З електронним реєстром нерухомості вкрасти квартиру стало простіше?

Нова процедура реєстрації прав на нерухомість в добавок до старих схем квартирних афер відкрила нові «діри» у системі безпеки Держреєстру.

Процедура реєстрації прав на нерухоме майно в Україні — традиційне поле для промислу квартирних аферистів. Раніше цьому сприяв надзвичайно бюрократизированный інститут БТІ. Великі надії на викорінення шахрайства та спрощення процедури реєстрації прав власності українці пов’язували з початком діяльності 1 січня 2013 електронного держреєстру прав на нерухоме майно. Але, як показали перші місяці його роботи, про остаточне викорінення квартирних афер говорити поки не доводиться.

Раніше, щоб оформити право на житло, необхідно було замовити в БТІ технічну інвентаризацію (на її проведення відводилося до 30 днів), там же отримати витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, потім засвідчити і зареєструвати у нотаріуса угоду. Потім знову треба було звернутися в БТІ, яке протягом 14 днів реєструвало право власності на квартиру. Складність і тривалість процедури породили безліч корупційних схем, які при певних обставинах дозволяли шахраям здійснювати навіть відверто незаконні операції з нерухомістю.

Передбачалося, що Держреєстр унеможливить махінації в цій сфері за рахунок принципу роботи «єдиного вікна»: вся процедура реєстрації майнових прав здійснюється нотаріусом протягом кількох годин. Покупець і продавець приносять документи, пишуть заяви про купівлю-продажу, нотаріус переносить дані в Держреєстр, перевіряє об’єкт в реєстрі судових рішень, що складає угоду купівлі-продажу та надсилає копії документів в Державну реєстраційну службу, а покупець отримує витяг про реєстрацію права власності, пишуть Коментарі. Варто відзначити, що до реєстру завантажується не тільки текстова інформація про сторони операції, але і відскановані копії всіх документів. При цьому копії на паперових носіях зберігаються у нотаріусів, а оригінали поштою відправляються в регіональний підрозділ Державної реєстраційної служби при Мін’юсті, де вони також згодом зберігаються.

Однак не всі нотаріуси хочуть мати справу з новим сервісом. Деякі з них навіть ухиляються від використання Держреєстру, оскільки бояться втратити нотаріальної ліцензії або понести кримінальну відповідальність за ненавмисне посвідчення проблемної угоди. Адже Держреєстру фактично почав працювати 1 січня 2013 з «чистого листа», не маючи абсолютно ніяких даних. У ньому є лише функція доступу до бази даних всеукраїнського Реєстру прав власності на нерухоме майно, який вівся більшістю БТІ країни з 2002 року. Це означає, що нотаріуси не можуть в режимі онлайн перевірити право власності на об’єкт нерухомості, не занесений у електронні реєстри.

При цьому, за оцінками Максима Копейчикова, партнера юридичної компанії «Ільяшев і Партнери», в старому і новому реєстрах в сукупності зібрані дані про права власності на нерухоме майно приблизно 10% всіх об’єктів країни. Реєстрація прав власності на решту 90% об’єктів нерухомості, як і раніше, міститься тільки на паперових носіях. Опитані proIT нотаріуси дають більш оптимістичні оцінки — 50/50. Але навіть таке співвідношення говорить про вкрай високу частку «папери» як носія прав власності на нерухомість.

З-за цього шахрайські маніпуляції саме з «паперовими правами» можуть як і раніше залишатися однією з найбільш популярних схем квартирних афер в новій системі реєстрації майнових прав. Справа в тому, що якщо нотаріус не знаходить в електронних реєстрах відомостей про право власності на об’єкт нерухомості, він направляє продавця в БТІ за відповідною випискою. При дотриманні певних умов зловмисник може представитися власником об’єкта нерухомості, принести нотаріусу підроблену виписку і, в підсумку, укласти угоду.

Не дивно, що нотаріуси під страхом кримінального переслідування не хочуть брати на себе відповідальність за узаконення подібних угод. Тому Максим Копєйчиков вважає, що після створення Держреєстру поле махінацій з нерухомістю не зменшилося, а скоріше збільшилося. «Сьогодні немає механізмів передачі інформації з БТІ в Держреєстр. Сподіваюся, що, коли система налагодиться, махінацій буде менше, але це буде років через 10, не раніше», — переконаний партнер юридичної компанії «Ільяшев і Партнери».

Також варто звернути увагу ще на кілька слабких місць системи захисту Держреєстру. По-перше, для доступу до реєстру на вашому комп’ютері має бути встановлена спеціальна програма. Ідентифікація користувача відбувається за допомогою логіна, пароля та електронного цифрового підпису, записаної на «флешку». Однак, за словами нотаріусів, додаток не прив’язане до «заліза» і залишає можливість скопіювати софт з одного ПК на інший. Заволодіти логіном, паролем, так і «флешкою» з ключем — завдання не дуже складне. А ніяких додаткових бар’єрів, зразок сертифіката з одноразовими паролями або підтвердженням операцій через SMS, в процедурі доступу до Держреєстру не передбачено.

По-друге, в Держреєстрі не існує механізму відстеження і виправлення помилок. Таким чином, позбутися прав на майно можна не тільки в силу чийогось злого умислу, але і із-за недосконалості електронної системи. Дані в систему вносять понад 6800 нотаріусів. Всі вони люди, а людям властиво помилятися. Вартість ж помилки, наприклад, в імені покупця, при оформленні його прав на нерухомість може бути високою як у прямому, так і в переносному сенсі — втрачений час і нерви.

За спостереженнями кореспондента proIT, нотаріуси дуже неохоче коментують ступінь безпеки даних в Держреєстрі і, в цілому, його недоліки. Як повідомив один з нотаріусів, настійно побажав зберегти інкогніто, з боку Міністерства юстиції була дана команда нотаріусам не обговорювати Держреєстру зі ЗМІ.

При цьому в підрозділі Мін’юсту — Державному інформаційному центрі — не сумніваються в безпеці зберігається в Держреєстрі інформації: «В автоматизованих системах реєстрів, які адмініструються Госинформюстом, побудовані комплексні системи захисту інформації, які за результатами державної експертизи в сфері технічного захисту інформації отримали атестати відповідності. Комплексна система захисту інформації побудована відповідно і в АС Держреєстру майнових прав, яка також за результатами державної експертизи в сфері технічного захисту інформації отримала Атестат відповідності».

Примітно, що консультант з питань кібербезпеки, який просив його не називати, вважає, що загроза шахрайських дій з Держреєстром виходить, в першу чергу від низькооплачуваного персоналу держорганів. «Подібного роду бази даних, як правило, належним чином не захищені від внутрішнього інсайда або саботажу співробітників, які причетні до адміністрування Держреєстру», — пояснив експерт.

На його думку, серйозну загрозу безпеці даних Держреєстру також несуть безпосередні користувачі — нотаріуси. «Якщо нотаріус технічно неграмотний і часто перебуває в роз’їздах, то завжди буде можливість впровадити йому на комп’ютер програму-шпигун, яка дозволяє віддалено контролювати комп’ютер. Непідготовленій людині потрапити до Держреєстру з зараженого комп’ютера не складе ніяких труднощів, а документи завжди можна підробити», — оцінює реальність здійснення шахрайства експерт.

Втім, такий витончений спосіб афер навряд чи буде популярний у вітчизняних «джентльменів удачі». Можна припустити, що після недовгого вивчення слабких місць діючої системи реєстрації прав власності на нерухомість, квартирні шахраї будуть використовувати перевірену практику підробки документів з БТІ.