набір документів:

1. Правовстановлюючі документи на будинок.

Насамперед це свідоцтво про державну реєстрацію права власності на будинок. Крім того, сюди відноситься акт комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об’єкта в тому випадку, якщо будинок був побудований продавцем. Їх можуть замінити документи, що підтверджують право власності продавця, що виникло на наступних підставах: договір купівлі-продажу, міни, свідоцтво про право на спадщину, дарування, свідоцтво про державну реєстрацію права.

2. Технічний паспорт домоволодіння.

Являє собою єдиний документ, в який повинні бути включені: план земельної ділянки, експлікація його площі, докладний опис будівель і споруд, конкретне призначення ділянки, технічний стан і сумарна вартість будівель. Такий документ видається обласними БТІ за місцем розташування нерухомості і повинен, природно, мати печатку даного БТІ.

3. Технічний паспорт будівлі з поверховими планом на кожне будова, що знаходиться на ділянці.

4. Виписка з будинкової книги.

У тому випадку, якщо будинок придатний для постійного місця проживання, необхідна виписка з будинкової книги про зареєстрованих на даній площі осіб. Навіть якщо в плани покупця не входить реєструватися на площі купується будівлі, виписка виявить, не купує він нерухомість з “доважком” у вигляді сім’ї з трьох осіб.

5. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку, що підтверджують право власності на нього.

Земельна ділянка, на якій знаходиться будинок, має бути у продавця не тільки коректно оформлений, але і неодмінно бути у власності. Тобто потрібно ідентифікувати саме право власності, а не право постійного користування або довічного успадкованого володіння продавця на вказану ділянку. Для цього потрібні наступні документи: свідоцтво про державну реєстрацію права власності, договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину. А також документи, отримані в результаті приватизації землі: постанова глави адміністрації про надання ділянки у власність, свідоцтво про власності на ділянку.

6. Кадастровий план земельної ділянки.

Цей документ видається районними відділами управління Держкомзему та містить в собі план його меж, а також відомості про категорії земель, дозволене використання ділянки, її нормативну ціну, площа, відомості про власників вмісту. Крім того, потрібно впевнитися у відсутності заборон, арештів та іншого на землю.