Як зробити ремонт в недобудованому будинку?

Забудовники затягують на місяці, а іноді і на роки здачу квартир в експлуатацію. А так хочеться відзначити новосілля скоріше.

От покупці квартир в новобудовах і поспішають почати ремонт, не чекаючи офіційного вручення ключів. Варто квапитися і ризикувати?

Олександр Юрчук в 2008 році купив простору квартиру в київській новобудові по вул. Павла Тичини, 18-б.

Будівництво цієї висотки почалося в 2006 р. До 2011 року будинок був вже повністю побудований. Однак донині ніхто з мешканців так і не отримав права власності на нові квартири.

Адже забудовник затягує підключення будинку до постійних комунікацій. За словами Олександра, багато мешканців не стали чекати початку заселення і поспішили почати ремонт. Сьогодні роботи йдуть повним ходом вже в 40 квартирах, а в одній з них навіть оселилися люди.

“Щоб отримати ключі від своєї квартири і розпочати роботи, ми повинні були підписати акт прийому-передачі квартири з зауваженнями для будівельників, тобто що не влаштовує. Ми не розраховували на те, що будівельники поспішають виправляти свої огріхи. І підписували документ, незважаючи на недоробки.

Лише б швидше почати ремонт”, – каже Олександр. До речі, інвесторів, які почали роботи у квартирах, зобов’язали укласти договір із забудовником про оплату електроенергії промисловим тарифами (в 3 рази дорожче, ніж у зданих в експлуатацію житлових будинках).

Почали ремонти мешканці з жахом очікують осінніх холодів – адже якщо будинок так і не зданий в експлуатацію, забудовник може не включити опалення. А отже, новий ремонт піде нанівець.

Беріть, що дають

Отримати заповітні ключі і почати ремонт практично неможливо без підписання із забудовником акт прийому-передачі квартири. До цього моменту забудовник зобов’язаний за свій рахунок усунути всі недоробки, виявлені майбутнім власником житла.

Як правило, обіцянки забудовника видати ключі відразу після підписання акта змушує інвесторів на багато чого закривати очі. Тому акт часто підписують при першій же можливості, а огріхи будівельників усувають самостійно. Багато хто, не чекаючи особливого запрошення, домагаються від забудовника першочергового підписання документа.

“Нам довелося стукати в усі двері і самим наполягати на підписанні акту. На щастя, вдалося домовитися про зустріч із співробітником компанії, подивитися квартиру і на місці підписати акт”, – говорить інвестор новобудови на Борщагівці в Києві Інна Петрик. Після цього подружжя Петрик отримали картки для входу в будинок, ключі від квартири і раніше інших інвесторів змогли приступити до ремонту. Але так щастить не всім.

В іншому столичному РК інвесторам пообіцяли підготувати до підписання актів та видати ключі ще 15 травня. Але обіцянку забудовник не виконав. Тепер компанія збирається ощасливити покупців 1 вересня. Юристи застерігають інвесторів від поспішного підписання акта.

“Поки право власності на житло не оформлено, інвестор не може вимагати компенсації шкоди, завданої квартирі, – пояснює юрист ЮФ “Василь Кісіль і Партнери” Наталія Доценко-Білоус. – Якщо квартира з явними дефектами прийнята без претензій до забудовника, інвестор позбавляється правових підстав вимагати відшкодування”.

Адже рідко яка квартира в новобудові здається дійсно без будівельних огріхів. “Коли ми вже підписали акт, то запросили знайомого виконроба для консультації і з’ясували, що в санвузлі у нас будівельники навіщо-то вихід до каналізації залили бетоном! Крім того, стіни криві, а вікна поставлені косо. Довелося найманої бригаді виправляти, а витрати на ремонт були величезними”, – розповіла “Грошам” інвестор Марина Дорошенко.

Чому забудовник злий

Підписання акта далеко не завжди відкриває зелену вулицю ремонту. Від інвестора можуть також вимагати розплатитися за збільшення в процесі будівництва житлоплощу, підписати договір з Жеком, причому, як це було зроблено в одній зі столичних новобудов, без зазначення дати і інших деталей.

Деякі забудовники і зовсім намагаються не видавати акти до остаточної здачі будинку, посилаючись на негативний досвід. В одній з київських будівельних компаній поскаржилися на окремих інвесторів першої черги ЖК, які, отримавши ключі і почавши ремонт, стали затягувати оформлення документів і проведення доплат.

У підсумку всім інвесторам нової черги ключі від квартир стали віддавати лише після повного погашення облігацій, остаточного розрахунку за договором (після отримання технічних паспортів), підписання акту прийому-передачі квартири, а також договорів про надання комунальних послуг.

Крім того, забудовник не схильний перетворювати незданий об’єкт у прохідний двір. “Забудовник може обмежити коло осіб, допущених на будмайданчик, нав’язати інвестору своїх робітників або навіть проведення індивідуального планування і дизайнерського ремонту”, – уточнює старший юрист міжнародної юридичної фірми Integrites Ярослав Абрамов.

Наприклад, на одну зі столичних новобудов інвестори могли потрапити тільки в робочий час за іменними картками. Крім того, там було необхідно надати забудовнику копії паспортів робітників, зайнятих на ремонті. А нічліг ремонтної бригади безпосередньо в квартирі був заборонений – вночі об’єкт ставили на охорону.

Ризики високі

Зважившись на ремонт ще не зданому будинку, покупець може опинитися у складних умовах. Частенько побудовані будинки надовго “зависають” без підключення до постійних комунікацій: без опалення, гарячої та холодної води, газу. Тому воду в квартиру деколи доводиться доставляти разом з будматеріалами. А за кожен підйом навантаженого ліфта платити в середньому 30-50 грн. Інвестори, які відвідують будівництво від випадку до випадку, можуть зіткнутися з крадіжками завезених будматеріалів і побутової техніки.

Оплата енергії з будмайданчика по промисловим тарифами (0,86 – 1,2 грн./кВт) стає додатковим “бонусом”. “Договір про надання послуг ЖКГ може оформлятися з фірмою-посередником, яка надає послуги забудовнику, – пояснює Ярослав Абрамов.

– Якщо в житловому комплексі вже здана в експлуатацію частьквартир і створено ОСББ, яке уклало договори про надання комунальних послуг, інвестор може спробувати домовитися з ОСББ або стати його членом, незважаючи на фактичну відсутність права власності на квартиру.

В цьому випадку можна домогтися застосування тарифів нижче комерційних”. Однак на практиці таке трапляється рідко: зазвичай ОСББ створюється набагато пізніше, після заселення більшості мешканців будинку.

На жаль, ризики проведення ремонтних робіт до здачі будинку в експлуатацію дуже високі. Квартира може бути затопленої з вини сусідів або будівельників, обкрадена, постраждати від вогню чи холоду. Інвестор і сам може залити мешканця знизу, який днями вже наклеїв шпалери і поклав дубову паркетну дошку.

Тому до початку ремонту, можливо, варто задуматися про страховку. Звичайний поліс майнового страхування, який використовується для введеного в експлуатацію житла, у цьому випадку не допоможе.

“У період ремонту потрібно купувати поліс будмонтажу (CAR) і розглянути покупку поліса TPL, який покриває ризики, пов’язані з цивільної відповідальністю перед третіми особами”, – рекомендує директор компанії “Страховий брокер “Дедал” Ібрагім Габідулін.

А ще існує ризик усадки будинку, яка може проявитися через 1-2 роки після завершення будівництва. Якщо усадка буде значною, ремонт доведеться робити заново. Втім, якщо будинок в зведеному стані вже пережив одну-дві зими, ризики усадки істотно знижуються.

Сергій Петришин, покупець квартири в київській новобудові: “У нас до забудовника море претензій”

Я придбав квартиру в новобудові на пр-ті Леся Курбаса, 7-Б. Спочатку забудовник обіцяв здати будинок в експлуатацію 31 грудня 2009 р., а передачу під заселення – 28 січня 2010 р. Але ці терміни двічі переносилися. І зараз в експлуатацію будинок не введений.

Відсутня гаряча вода, ліфти працюють з перебоями. Не забезпечується нормальний вивезення сміття. Перші ремонти в будинку почалися ще в січні 2011 р. Близько 10-15% мешканців навіть заселилися. Щоб отримати ключі і почати ремонт до здачі будинку, інвестори повинні були підписати акти прийому-передачі квартир без претензій до виконаних робіт. Хоча насправді претензій було “хоч греблю гати”.

Після підписання залишалося розрахуватися з банком “Аркада” і в примусовому порядку укласти договір на обслуговування з Жеком. Поки ліфти не передали Жеку, за один підйом доводилося платити по 200 грн. І це при тому, що в середньому по Києву в таких випадках платять 50 грн.

До додаткових витрат призвело затоплення, яке сталося напередодні початку ремонтів. Через це нам довелося закуповувати і застосовувати протигрибкові розчини. Взагалі у мешканців нашого будинку до забудовнику залишається море претензій.

Робимо ремонт у будинку, який не зданий в експлуатацію

1. З’ясовуємо у забудовника як, коли і на яких умовах можна почати ремонт.
2. Якщо для отримання ключів і початку ремонту необхідно підписати акт прийому-передачі об’єкта:

З’ясовуємо терміни підготовки актів для підписання

Якщо присутні складні обставини (наприклад необхідність з’їжджати зі знімною квартири тощо), звертаємося до забудовника з проханням підписання акта в першочерговому порядку чи чекаємо запрошення від забудовника

Домовляємося про зустріч з уповноваженою особою забудовника для огляду квартири

Підписуємо акт прийому-передачі без претензій до забудовника, так як усунення виявлених недоліків відкладає видачу ключів і початок ремонту на невизначений термін. У разі значних недоробок вказуємо зауваження забудовнику, чекаємо виправлення і потім підписуємо акт

3. Проводимо остаточний розрахунок за договором про участь у будівництві
4. З’ясовуємо у забудовника особливості оплати електроенергії та інших комунальних послуг на період, що передує здачі будинку в експлуатацію, і при необхідності підписуємо один із видів додаткового договору:

Договір із забудовником про підтримання об’єкта до здачі в експлуатацію зі встановленою платою в розмірі витрат на комунальні послуги

Угоду із забудовником про оплату витрат води та електроенергії за лічильниками на період проведення опоряджувальних робіт

Договір на обслуговування з Жеком, без зазначення дати і т. п.

5. З’ясовуємо правила допуску на об’єкт для інвесторів і ремонтної бригади
6. Отримуємо пропуску, картки, ключі
7. Надаємо забудовнику копії документів людей, допущених на будівництво
8. З’ясовуємо правила використання та оплати ліфта для підйому будматеріалів
9. Приступаємо до ремонту.