Які квартири вигідно купувати у забудовника – поради експертів

На сьогоднішній день інтернет сайти та друковані видання рясніють яскравими рекламними акціями зі знижками від забудовників. Пропонуються шикарні квартири в будинках в престижних районах, розстрочки, кредити на вигідних умовах.

У киянина Сергія Назаренка два з половиною роки тому назріло бажання змінити стару «панельку» з крихітною кухнею і двома тісними комнатушками на нове житло гідного рівня. І одного разу, виглянувши з вікна, він побачив втілення своєї мрії на рекламному щиті з телефоном відділу продажів. «В офісі у забудовника мені підібрали квартиру вартістю 20 тис. грн. за метр і показали договір, який абсолютно не враховував права покупця.

Проглянувши цей документ, я насилу зважився на покупку», – згадує Назаренко. За його словами, на початку 2009 року, коли він споглядав зі своєї «панельки» сумовитий пейзаж завмерлої будівництва, то був майже впевнений, що «пролетів». Представники забудовника, правда, запевняли, що все йде за планом. Ближче до літа 2009-го на ділянці дійсно зажевріла життя. З-за простою здачу затримали на півроку, а покупців змусили внести по кілька десятків тисяч гривень за збільшиться на 3-5 кв. м нежитлову площу. Сергій вважає ці прикрі витрати незначною платою за новий рівень життя.

Ціна високого класу

В середині літа середня ціна бізнес-класу в Києві склала 14,6 тис. грн. за кв. м. В Києві висококласне житло продається в 40 об’єктах бізнес-класу і ще приблизно в 20 будинках категорії » преміум » і «де-люкс». Це і новобудови, що знаходяться на різних етапах будівництва, і вже здані в експлуатацію ЖК з нерозпроданими квартирами.

Самий недорогий столичний новобуд, відповідний бізнес-класу , є в Дніпровському р-ні на вул. Регенераторної. Це ЖК » Комфорт Таун», де за квартири в різнокольорових дерев’яних корпусах просять 8,6-11 тис. грн. за кв. м. Ділянка в 28 Га дозволяє побудувати справжнє містечко з розвиненою інфраструктурою. У цьому році також почали розпродавати квартири у висотках РК «Riverstone» на Дніпровській Набережній (від 12,75 тис. грн. за кв. м), і в новій «свічці» ЖК «Адмірал» на березі Святошинського озера по вул. Ушакова (від 12,4 тис. грн.). У двох перших об’єктів зараз зводиться каркас і зовнішні стіни першої черги, а до будівництва нового будинку в ЖК «Адмірал» компанія тільки почала у другому кварталі 2011 року. У міру просування будівництва вартість «квадрата» в проектах-дебютанта потягнеться вгору. Адже у вже зданих в експлуатацію ЖК «Ізумрудний» і ЖК «Пори року» метр продають не дешевше 16,25 тис. грн. і 17,6 тис. грн. відповідно.

«У забудовника мені запропонували одну з небагатьох двокімнатних в зданому будинку. Квартира сподобалася продуманим плануванням, але із-за ціни – 24 тис. грн. за «квадрат» – я звернув увагу на споруджувану другу чергу комплексу, де був вибір з двокімнатних вартістю від 14 до 20 тис. грн. за кв. м», – розповідає киянин Антон Ямпольський.

Виходить, що прийнятий на себе ризик інвестиції в новобудову і як мінімум рік очікування закінчення будівництва дозволять р-ну Ямпольскому заощадити від 4 до 10 тис. грн. на кожному метрі. У містах-миллионниах бізнес-клас продається за ціною столичного «економа ». У дніпропетровському ЖК «Дует» ціна метра – 9,36 тис. грн, а в донецькому комплексі «Європейський-Калінінський» – 7,6–8,1 тис. грн. У Харкові та Львові ціни найскромніші – там житло в якісних новобудовах можна знайти менш ніж за 8 тис. грн. Найбільш різноманітне і високе за ціною пропозиція житла бізнес-класу можна знайти у Одесі – від 8-13 тис. грн. за «квадрат» і більше.

Хочеться до моря, але не влаштовує дорожнеча? В історичному центрі Севастополя ПАТ«Севастопольбуд», пропонує квартири в комплексі-мікрорайоні «Античний», який знаходиться в пішій доступності до моря. У 10-поверхових збірно-монолітно-каркасних будинках квартири з терміном здачі в IV кварталі 2012 рік продаються за ціною від 5900 грн./м кв. Як випливає з проспекту, висота стель – 2,8 м, на поверсі – не більше трьох квартир з панорамним склінням. Купівля оформляється двома способами на вибір: попередні договори купівлі-продажу та через фонд фінансування будівництва.

Вище і дорожче

Найдорожче житло бізнес – і преміум-класу в Києві, звичайно ж, у Печерському районі. Там за квадратний метр забудовники просять близько 20 тис. грн. і вище. Зараз в цьому районі продаються квартири в споруджуваних черги ЖК «Новопечерські Липки» (16-28 тис. грн. за кв. м) і ЖК «Престиж Хол» (від 19 тис. грн. за кв. м), а також в житлово-офісних комплексах «Печерський Квартал» і «Панорама на Печерську» (від 17,6 тис. грн. за кв. м). Перші два комплекси вважаються преміум-класом, звідси і висока ціна. До речі, аналогічну цінову пропозицію (20 тис. грн. за кв. м) » Гроші » знайшли далеко від печерських пагорбів – на «Оболонських Липках», в респектабельній новобудові на проспекті Героїв Сталінграда.

А от у більш дорогих сегментах «преміум+» і «де люкс» досі триває продаж розкішного житла в будинках, зданих ще у 2008-2010 роках. Чекають покупців останні квартири в побудованому на Звериницком пагорбі ЖК «Тріумф» з системою «розумний будинок», фітнес-клубом і басейном (від 26 тис. грн. за кв. м). Найдорожчі квадрати (72–80 тис. грн.) «Гроші» знайшли в центрі столиці в клубних будинках «На Десятинній» (Поділ), «Діамант» (на бульварі Шевченка) і «JaRDANE Le Roi» (в Печерському районі). Всі три об’єкти вже введені в експлуатацію. В регіонах навіть самі шикарні будинки оцінюються куди скромніше. У центрі Харкова в елітному ЖК «Карат» метр коштує 16 тис. грн., а в більш дорогий Одесі в ЖК «Будинок на Маразліївської» — 20,8 тис. грн.

Тонкощі покупки

Нагадуємо, що придбати житло в новобудові можна за рахунок участі у фондах фінансування будівництва (ФФБ) або шляхом придбання цільових облігацій. Іноді з покупцем укладається попередній договір, а гроші приймаються безпосередньо в касу забудовника. Старший юрист АК «Правочин» Сергій Дзюбенко вважає, що жодна з існуючих схем не може гарантувати захист прав покупця і своєчасну здачу будинку, тому краще спочатку вибирати більш надійного забудовника з нормальним фінансовим положенням, з доброю репутацією та успішним досвідом реалізації подібних проектів.

У 2011 році забудовники вперше запропонували нову схему придбання метрів – акредитив. Завдяки такому способу інвестування, покупець довіряє гроші не забудовнику, а банку-партнеру: кошти зберігаються на акредитивному рахунку до здачі будинку. У випадку порушення договору забудовником банк повертає покупцю внесену суму. Поки «Грошей» вдалося знайти тільки два престижних житлових комплексу, де можна придбати квартиру через акредитив – «Престиж Хол» (Київ) і «Дует» (Дніпропетровськ). Партнером обох забудовників виступає «ПриватБанк».

І в розстрочку, і в кредит

Гарячого попиту на житло бізнес-класу поки немає, і забудовники намагаються залучити покупців можливістю купівлі в розстрочку – її строк зазвичай становить 2-3 роки. Традиційно є і знижки в разі разової оплати. Наприклад, в ЖК «Ізумрудний» за умови повної оплати влітку обіцяють знижки до 220 тис. грн. (близько 10% від вартості квартири). У донецькому ЖК «Європейський-Калінінський» вартість метра при продажу в розстрочку на 500 грн. вище, ніж при внесенні повної суми: однокімнатна за 440 тис. грн. площею 55 кв. м при купівлі у «безпроцентну» розстрочку дорожчає на 27,5 тис. грн.

Довше за всіх готові чекати повної оплати в ЖК «Комфорт Таун» — до 10 років. Як правило, від покупця вимагається обов’язковий аванс – від 30-50%. З мінімальної початкової оплатою готові надавати п’ятирічну розстрочку в ЖК «Паркове місто» – тут можна оформити договір, внісши лише 5%. Багато забудовників пропонують партнерські програми кредитування з банками. Такі кредити, як правило, видають банки, у яких забудовник розміщує розрахункові рахунки і бере позики.

Тому для банку партнерська іпотека є менш ризиковою, ніж позики під заставу нерухомості. Отже, умови таких кредитів часом навіть більш привабливі, ніж кредитів на вторинний ринок. VAB-Банк кредитує купівлю житла в харківському ЖК «Адмірал» на термін до 20 років під 14% річних, а банк «Форум» дає позики на квартири в київському комплексі «Лазурний блюз» на 15 років за ставкою 12,5%.