Які ризики можуть виникнути при оренді первинної нерухомості з подальшим викупом?

Які небезпеки потенційно можуть виникнути у покупця первинної нерухомості з подальшим викупом і в чому переваги такої схеми? Дізнавався Prostobank.ua.

Артем Стоянов, Старший партнер

Юрист: LCF Law Group

Згідно набрало чинності постанови Кабінету Міністрів України «Про Порядок оренди житла з викупом», угода можлива виключно для відчуження готового житла або для залучення коштів у будівництво житла при використанні попереднього договору оренди житла до завершення його будівництва.

Більше того – така угода виявляється доступною не для всіх. Право на її здійснення має лише підприємство-орендодавець, що виключає можливість використання даної операції фізичними особами-власниками, в тому числі, фізичними особами-підприємцями. Дана угода передбачає довгостроковий характер, обмежений 30 роками, протягом яких орендар повинен провести компенсацію зафіксованої в договорі вартості квартири. Враховуючи довгостроковий характер даного договору, логічним його атрибутом стає обов’язкове нотаріальне посвідчення та державна реєстрація правочину.

Такий договір передбачає особливу систему розрахунку: обов’язковий первинний внесок, у визначенні розміру якої сторони не обмежені, а також періодичні внески, що включають винагороду орендодавця та компенсації вартості житла.

Питання про можливості зміни викупної вартості об’єкта протягом терміну дії договору залишається відкритим. Наприклад, організація Мінрегіонбуд пропонує використовувати при визначенні винагороди орендодавця процентну ставку від платежу за викуп житла. Такий підхід значно звужує можливості для встановлення фіксованої ставки винагороди або за її початкового одержання до повного викупу.

В обов’язки орендодавця ставиться формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря. При цьому передбачається, що зазначений резерв буде формуватися за рахунок орендаря. Сума резерву буде зараховуватися в рахунок компенсації викупної вартості житла не буде перевищувати 3% від вартості житла.

Мінрегіонбуд не обмежив напрями цільового використання коштів резерву і, більше того, не зобов’язав орендодавця погоджувати напрями їх використання з орендарем. В кінцевому підсумку це може призвести до того, що коштів резерву для заліку в рахунок оплати викупної вартості квартири не залишиться, що призведе до збільшення вартості квартири на 3%.

Передбачається, що ця операція буде затребувана компаніями з управління активами, право яких на передачу в оренду наявного в активах інвестиційних фондів житла підтверджено ст. 3 Закону України №693-VІ від 18.12.08 р. Так, на етапі будівництва компанія з управління активами буде залучати кошти від потенційних покупців шляхом укладення попереднього договору оренди, за яким буде оплачуватися вступний внесок. Після завершення будівництва право власності на квартиру буде оформлено на компанію з управління активами. Придбана квартира передається інвестору в оренду на підставі договору оренди з правом викупу.

Для багатьох забудовників така схема, очевидно, стане основним способом залучити кошти для завершення будівництва об’єкта. При цьому, враховуючи, що право власності на квартиру до інвестора перейде тільки після припинення відносин оренди, власник може безперешкодно розпоряджатися цим майном, передаючи в іпотеку.

Ірина Савченко, Юрист

Юридична корпорація “Принцип”

Укладаючи договір оренди з поетапною оплатою покупки нерухомості, перш за все, необхідно враховувати момент виникнення права власності на придбану нерухомість, який відтягується до повної сплати її вартості, що є явним недоліком. Тобто, намагаючись зменшити ризик втрати грошей (вкладаючи поетапно певні суми в покупку), покупець нерухомості тривалий час не стає її власником, що не може вважатися для нього вигідним. Логічним буде висновок про те, що погоджуючись на отримання нерухомості на умовах договору оренди, і в разі розірвання в майбутньому цього договору, покупець, таким чином, ризикує втратити перш за сплачену ним суму, так як вона буде вважатися сумою, внесеною за оренду нерухомості, і не підлягатиме поверненню.

Звичайно ж, перевагою даної схеми є мінімальний ризик втрати великої суми. До того ж, внесення поетапно суми вартості квартири в даному випадку може вважатися якоюсь мірою кредитом, особливо якщо покупець має можливість сплатити всю суму одразу.

Сергій Римар, Старший юрист

Адвокатська компанія “Правочин”

Оренда житла з викупом передбачена ст. 810-1 Цивільного кодексу України, Постановою Кабінету міністрів України № 274 від 25.03.2009 р. «Про затвердження порядку оренди житла з викупом».

Явним недоліком такої схеми, на мій погляд, є те, що орендар може стати власником квартири тільки після виплати всіх платежів за договором, а також те, що протягом дії договору оренди орендодавець не позбавлений права розпорядження предметом оренди.

Ірина Бугера, Юрист відділу з питань нерухомості, будівництва та земельного права

Юридична компанія “Юстікон”

Насамперед, необхідно визначитися з тим, що покупка нерухомості шляхом укладення договору оренди з подальшим викупом не є інвестуванням у будівництво, і, відповідно, Закон України «Про інвестиційну діяльність» на такі правовідносини не поширюється. У даному випадку гроші вкладаються в готову нерухомість, тобто це передбачає те, що будинок зданий в експлуатацію, квартира зареєстрована як об’єкт нерухомості.

Дана схема цікава тим забудовником, у яких є запас готового житла, яке з якихось причин не продалося. На жаль, навряд чи ця схема буде користуватися популярністю у забудовників, для яких важливим є залучення фінансів до і під час, а не після будівництва будинку.

Але якщо вам все ж запропонували укласти подібний договір — зверніть увагу на його умови. Важливим в даному випадку буде їх відповідність вимогам Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом» №274 від 25 березня 2009 року та Примірного договору оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України №252 від 24 червня 2009 року.

Фактично – це договір про перехід права власності на майно з відкладальною умовою. Відкладальною умовою у цьому випадку буде повна оплата вартості приміщення. Відповідно для такого договору обов’язковою буде його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація.

Дана схема покупки нерухомості є відносно прозорою і безпечною, якщо договір оренди з викупом складений грамотно і з урахуванням інтересів орендаря. Особливу увагу радимо звернути на пункти договору, які регламентують порядок розірвання договору, умови переходу квартири у власність орендаря і можливість збільшення орендної плати в односторонньому порядку.