Якщо орендар зїжджає достроково: хто, кому і що винен?

Всі ми, а особливо люди, яким доводиться знімати квартиру, пам’ятають 2009 рік, коли загострився конфлікт між орендодавцями і орендарями. Перші не могли через урізання зарплат або звільнення оплачувати орендну плату, а другі – чіплялися за будь-яку можливість, щоб підвищити її. У більшості випадків орендарю доводилося шукати собі інше житло.

В ріелторської практиці відомі навіть випадки, коли господареві однієї квартири доводилося протягом декількох років шукати собі орендарів раз на півроку. Причина цього була райдужна: квартири завжди знімали самотні дівчата, і кожної вистачало півроку, щоб вийти заміж і переїхати до коханого. Незважаючи на досить високу орендну ставку («однушка»-студія на початку року виставлялася за 45 тис. на місяць), бажаючих зняти саме цю квартиру недоліку не було.

У чому б не полягала причина, по якій вам терміново знадобилося змінити орендоване житло, порядок дій буде не сильно відрізнятися. Хіба що якщо мова йде про обставини непереборної сили (складений по розуму договір, по ідеї, передбачає відсутність взаємної відповідальності сторін у разі настання обставин непереборної сили, які послужили причиною дострокового розірвання договору). У договорі найму, з яким доводилося мати справу автору, до таких обставин віднесено:

стихійні лиха, техногенні катастрофи або дії третіх осіб, внаслідок яких квартира стала непридатною, обмежено придатним або небезпечною для проживання згідно з висновком відповідних служб;
військові дії безпосередньо в регіоні, де розташована квартира;
відмова комунальних служб від обслуговування будинку, в якому розташована квартира, або самої квартири з відключенням комунікацій, якщо причиною відмови не була заборгованість наймача;
введення урядової заборони на дії, передбачені договором. При цьому, до дати набуття чинності заборони або дати його офіційної публікації дана обставина не вважається форс-мажорних.

Інші ж випадки (якщо орендар — фізична особа) можна в загальному вигляді розділити на два типу: дострокове розірвання договору найму з ініціативи квартирного господаря або з ініціативи мешканця. За великим рахунком, порядок такого розірвання має сенс шукати в договорі, що укладений між сторонами: як він прописаний, так і буде правильно у вашому випадку.

Є кілька загальних моментів. Договір найму може бути розірваний наймодавцем тільки по суду і тільки у випадках, передбачених законом. Таких випадків небагато:

  • наймач пропустив два платежу поспіль (а якщо договір укладено на 1-5 років, тобто є довгостроковим, — не платив півроку);
  • наймач зруйнував знімне житло або завдав йому значної шкоди.

Сам же наймач може в односторонньому порядку розірвати договір (не звертаючись в суд), для цього потрібно подати письмове повідомлення за три місяці.

Як правило, договір найму містить у собі вимогу до стороні — ініціатору розірвання договору повідомити другу сторону про своє рішення не менш ніж за 30 днів до години ікс. Деталі, як ми вже говорили, опціональні і залежать від конкретного договору.

Як розповідає Марія Жукова, перший заступник директора компанії «Міель-Оренда», прийнятий в компанії договір найму передбачає наступну відповідальність сторін:

У разі дострокового розірвання наймодавцем договору без порушень наймачем його умов і своїх зобов’язань, зазначених у договорі, наймодавець відшкодовує наймачу в момент розірвання цього договору витрати на пошук аналогічної квартири в оренду і переїзд у розмірі місячної плати за наймання, повертає плату за найм квартири за оплачений, але не прожитий період, а також заставну суму. У разі відсутності можливості у наймодавця оплати наймачеві витрат на пошук аналогічної квартири в найм наймодавець зобов’язаний надати наймачеві 30 (тридцять) днів безкоштовного проживання в квартирі.
У разі дострокового розірвання наймачем договору без попередження наймодавця у термін, зазначений у п. 5.3 цього договору, без порушення наймодавцем його умов і своїх зобов’язань, наймач сплачує наймодавцю штраф у розмірі 50% від місячної плати за наймання, при цьому наймодавець повертає наймачеві плату за найм квартири за оплачений, але не прожитий період, а також суму застави. У разі відмови наймача від виплати штрафу, наймодавець має право провести утримання штрафу із суми застави.

Компромісний варіант — дострокове розірвання договору за угодою сторін. Чітких правил, як можна здогадатися, тут теж немає, але хорошим тоном для наймача буде попередити про намір припинити дію договору за ті ж 30 днів. У більшості випадків для квартирного господаря буде хорошою новиною, якщо наймач знайде собі заміну: при такому варіанті квартирний господар, в принципі, взагалі не помітить різниці. Про те, як оформити заміну однієї із сторін у договорі найму, ми поговоримо наступного разу.