Як збільшити житлоплощу

Як вигідно розпорядитися своїм житлом так, щоб поліпшити свої житлові умови з мінімальними втратами для сімейного бюджету.

[16:20:20] roman_benkowski: finance.bigmir.net/useful_articles/credits/203573/

[16:21:07] roman_benkowski: finance.bigmir.net/useful_articles/credits/203415/

[16:21:55] roman_benkowski: finance.bigmir.net/useful_articles/realty/205101/

[16:22:47] roman_benkowski: finance.bigmir.net/useful_articles/realty/204675/

[16:23:29] roman_benkowski: finance.bigmir.net/useful_articles/realty/204430/

[16:24:26] roman_benkowski: finance.bigmir.net/useful_articles/realty/204202/

[16:26:31] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19488

[16:27:43] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19487/

[16:28:27] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19486

[16:29:24] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19485

[16:30:38] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19484/

[16:31:30] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19483/

[16:32:57] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19479/

[16:33:57] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19475/

[16:35:08] roman_benkowski: meget.kiev.ua/news/view/19345/

[16:36:05] roman_benkowski: ibud.com.ua/index.php?cat=news&it=12231

[16:36:54] roman_benkowski: ibud.com.ua/index.php?cat=news&it=12228

[16:38:52] roman_benkowski: 100realty.ua/news/5739

[16:40:12] roman_benkowski: 100realty.ua/news/5741

Сім’я, у якої вже є житло, може їм вигідно розпорядитися і стати власником ще більшого числа квадратних метрів. Адже вчасно зорієнтувавшись в ситуації, можна поліпшити свої житлові умови з мінімальними капіталовкладеннями.

Молода подружня пара Пономарьових отримала з Одеси в 2001 році в якості весільного подарунка від батьків нічим не примітну однокімнатну квартиру площею 32 кв. м, на околиці. Але в своїх хоромах, куплених за 6,5 тис. дол., молодята прожили зовсім недовго. Адже для Віти і Сергія ця квартирка стала справжньою путівкою в життя. Дефіцитна “однушка” на початок 2005 року подорожчала в 4 рази! При цьому просторі трикімнатні квартири, які тоді не користувалися великим попитом, можна було купити з відносно невеликою доплатою. В результаті “однушку” з хорошою обробкою продали за 26 тис. дол., а потребує ремонту трикімнатну площею 75 кв. м придбали за 42 тис. Щоб не упустити момент, на необхідну доплату Віта і Сергій направили не тільки свої заощадження, але і все, що вдалося взяти в борг у родичів і знайомих. Всього за 16 тис. дол. сім’я збільшила свою житлоплощу на 43 кв. м, причому кожен новий “квадрат” обійшовся їм всього 372 долара.

Ті, хто встиг продати нерухомість у 2007-2008 роках і не вклав виручені гроші в банки впали, – королі. Кожну пару тодішніх квадратних метрів вони перетворили в три. Нерухомість – купівля на багато років, а то й десятиліття. При цьому потрібно пам’ятати: по ринку цінові хвилі пропливають: після сплеску 1997 року ціни в 1999 році впали майже в півтора рази. У Ривок 2004-2007 років обвалом закінчився 2009-м.

При цьому є чіткий тренд: ціни обвалюються не до тієї точки, звідки починали зростання після обвалу, а до значно більш високого рівня. Це характерно для економік, що розвиваються. А після масованої емісії доларів і євро буде характерно і для розвинених економік.

Нинішня стагнація – хороший шанс для бажаючих купити. “Вкради, але випий під таку закуску”, – так, чи що, жартують? Ось зараз для покупця є буквально передостанній шанс купити нерухомість напередодні довгого цінового ралі.

В цілому стратегію у володінні нерухомістю можна описати так: купуємо на спаді, йдемо в “кеш” на піку і потім знову купуємо на спаді. За 15-20 років кількість квадратних метрів можна запросто подвоїти без додаткового інвестування. Підвищити ефективність можна стратегії, беручи кредити на покупку нерухомості на самому початку зростання цін.

Що стосується тактики, то доведеться подумати про ліквідності проміжних варіантів, безпечному заощадженні грошей на чергову покупку, а також про використання кредитів і розстрочок.

Шукаємо ліквідну квартиру

Перша умова для успішної реалізації стратегії – використовувати в якості проміжних варіантів тільки самий ходовий товар. Аналітик компанії ” СВ Девелопмент Сергій Костецький до найбільш ліквідним, в першу чергу, відносить столичні однокімнатні квартири за ціною до 80 тис. дол. у будинках, побудованих після 2000 року на околицях і в районах, наближених до центру. На другому місці за популярністю – “однушки” в будинках споруди 1980-2000 рр. І на третьому – “двійки” не старше 2000 року вартістю близько 100 тис. дол. чи такі ж квартири 1980-2000 рр. за ціною близько 80 тис. дол.

Директор філії АН Парк Лейн Марина Литвинчук особливо рекомендує житло економ-класу в цегляних або керамзито-бетонних нових будинках, де площа 1-кімнатної квартири – кв 35-44. м., а 2-кімнатної – кв 50-65. м. Всім названим високоліквідних об’єктів експерти пророкують нехай і не значне, але досить стабільне подорожчання – на 0,5-2% на місяць. Адже квартири в Києві, в які I і II кварталі 2009 р. продавалися за 40 тис. дол., вже зараз коштують 50 тис. і вище. Антирейтинг ліквідності, на думку фахівців, очолюють “хрущовки” будь комнатности, де ціна за кв. раніше м залишається сильно завищеною (від 1,5 тис. дол. проти 1,2-1,3 тис. дол. у більш нових квартирах).

Пересиживаем на депозитах

Готуватися до чергового шансу придбати метри задешево краще сидячи на “товстому” депозитному портфелі. Частину заощаджень краще тримати на поповнюється внесок. “Такий інструмент буде особливо корисний для тих, хто планує скористатися іпотекою, – розповіли кореспонденту “Грошей” в Банку “Форум” Група Комерцбанку. – Адже в цьому випадку можна розрахувати приблизну суму платежу за майбутнім кредитом і почати її щомісяця відкладати на депозит – це хороший тест для сімейного бюджету”.

І, звичайно, варто врахувати валютні ризики. Тобто, розділяючи свої кровні на рівні суми, доведеться завести три депозити в різних валютах (долар, гривня та євро). У цьому випадку при коливаннях курсів однієї валюти щодо іншої загальна сума всіх вкладів буде залишатися практично незмінною.

Дивимося на новий будинок

Стару квартиру можна перетворити на нову більшої площі і за допомогою купівлі нового житла. За інформацією Сергія Костецького, з допомогою продажу своїх квартир в новобудовах інвестують не більше 5% покупців. Чому так мало? Причини дві: побоювання щодо своєчасної здачі або заморожування об’єкта, а також небажання чекати нового житла, поневіряючись по знімних квартирах. “Так як не у всіх є можливість перечекати період будівництва нового житла у власній квартирі, багатьом часто доводиться платити за орендоване житло і робити ремонт придбаної нерухомості, – розповідає про специфіку подібної схеми керівник аналітичної служби компанії “Проконсул” Вікторія Каратанова. – Щоб не стати жертвою довгобуду, потрібно переконатися в надійності забудовника, звернувши увагу на те, з якими банками він працює. Адже фінансові структури зазвичай дуже ретельно перевіряють будівельні компанії”.

Кредитна підтримка

Іпотечний кредит на купівлю первинного ринку під заставу альтернативної нерухомості може виявитися непоганим рішенням. Адже в цьому випадку продати своє старе житло можна вже після новосілля, а виручені за неї гроші витратити на дострокове погашення кредиту. Втім, усі кредити на придбання житла з-за високих вимог до позичальника і високих ставок залишаються малоцікавими більшості покупців. Правда, треба пам’ятати про ризики затягування здачі житла або банкрутства забудовника.

Зараз Непоганою альтернативою іпотеці може стати розстрочка від забудовника. Завдяки цій схемі покупець, поки будується будинок, може вносити оплату частинами без нарахування відсотків. Далі, якщо на момент здачі об’єкта повна вартість виявляється невиплаченої, покупець може оформити кредит в банку-партнері забудовника з більш вигідною ставкою в 15-16% річних. Така розстрочка може виявитися особливо вигідною для тих, хто не хоче поспішати з продажем старого житла або не бажає вилучати більшу суму грошей з працюючого бізнесу.

Скільки вкладати в метри

Рік

Рік 2011

2015 рік

Рік 2020

2030 рік

Склад сім’ї

Сімейна пара (27 років)

Сімейна пара (по 31 року) + дитина 3 роки

Сімейна пара (по 36 років) + двоє дітей: 4 і 8 років

Сімейна пара (46 років) + двоє дітей: 14 і 18 років

Необхідна квартира / площа

1-к. квартира, 40 кв. м

2-к. квартира, 55 кв. м

3-к. квартира, 80 кв. м

3-к. квартира, 80 кв. м + 1-к. квартира 40 кв. м

Різниця з попереднім варіантом в поточних цінах

Стартова ціна 55 тис. у. е.

+20 тис. у. е.

+32 тис. у. е.

+70 тис. у. е.

Темпи нарощування заощаджень (включаючи доход від інвестицій)

420. е. / міс.

520. е. / міс.

550. е. / міс.