Як зробити оренду комерційної нерухомості безпечної

Щоб не попастися на юридичні «гачки» в договорах оренди комерційної нерухомості уважно перечитуйте договору оренди.

Хороша новина: підприємствам нинішньої осені навряд чи доведеться шукати нову дах над головою. Адже Президент ветував зміни до Житлового кодексу, якими парламент заборонив використовувати квартири виробництва власних цілях. Втім, клопоту у орендарів і без ветованого закону предостатньо.

Погана новина для орендарів новина полягає в тому, що почали рости орендні ставки. Крім того, орендодавці винесли уроки з кризи 2008-009 років і тепер закладають в орендні договори такі пункти, які можуть нанести великий збиток тим, хто знімає комерційну нерухомість. Вихід? Уважно перечитувати договору оренди – як знову укладаються, так і вже діючі.

Правильні пункти

«Договір оренди укладається у письмовій формі. Якщо такий договір укладається строком на три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню», – зазначає Тетяна Лисак, юрист юридичного бюро «Дерев’янчук та Партнери». У договорі оренди повинні бути обов’язково врегульовані всі істотні умови: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата з урахуванням її індексації, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Юристи відзначають, що досить поширені договору, де немає обов’язкових пунктів, зате внесені «екзотичні санкції-лякалки». «Наприклад, право блокувати доступ до приміщень, право охорони не пропускати співробітників орендаря, право відключити світло і опалення. Такі санкції не мають нічого спільного з правом», – впевнений адвокат МЮФ «Noerr Київ» Олег Климчук.

Окрема тема для суперечки між орендодавцем та орендарем – авансовий платіж. Адже іноді орендодавець вимагає при «вселення» вносити плату наперед за два або три місяці. «Щоб не втратити внесену наперед орендну плату, рекомендуємо в договорі оренди вказувати, що орендар платить тільки за дні фактичного користування приміщенням, а невикористана частина орендної плати (у разі дострокового розірвання договору оренди) підлягає поверненню орендарю у визначений договором строк», – радить пані Лисак.

Однак яка орендує компанії варто звернути увагу на формулювання пункту про аванс – може виявитися, що замість авансу договір передбачає завдаток. «При розірванні договору аванс повертається орендарю в повному обсязі у будь-якому випадку. Завдаток у випадку порушення орендарем умов договору залишається у орендодавця, а у разі розірвання договору з вини орендодавця орендарю повертається подвійна сума завдатку», –розповідає адвокат, партнер юридичної компанії «Закон Перемоги» Марина Саєнко.

Оренда плюс адреса

Щоб отримати право на юридичну адресу, зовсім не обов’язково бути власником відповідного приміщення: «Законодавство не обмежує юридична особа щодо титулу, на якому йому має належати приміщення за адресою зареєстрованого місцезнаходження, – пояснює юрист Міжнародної юридичної групи Astapovlawyers Мар’яна Рішко. – Таке приміщення може належати компанії як на праві власності, так і на праві оренди або суборенди».

Залежно від місцезнаходження компанії (адреси) визначається його територіальна підвідомчість органам податкової служби, статистики, пенсійного фонду, служби зайнятості, митній службі. Дані про юридичну адресу вносяться до Єдиного державного реєстру юросіб і фізосіб-підприємців (ЄДР) на підставі установчих документів компанії. Тобто у разі реєстрації орендованого приміщення (офісу, торгової площі) знову відкрилася компанії-юрособі необхідно вказати адресу в статуті (або протоколі зборів засновників), а також подати в держадміністрацію договір оренди.

Змінювати юридичну адресу – справа клопітка, так як доведеться пройти звірки податкової, ПФУ та ін. Куди простіше підприємцям-фізособам – їх юридична адреса визначається печаткою у паспорті, тобто пропискою.

Ціна питання

З початку 2011 року в столиці ставки оренди як торгових, так і офісних площ зросли на 5-8%. Найбільше подорожчали офіси А і В-класу, адже пропозиція таких площ як і раніше обмежений. «Значно зросла частка запитів на офіси класу В, що було обумовлено переїздом багатьох компаній з житлового фонду та центрів класу», – відзначають фахівці Української торгової гільдії. До кінця року офіси класу В– можуть подорожчати ще на 1,5–3%. Та ж ситуація в Києві і з торговими площами – пожвавлення купівельної активності підштовхує орендарів до пошуків точок в торгових центрах з самою високою відвідуваністю, попит зростає, а разом з ним і ставки оренди (за січень–вересень підйом становив 5-8%). Адже популярних торгових центрів в Києві не так і багато. Торгові площі (бутіки 80-110 м2) тут можна орендувати за 70-120 дол. за «квадрат». В інших ТРЦ і ТЦ столиці ціна оренди – 40– 90 дол./ м2.

На відміну від Києва, в інших великих містах ставки оренди комерційних площ змінилися незначно: в популярних офісних і торгових центрах зростання за останні півроку склав 1,5–2%. А площі класу З і офіси-квартири подешевшали на 3-6%.

У Дніпропетровську, Одесі та Донецьку орендувати офіс класу можна за ціною 12-16 дол./м2. «Квадрат» офісу квартири обійдеться в 6-8 дол., а площа класу С – 8-10 дол./м2. У Харкові та Львові орендні ставки для класу С – всього 8-9 доларів. До кінця 2011 року ставки оренди офісної нерухомості навряд чи істотно зміняться. А ось ціни в низкоклассных бізнес-центрах можуть поповзти вгору слідом за переселенням сюди тих, хто мешкав в офісах-квартирах.

Торгові площі будуть дорожчати: у містах-мільйонниках ставки в цьому році вже зросли на 3-5% із-за підвищеного попиту на приміщення в центрах з високим рівнем прохідності. Зараз орендувати магазин площею близько 100 кв. м у Дніпропетровську чи Одесі коштує в середньому 30-70 дол./ м2, в інших містах-мільйонниках – 25-60. До кінця 2011 року бутикові площі подорожчають в середньому на 2-4%.