З початку року в Україні ще не було видано жодного пільгового іпотечного кредиту

З настанням весни держава знову згадало про розрекламовану напередодні парламентських виборів програмі «Доступне житло».

Незважаючи на те, що, на думку більшості експертів, у минулому році реалізація програми майже провалилася, виконувати обіцянки уряду все-таки доведеться. Правда, виявилося, що з початку року в Україні ще не було видано жодного пільгового іпотечного кредиту. Уряд намагається виправити помилки і реанімувати пільгове кредитування.

Нагадаємо, що державна програма «Здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов» (або просто «Доступне житло» стартувала на початку травня минулого року. Головна мета — надати певним категоріям громадян пільговий іпотечний кредит під 16 відсотків річних. А пільга полягає в тому, що погашення 13 відсотків за позикою бере на себе держава. Тобто людина отримує позику лише під 3 відсотки річних. Однак програма має безліч нюансів, і стати володарем пільгового кредиту можуть далеко не всі, і вже тим більше не малозабезпечені громадяни.

Спочатку брати участь у програмі «Доступне житло» могли лише ті, хто стоїть на квартирній черзі. Але при цьому претенденти повинні були мати значну суму для першого внеску у розмірі 25 відсотків вартості кредиту. Неважко здогадатися, що черговиків з такими заощадженнями знайшлося небагато. Згодом сума була знижена до 10 відсотків, так і перебування на квартобліку теж зробили необов’язковим, але кількість охочих істотно не збільшилася.

Аж до парламентських виборів уряд вносило додаткові зміни в порядок надання кредитів, однак, незважаючи на всі спроби залучити позичальників, учасниками «Доступного житла» у 2012 році стали всього 1 тисяча 222 сім’ї. На думку експертів, для багатомільйонної країни це мало.

Довгий час пільгова програма не мала державних гарантій її фінансування, що відштовхувало більшість потенційних позичальників. Потім відповідний закон таки прийняли, однак із застереженням: держава гарантує фінансування програми, але при наявності необхідних коштів у бюджеті. До речі, в нинішньому році на реалізацію програми «Доступне житло» Міністерству фінансів України виділено 300 мільйонів гривень. У минулому році на ці цілі пропонувався мільярд гривень, правда, велика частина цих коштів так і не була витрачена.

У 2013-му поки ще не видано жодного пільгового кредиту. Виявляється, труднощі виникли через бюрократичної плутанини. Днями чиновники схаменулися.

— Знаю, були нарікання з-за того, що в цьому році банки не видали жодного іпотечного кредиту з державної пільговою програмою, — зізнався віце-прем’єр-міністр України Олександр Вілкул. — Причина відома: були певні часові обмеження, введені постановою уряду. Зараз ми це питання зняли і запрошуємо громадян скористатися допомогою держави і вирішити свої житлові проблеми.

У свою чергу, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (Мінжкг) України Геннадій Темник заявив, що доручив профільному департаменту негайно поінформувати банки і місцеві адміністрації про продовження дії програми «Доступне житло», а також провести відповідну роз’яснювальну роботу серед населення.

Крім того, виявляється, наразі в Україні розробляється відразу декілька нових програм будівництва соціального житла.

— Найближчим часом буде введено ряд програм для будівельників, одна з найбільших — «Доступне житло», — заявив Президент України Віктор Янукович. — Вона на 100 відсотків перероблена і профінансована урядом. Є лише організаційні питання, які потрібно вирішити. Будівельники отримають можливість брати участь у цій програмі. Вона буде працювати за рахунок кредитів та інвесторів — громадян і підприємств. При підготовці програми, розрахованої на п’ять років, враховувався досвід Німеччини та Іспанії.

Віце-прем’єр-міністр України Олександр Вілкул повідомив, що в 2013 році почнеться зведення будинків індустріальними методами, пишуть Факти. При будівництві такого житла планується використовувати 80 відсотків українських будматеріалів. Квартири в будинках будуть надаватися за програмою пільгового кредитування.

На думку експертів, індустріальний метод будівництва має як плюси, так і мінуси.

— Таке житло буде на 20-30 відсотків дешевше звичайного, — повідомив інтернет-порталу 100realty.ua начальник відділу продажів ЖК ” Park Stone Дмитро Шостя. — В основі індустріального методу — виготовлення панелей для житлових будинків неподалік від будмайданчика. По суті, мова йде про повернення до панельним будинкам, які зводяться з готових конструкцій. Такий метод дешевше монолітного будівництва, оскільки забудовник не споживає додаткові ресурси на обробку і фасад будівлі. Це прискорює і здешевлює процес.

Однак «термін придатності» житла буде невеликим за самого принципу використання готових панелей, оскільки існує ризик появи згодом тріщин між ними, грибка на внутрішній стороні стін, «свищів» на стиках та інших недоліків, знайомих кожному жителю панельного будинку. Гроші, зекономлені на будівництво такого житла, рано чи пізно доведеться витратити на утеплення та капітальні ремонти. У будинках буде дуже мізерний вибір планувань, а їх зміна ускладниться наявністю великої кількості несучих стін.

Поки важко сказати, яким буде механізм фінансування цього проекту з боку держави. Щоб бути рентабельним, завод з виробництва готових конструкцій повинен обслуговувати цілі житлові масиви. І незрозуміло, чи вистачить коштів, щоб забезпечити замовлення на житло в достатньому обсязі.

Багато експерти визнають, що зараз держава посилює контроль над будівельною галуззю.

— Мінжкг хоче жорстко контролювати ціну продажу житла за цією програмою, — вважає економіст Олександр Охріменко. — Щоб будівельники не придумували різні доплати до базової вартості, як це було в минулому році, із-за чого багато потенційні покупці відмовилися від участі у програмі. Тепер Мінжкг має намір заборонити доплати до базової ціни. І частина будівельників з цим згодні, із застереженням, що тоді в рамках програми зможуть запропонувати тільки саме економне житло.

Ще одну програму зараз готує Державна іпотечна установа (ДІУ). Це здача житла в оренду з правом подальшого викупу. На її реалізацію планується витратити півтора мільярда гривень.

Суть програми проста, — розповів голова правління Державної іпотечної установи Валентин Рибачук. — ДІУ буде купувати у будівельників житло і здавати його в оренду з правом викупу. Програма вже розроблена, пройшла узгодження всіх профільних міністерств, і на поточний момент перебуває на затвердженні в Міністерстві фінансів. Вартість орендної плати за кожен місяць буде розраховуватися виходячи із ставки 3 відсотки річних від вартості орендованої квартири. Право викупу житла зберігається до 15 років.

Природно, програма оренди з правом викупу буде мати і свої обмеження. Головне стосується площі квартири. Для сім’ї з двох осіб площа квартири повинна складати не більше 40 квадратних метрів, з трьох — не більше 58 квадратних метрів, для чотирьох і більше членів сім’ї — 76 квадратних метрів.

В цьому році підвищиться вартість квадратного метра житла, яке надається за пільговими програмами. У Києві цінових обмеженням стане сума 7 тисяч 500 гривень, в інших обласних центрах — 5 тисяч 500 гривень, а в містах обласного значення — 4 тисячі 300 гривень. Згідно з попередніми прогнозами ДІУ, в столиці за оренду житла з наступним правом викупу необхідно буде платити близько 2 тисяч 600 гривень в місяць. У невеликих містах сума плати буде становити трохи більше тисячі гривень. Правда, це розрахунок для самих маленьких однокімнатних квартир. Чим більше площа житла, тим дорожче оренда і вище виплати по «тілу» кредиту.

Якщо «тіло» кредиту вносити рівними частинами, то з часом відсотки будуть зменшуватися, адже вони нараховуються лише на несплачену суму, яка з кожним місяцем скорочується.

Залишається сподіватися, що в нинішньому році українці таки зможуть отримати дійсно доступний пільговий іпотечний кредит без підводних каменів і ризику, що держава раптом забуде про своїх зобов’язаннях і залишить людей один на один з кредиторами.