Які знижки можна отримати при купівлі квартири на вторинному ринку?

У покупців житла на вторинному ринку – широкий вибір і можливість виторгувати мінімум 4-6% від заявленої ціни.

Влітку 2011 року Андрій Салмін звернувся до декільком київським брокерам з проханням підшукати для його сина однокімнатну квартиру дешевше 50 тис. доларів. Посередники поставилися до вчинку Андрія з іронією і відразу ж стали пропонувати більш дорогі варіанти.

«Вони стверджували, що в столиці за такі гроші знайти що-небудь нереально, – розповів пан Салмін. – Тоді я зайнявся пошуком самостійно». І правильно зробив: йому вдалося-таки купити підходящу квартиру, за яку він заплатив 46 тис. дол. Особливо відзначимо, торг було розпочато з 50 тис. доларів, і Андрію вдалося отримати знижку в 8% з початкової ціни.

Ріелтори звертають увагу на таку тенденцію: там, де є попит і активно йдуть перегляди, ціни зросли. Там, де переглядів мало – ціни знизилися. Зокрема, зросли ціни пропозицій на малогабаритне житло, знизилися на трикімнатні квартири економ-класу. Спостерігається також розшарування ринку в залежності від розташування житла.

Що купують

Скажемо відразу: при самостійних пошуках недорогої квартири 9 з 10 дзвінків по оголошеннях закінчуються фразою: «Ой, вибачте, цей варіант пішов, є квартира трохи дорожче». Це «трохи» – плюс 10-12% від фігурувала в оголошенні ціни. Так ріелтори «чіпляють» потенційного покупця. Зауважимо, подібним прийомом бавилися і до 2008 року. Але зараз він став чи не головною «фішкою», більшість оголошень в базах розміщені саме для того, щоб «зачепити» покупця і привести його до більш дорогого варіанта.

І покупців дійсно стало більше. У III кварталі 2011 р. на вторинному ринку столиці щомісячно продавалося близько 1100 квартир, що на 40-50% перевищує показники 2010 р. І в Донецьку, як стверджують в місцевому АН «Жилком», кількість угод у порівнянні з 2010 роком також збільшилася, проте конкретні цифри не називають.

Користуючись можливістю обирати і торгуватися, покупці стали набагато привередливее. Зараз у столиці найбільш затребувані квартири в будинках не старше 5-7 років в Голосіївському, Солом’янському, Оболонському районах. Квартири в кварталах старої забудови – 70-80 рр. – популярні в Печерському районі Києва. Найбільш ліквідними зі столичних квартир вважають «одинички» і «двушки» за ціною до 80 тис. дол. у будинках, побудованих після 2000 р. на околицях і біля центру столиці.

У містах-мільйонниках у покупців дещо інші переваги. «У Харкові на вторинному ринку найбільш ліквідними є квартири невеликої площі в зданих новобудовах, а також одно– та двокімнатні квартири у будинках молодше 1980 р.», – говорить керівник аналітичної служби компанії «Проконсул» Вікторія Каратанова. У Донецьку найбільш ходовими є однокімнатні та інші квартири площею до 80 кв. м. І хоча ріелтори називають «хрущовки» і «гостинки» неліквідом, таку нерухомість сьогодні продовжують купувати: незважаючи на високу вартість квадрата, це житло залишається найдешевшим – в столиці можна купити за 35-55 тис. дол.

Скільки за метр

У листопаді середня вартість запропонованого до продажу житла в столиці становить 1821 дол. за кв. м. В містах-мільйонниках ціна метра в півтора-два рази нижче. Більш дорогі – курортна Одеса (1478 дол./м2) і Львів, де пропозиція нової нерухомості обмежена (1424 дол.). Дешевше коштує житло в індустріальних мегаполісах – Донецьку (1157 дол./м2) та Дніпропетровську (1154 дол.). Найбільш бюджетними пропозиціями має Харків (1050 дол./м2), де активно будується нове житло і звідки триває міграція до Києва і сусідню Росію.

І якщо в Києві однокімнатну виставляють на продаж у середньому за 60-65 тис. дол., в Одесі вартість «одинички» зазвичай становить 45-50 тис. дол., а в Харкові – 25-35 тис. дол.

Ріелтори кажуть, що ціни, рівень попиту і частота угод в 2011 році стабілізувалися. «Після кризи 2008 р. ближче до осені 2009 р. ціни на нерухомість вже зазнали основні коригування, а на початок 2010 р. остаточно стабілізувалися. З тих пір значних коливань не спостерігалося», – каже Галина Мельникова. Сьогодні ріелтори говорять про усталених принципах ціноутворення та стабільних строках експозиції виставлених на продаж квартир. Найбільш ходові об’єкти агентства обіцяють власникові реалізувати протягом 2-3 тижнів, а дорогі пропозиції через 4-6 місяців. Зрозуміло, за умови, що ціни пропозиції близькі до середньоринковими для тієї чи іншої категорії квартир.

Такий доречний торг

Ціна пропозиції, звичайно, не цілком відображає реальну ситуацію. Адже вартість виставлених на продаж об’єктів, яка потрапляє в статистику, часто буває сильно завищеною. «Гроші» з’ясували, що одні і ті ж об’єкти в газетах безкоштовних оголошень перекочовують з номера в номер по 3-6 місяців поспіль, а деякі красуються на шпальтах до року і навіть більше. По базах оголошень прекрасно видно, як зацікавлені у продажу власники поступово скидають від 3 до 25% порівняно з початковими озвученою ціною.

Однокімнатна «сталінка» біля столичної станції метро “Печерська” з початку літа 2011 року вже втратила 18% стартової вартості, а простора трикімнатна у віддаленому столичному районі Троєщина сьогодні пропонується на 15% дешевше, ніж рік тому.

Найскладніше продаються дорогі квартири з дизайнерським» ремонтом. Розкішна трикімнатна 100 кв. м у новому будинку біля метро Житомирська протягом 6 міс. подешевшала на 30% (70 тис. дол.). «На початку осені я купив для себе однокімнатну в центрі в непоганому стані за 95 тис. дол., – розповів киянин Денис Олійник. – По сусідству аналогічну квартиру з переплануванням, дорогим інтер’єром і вбудованою технікою вже майже рік не можуть продати за 150 тис. дол.».

А ось житло класу «економ» часто йде з баз оголошень за кілька місяців, втрачаючи при цьому не більш 3-8% від заявленої вартості. Загальний принцип простий: чим більше заявлена ціна, тим глибше торг. Наприклад, пану Олійнику при купівлі однокімнатної в центрі Києва вдалося вторгувати близько 10% (10 тис. дол.). А ось покупцеві бюджетної «одинички» в одному з лівобережних районів столиці Наталії Кириченко поступилися лише 4% (2 тис. дол.). Середній розмір торгу в столиці ріелтори оцінюють у 5-7%.

Готові торгуватися, хоча і не настільки активно, також у містах-мільйонниках. У Донецьку, за інформацією АН «Жилком», ще рік-два тому глибина торгу доходила до 10%, а зараз не перевищує 2-3%. «У Харкові в III кварталі 2011 р. дисконт на вторинному ринку житла зазвичай становив близько 3-9%, – розповіла кореспонденту «Грошей» Вікторія Каратанова. – А в окремих випадках різниця між цінами реальної угоди і пропозиції досягала 10-20%». Підсумковий розмір знижки залежить не стільки від параметрів квартири, скільки від бажання продавця здійснити операцію і терміну експозиції квартири на ринку.

Почім квадратні метри в столиці і містах-мільйонниках

Місто

дол./м2*

Зміна ціни
з початку року

Київ

1821

+1,5

Одеса

1478

-1

Львів

1424

+0,4

Донецьк

1157

-0,7

Дніпропетровськ

1154

+2

Харків

1050

+2,8

Резюме: Ціни реальних угод з продажу житла на вторинному ринку сьогодні на 5-10% нижче, ніж цифри в оголошеннях. Зростання цін у найближчі півроку не передбачається.