Законно чи передавати житловий фонд в оренду під офіс?

Хоча Цивільний кодекс (ст. 813) прямо вказує, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, а якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання фізичної особи, бізнесмени продовжують економити гроші, орендуючи квартири з житлового фонду під офіси. При цьому податкова служба прямо вказує, що відносити оплату оренди на витрати, пов’язані з господарською діяльністю, у цьому випадку не можна. А багато юристів вважають, що такий договір є дійсним до того моменту, поки суд не заявить про інше. Це питання завжди було актуальним, адже вартість комерційної нерухомості в рази вище, ніж «квазі»-офісу, розташованого в житловому приміщенні. Як йдуть справи насправді, розбиралася «Судово-юридична газета».

Податкова – проти!

Думки з цього приводу розділяються. Почнемо з офіційної позиції державних органів.

Згідно з абз. р пп. 14.1.97 Податкового кодексу, оренда жилих приміщень – господарська операція, яка передбачає надання власником житлового будинку або квартири в користування орендаря на визначений строк для цільового використання та за орендну плату. Тобто для того, щоб орендар зміг віднести оренду житлових приміщень на витрати, пов’язані з господарською діяльністю, потрібно, щоб житлове приміщення використовувалося за призначенням.

Численні роз’яснення податкової чітко відображають позицію: для віднесення оренди під офіс на валові витрати житловий фонд повинен бути переведено в нежитловий.

Порядок здійснення операцій з оренди жилих приміщень встановлюється Кабміном відповідно до положень Житлового кодексу, ст. 8 якого встановлено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається.

Згідно п. 1 постанови Головного державного санітарного лікаря України №42 від 1.12.1999 «Санітарні норми мікроклімату виробничих приміщень ДСН 3.3.6.042-99», виробничим приміщенням є замкнутий простір у спеціально визначених будинках і спорудах, в яких постійно або періодично здійснюється трудова діяльність людей. У той же час житловим будинком, відповідно до п. 1 ст. 380 Цивільного кодексу України, є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом та іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ньому проживання. Оскільки виробничими приміщеннями, які використовуються для виробничих потреб, є спеціально призначені будинки та споруди, використання жилих будинків під виробничі потреби передбачає їх переведення у спеціально призначені, тобто нежитлові. Отже, віднесення орендної плати за приміщення, які не переведені в нежитловий фонд, до складу витрат платника податку є неправомірним. Так вважає податкова.

Схожої думки дотримуються й інші держоргани. Наприклад, НКРЕ, яка в листі №6083/14/17-08 від 03.10.2008, посилаючись на положення ст. ст. 810, 813, 815 Цивільного кодексу, нагадує, що за договором оренди житла одна сторона – власник передає або зобов’язується передати другій стороні (юридичній або фізичній особі) житло лише для проживання у ньому на певний строк за плату. Отже, передача власником іншій особі житла не для проживання у ньому, а для здійснення підприємницької діяльності є прямим порушенням норм чинного законодавства України. А Держкомпідприємництва в листі №3841 від 08.06.2004 вказує: для надання квартири в оренду для облаштування в ній офісного приміщення необхідно перевести таку квартиру у нежитловий фонд.

Суди визначитися не можуть…

Що стосується судової влади, то її представники розділилися в думках.

Шевченківський суд Києва рішенням від 23.06.2005 визнав неправомірним використання квартири під офіс. Приймаючи це рішення, суд виходив з наступних норм.

У відповідності зі ст. 150 Житлового кодексу України, громадяни, які мають у приватній власності будинок, користуються нею для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. У відповідності зі ст. 6 Житлового кодексу України жилі будинки і приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Згідно ст. 10 ЖК України, громадяни повинні використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення.

Згідно ст. 319 ЦК, власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Ст. 810 ЦК передбачено, що за договором найму житла одна сторона (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за певну плату. І, нарешті, у ст. 813 ЦК чорним по білому записано, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичної особи.

Але деякі суди приходять до висновку, що обов’язок перевести житлове приміщення в нежитлове не впливає на підстави та порядок формування податкових витрат орендаря при здійсненні госпдіяльності.

У той же час ВАСУ в одному зі своїх рішень (№К-34381/06 від 30.07.2009) виклав інше і, треба відзначити, досить цікаву думку: «Витрати, пов’язані з орендою жилого приміщення під офіс, особи, безпосередньо здійснює на ній свою діяльність, в будь-якому випадку є такими, що пов’язані з господарською діяльністю і повинні відноситись до складу витрат, оскільки для здійснення своєї господарської діяльності будь-якому підприємству необхідно мати офісне приміщення, телефонні лінії, техніку».

Мешканці будинку теж можуть звернутися в суд

Отже, уявімо собі реальну ситуацію: юридична особа-позивач орендував квартиру для здійснення статутної діяльності, не пов’язаної з виробництвом. При цьому, згідно ст. 204 Цивільного кодексу, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо вона не визнана судом недійсною. Таким чином, наявність порушення у переоформленні статусу квартири може створити певну відповідальність для орендодавця, але не виключає понесені платником податку витрати по господарській операції – оренду приміщення з його «валових витрат.

На нашу думку, відносити на витрати орендну плату за приміщення з житлового фонду дуже ризиковано, адже приміщення використовується не за цільовим призначенням. Така угода не буде вважатися недійсною з моменту вчинення, але якщо одного разу податкова призначить відповідну перевірку (щодо правомірності віднесення орендної плати на валові витрати), а потім звернутися в суд, який, за прикладом колег з Шевченківського райсуду, прийде до висновку, що договір є недійсним, підприємство просто зобов’яжуть виселитися.

Звертатися до суду з вимогою виселити «офіс» з житлового приміщення може не тільки податкова, а й ЖЕК, і мешканці будинку, яким ляскання дверима і тупіт ніг клієнтів і підрядників компанії, яка орендує квартиру, заважає жити.

У підсумку суд визнає угоду недійсною, оскільки вона суперечить нормам законодавства. З моменту вступу в силу рішення повинна відбутися подвійна реституція, тобто сторони повинні повернути одна одній все одержане за договором і повернутися на круги своя. Цей момент має, звичайно, і податкові наслідки. Якщо протягом дії договору компанія мала сміливість відносити витрати на оренду на валові, в результаті визнання договору недійсним і, відповідно, подвійної реституції всі ці витрати не будуть визнані, і підприємству нарахують податок на прибуток і штрафи.

Висновок з усього сказаного вище наступний: орендувати приміщення з житлового фонду з метою економії коштів можна, і така угода може бути визнана неправомірною тільки судом. Проте відносити оплату за таким договором на валові витрати небажано – це може загрожувати серйозними фінансовими санкціями, якщо питанням впритул займеться податкова. Разом з тим, не слід забувати, що квартира, навіть переобладнана під офіс, рідко відповідає всім пожежним, технічним, санітарним та іншим умовам, передбаченим для утримання співробітників в приміщенні. Тому не варто ризикувати – проблем не оберете.