За рік ціни на однокімнатні квартири в Києві впали на 17%

Ціни на однокімнатні квартири на «вторинці» знижуються, незважаючи на високу затребуваність такого житла широким колом покупців. А ось вибір у них невеликий: така нерухомість продається в неліквідному стані, а інвестиції в ремонт «малометражки» часом досягають половини вартості об’єкта.

«Восени я підшукувала дешеву квартиру в Києві для дочки, хотілося придбати однокімнатну, але не «гостинку», і щоб розташування влаштовувало – поруч з метро Дарниця. І ось що з’ясувалося. Квартир недорогих багато, але їх стан пригнічує, на ремонт такого житла піде не одна тисяча доларів», – розповідає киянка Анастасія Горенко. За її словами, після двох десятків переглядів було вирішено придбати за 52 тис. дол. «одиничку» в районі метро Чернігівська, де знаходяться будинку нової споруди.

На жаль, незважаючи на велику кількість пропозицій, ліквідних дешевих квартир на ринку дуже мало. І хоча попит на бюджетні «одинички» залишається високим, більшість покупців не готові в’їжджати у «бомбосховище» на п’ятому поверсі «хрущовки» з дірявим дахом і старою сантехнікою. Підсумок? Маленькі старі квартири дешевшають. В середньому за минулий рік у Києві та містах-мільйонниках квадратний метр однокімнатних подешевшав на 7-15%.

«Сьогодні це житло найбільш схильне до ринкових коливань у бік зниження вартості, оскільки покупці стають все більш прискіпливо і вимогливими до якості життя, так і до ліквідності своїх капіталовкладень», – зазначає Ірина Луханіна, генеральний директор АН «Благовіст». Що відбувається сьогодні на вторинному ринку однокімнатних квартир, з’ясували «Гроші».

Київські метражі

За даними agent.ua у Києві квадратний метр однокімнатних квартир з лютого 2012 року по лютий 2013 року подешевшав на 17% (до 1786 дол.). Повальне падіння цін на ринку, звичайно, не сталося. Як і раніше, власники, виставляючи квартиру на продаж, «промацують» попит, встановлюючи завищену ціну. І лише після марних спроб продати квартиру протягом п’яти-шести місяців господарі готові знижувати ціну: при початковій вартості 48 тис. дол. у підсумку «гостинка» може бути продана за 41 тис. дол., а іноді і за 38 тисяч – все залежить від реальної зацікавленості покупців і готовності квартировласників йти на торг. Зазвичай бажають позбутися своєї квартири господарі готові «скинути» не менше 5-10%.

Мінімальна вартість «гостинок» і однокімнатних «хрущовок» в столиці – 35-38 тис. дол. Хоча в основному такі квартири оцінюються на рівні 40-46 тис. дол. «Бюджетними вартості житла економ-класу є масив Нивки, Лісовий масив, а також всі віддалені від метро масиви – ДВРЗ, Воскресенка, Південна Борщагівка», – зазначає Ірина Луханіна.

«Гроші» відшукали в продаж кілька готельок, які здалися нам найбільш дешевими. Серед них «гостинка» на вулиці Братиславській (Лісовий масив). При загальній площі 22 кв. м ціна цієї квартири – 36 тис. дол. Також на Борщагівці продається «гостинка» площею 31 кв. м за ціною 38 тис. дол. Безсумнівно, це житло вимагає від покупця чималих інвестицій – зазвичай найдешевші квартири продаються в занедбаному і непідготовленому до проживання вигляді. Витрати на заміну комунікацій, прокладання електромережі і скромний косметичний ремонт «потягнуть» близько 7-10 тис. дол. Тому-то «малометражки» з ремонтом продають зазвичай на 8-12 тис. дол. дорожче, ніж застаріле житло.

Дешеві «хрущовки» і «гостинки» можна відшукати також на Березняках, у районі ДВРЗ та поблизу Ленінградської площі – їх ціна коливається в межах 41-45 тис. дол. за квартиру площею 27-30 кв. м. Звичайно, маленькі дешеві однокімнатні підійдуть для так званої стартовою квартири – проживання холостяка або сімейної пари до того, як буде знайдена можливість придбати житлоплощу просторіше. З іншого боку, інвестувати в київську «малометражку» з метою подальшої здачі в оренду також має сенс – попит з боку орендарів зростає, і орендні ставки також поступово підвищуються (див. «Гроші» від 14.02, доступно dengi.ua).

Втім, тут є невелика хитрість: щоб досягти швидкої окупності інвестицій, необхідно підібрати недорогий об’єкт поблизу метро. І краще, якщо це буде не «гостинка» – таку квартиру здати дорожче, ніж за 2,6–2,8 тис. грн./міс., дуже складно. Тому краще для інвестиційних цілей вибирати «хрущовку» – наприклад, у п’ятиповерховому будинку в районі м. Нивки, Святошин, Дорогожичі, Дарниця чи Чернігівській. Хороша транспортна розв’язка, непогана інфраструктура і безпосередня близькість до метро забезпечать попит з боку орендарів, і витрати на покупку квартири доходи від оренди покриють за 8-9 років. Довго? Порівняно з іншими великими містами, це ще дуже хороший показник.

Ціни на «малометражки» у Києві у 2013 році будуть продовжувати зниження, основне здешевлення таких об’єктів буде відбуватися на етапі торгу: зацікавленим покупцям власники поступляться мінімум 6-12% озвученої вартості.

Регіональні «одинички»

У містах-мільйонниках за минулий рік «малометражки» подешевшали на 10-18%. Суттєво впали ціни в Дніпропетровську, де сьогодні квадратний метр в однокімнатних в середньому коштує 885 дол. Найдорожчі «гостинки» – у Самарському та Індустріальному районах міста, де придбати квартиру площею 22 кв. м можна за 16-18 тис. дол. Правда, таких об’єктів мало. Набагато більше в продаж однокімнатних загальною площею 30 кв. м, ціна – 20-23 тис. дол.

У Донецьку квартири коштують істотно дорожче, ніж у місті на Дніпрі. Дешеві «хрущовки» і «гостинки» можна знайти в Петровськом, Пролетарському та Ленінському районах за ціною 20-25 тис. дол. (при площею 20-30 кв. м). Високий попит на житло з-за великого припливу мігрантів з усіх куточків Східної України утримує ціни, проте за минулий рік вартість «квадрата» в «одинички» Донецька все ж впала на 11%.

В Одесі традиційно найдешевші метри – в комунальних квартирах. Здивовані? Так, «комуни» ще існують і навіть продаються через 16-20 тис. дол. (при житлової площі – 17-20 кв. м). За 24-26 тис. дол. у Суворовському районі пропонуються «гостинки», а ось однокімнатна «хрущовка» в місті біля моря коштує 32-34 тис. дол. Взагалі старий фонд в Одесі не в пошані – тут щосили розвивається будівництво житла, часто-густо одеситам пропонують низькі ціни на новенькі «квадрати». У сонячному місті сотні пропозицій квартир на продаж.

А ось у старовинному Львові явний дефіцит метрів: кількість пропозицій дуже обмежена. Купити «гостинку» або «хрущовку» в Шевченківському або Личаківському районах Львова можна за 34-42 тис. дол.

Харків – єдине з міст-мільйонників, де зростаючий попит на метри спровокував торішнє зростання вартості однокімнатних квартир. У підсумку середня ціна «квадрата» зросла на 4%. Придбати «малометражку» у Комінтернівському, Дзержинському або Червонозаводському районах можна за 28-36 тис. дол.

Доцільність інвестування в покупку квартири в містах-мільйонниках сумнівна. Лідери за рівнем окупності вкладених у житло інвестицій –«одинички» Києва і Донецька. Інші міста програють цим центрам, оскільки орендні ставки занадто малі – в середньому 1,1–1,5 тис. грн. в місяць.

Протягом 2013 року маленькі бюджетні квартири в містах-мільйонниках, швидше за все, подешевшають на 5-10%. Причина проста: низька ліквідність таких об’єктів у поєднанні з конкуренцією з боку ростуть, як гриби, новобудов.

Законне питання

Покупка квартири на вторинному ринку – це завжди покупка певної історії, і далеко не завжди позитивної історії. «Гроші» попереджають: покупець повинен ретельно вивчити всі документи на квартиру і від продавця) перед укладанням угоди, щоб у майбутньому уникнути оскарження її законності з боку раптово виниклих «правовласників».

«Перш за все, покупцеві необхідно вивчити правовстановлюючі документи продавця на квартиру (оригінал договору купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання, свідоцтва про право власності, свідоцтва про право на спадщину). Квартира не повинна перебувати в іпотеці, під арештом і забороною відчуження і користування, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який почав функціонувати з 1 січня 2013 року, а також витягами з раніше існуючих реєстрів, які в даний час продовжують функціонувати», – нагадує юрист АК «Коннов і Созановський» Леонід Горшенін.

Важливо врахувати і технічний стан квартири. «Покупцям нерухомості варто ініціювати проведення технічної інвентаризації, так як куплене майно могло зазнавати кардинальних перепланувань, що в окремих випадках може нести загрозу життю та здоров’ю людей. Інвентаризацією нерухомого майна продовжує займатися БТІ», – зазначає Максим Лебедєв, старший юрист ЮФ «Гвоздій та Оберкович». На його думку, крім перевірки документів на квартиру, не зайвим буде ретельно перевірити документи самого продавця – насамперед, паспорта та його автентичності.

«У разі відсутності самого власника варто все ж наполягати на знайомстві з ним і не довіряти навіть справжнім дорученнями на представників. На практиці дуже часто з’ясовується, що власника немає в живих або він є неосудним, недієздатним або обмежено дієздатним. У разі виявлення останнього варто без всяких сумнівів відмовитися від угоди», – попереджає Максим Лебедєв. І останній штрих всебічної перевірки «юридичної чистоти» об’єкта – вивчення зареєстрованих в квартирі осіб, Крім вивчення наданої продавцем довідки про зняття з реєстраційного обліку всіх раніше проживали в квартирі, до підписання договору купівлі-продажу краще додатково звернутися в паспортний стіл для отримання достовірної інформації про осіб, які раніше були прописані, – можуть спливти, наприклад, історії про засуджених та виписаних домочадців.

Нагадаємо, раніше портал Kanzas.ua повідомляв, що дешеві столичні «однушки» розлітаються як гарячі пиріжки.