Як заробити на реєстрі нерухомості?

Головна мета реформи системи реєстрації прав на нерухомість – зробити всі пов’язані з нею процедури простими і дешевими.

Задля цього держава встановила відносно невеликі терміни для цієї процедури, єдиний для всіх тариф на витяги з Реєстру речових прав на нерухоме майно та державне мито за реєстрацію.

Крім того, при відчуженні нерухомості держава скасувала обов’язкове переоформлення документів в БТІ, які встановлювали великі розцінки на послуги.

Проте в цій бочці меду знайшлася й ложка дьогтю.

По-перше, реформатори не врахували, що на нотаріуса, який тепер, крім своїх обов’язків, виконує й функції державного реєстратора, звалилася купа роботи, яку раніше виконувало кілька працівників БТІ.

Не дивно, що їх гонорари за посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості збільшилися з 800-1000 грн до 1,5-3 тис грн.

По-друге, користування Реєстром речових прав на нерухоме майно наводить на думку, що його власник штучно витягує з кишень українців додаткові гроші.

Як це робили раніше

Перед посвідченням договору відчуження нерухомості нотаріус повинен перевірити в електронних реєстрах відомості про арешти та заборони на відчуження, що можуть бути накладені на майно, яке є предметом угоди.

До 2013 року ці обтяження шукали в трьох електронних реєстрах: Державному реєстрі обтяжень рухомого майна (податкова застава), Державному реєстрі іпотек та в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.

Нотаріус шукав відомості за адресою об’єкта нерухомості та іменами його власників. Пошук за адресою давав інформацію про обтяження, накладені безпосередньо на об’єкт нерухомості.

Пошук за іменами співвласників необхідний через те, що, наприклад, арешт може накладатися не тільки на певну нерухомість, але й просто на все майно особи без зазначення конкретних об’єктів.

В усіх трьох випадках імена та адреси в поля для пошуку вводилися одночасно, тому достатньо було зробити лише один платний пошук. В кожному з перших двох реєстрів він коштував 34 грн, а в третьому – 51 грн.

Також продавець повинен був самостійно взяти в БТІ паперовий витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, який коштував 72,25 грн. Таким чином, до 2013 року користування електронними реєстрами у Києві коштувало 194 грн.

Як це робиться зараз

Зараз з чотирьох реєстрів залишилося лише два: Державний реєстр обтяжень рухомого майна і Реєстр речових прав на нерухоме майно, який замінив решту. У першому реєстрі можна проводити лише один пошук за іменами усіх наявних власників, які відчужують нерухомість. Ціна одного пошуку не змінилася – 34 грн.

Пошук в новому Реєстрі речових прав на нерухоме майно коштує 68 грн.
Фото ЕП

Тут шукають відомості про законних власників об’єкта, обтяження, що можуть бути накладені на об’єкт, відомості про іпотеку, а також обтяження, накладені на суб’єкта права власності, тобто на все майно власника.

Шукати, як і раніше, треба і за адресою (або реєстраційним номером) об’єкта нерухомості, і за іменами його власників, адже арешт досі може накладатися на все майно особи без зазначення конкретних об’єктів майна.

Проте шукати одночасно і за адресою об’єкта, і за іменами усіх його співвласників, як в старих реєстрах, неможливо. Якщо ввести дані у поле для пошуку за адресою, поле для пошуку за ім’ям власника стає неактивним, і навпаки.

Для повної перевірки треба робити щонайменше два пошуки. Крім того, якщо власників-продавців кілька, платний пошук доводиться робити для кожного з них.

Всі ці обмеження викладені в Інструкції користувача у розділі “Формування витягу за результатом пошуку в Державному реєстрі прав у порядку доступу нотаріусів”.

Таким чином, у новому реєстрі треба робити мінімум два пошуки, це 136 грн. Користування двома реєстрами при наявності одного власника-продавця коштує 170 грн, а якщо співвласників-продавців більше, то ще плюс 68 грн на кожного з них. Всі ці кошти сплачують клієнти нотаріусів через банк на рахунок Мін’юсту.

Формально вартість користування реєстрами зменшилася на 24 грн, але тільки тоді, коли нерухомість продає один власник. Якщо продавців чи дарувальників двоє, пошук коштуватиме 238 грн, якщо їх троє – 306 грн.

Мін’юст рекомендує

Нотаріуси звернулися до Міністерства юстиції з проханням пояснити, як можна скоротити кількість пошуків, аби заощадити кошти клієнтів. Відомство видало офіційний лист наступного змісту.

“Якщо є потреба провести пошук у програмному забезпеченні реєстру за різними параметрами, цей пошук необхідно проводити в спеціальному підменю реєстру, призначеному для пошуку інформації без формування витягу.

В такому разі плата за пошук інформації не стягується. Після знайдення необхідної інформації нотаріус вносить її до підменю реєстру №1, за що стягується одноразова плата у розмірі 68 грн”.

Безкоштовним пошуком нотаріуси користуються і так. За їх словами, він інформативніший, бо шукає одночасно в новому і старих реєстрах. Проте нікому не зрозуміло, де в інтерфейсі нового реєстру знаходиться “підменю №1”, і куди саме вносити відомості, знайдені під час безкоштовного пошуку.

Інформцентр інформує

“Економічна правда” звернулася до Міністерства юстиції з проханням пояснити, як можна виконати рекомендації відомства, назвати розробника програмного забезпечення для нового реєстру і роз’яснити решту питань з платними пошуками.
Фото ЕП

Через прес-службу Мін’юсту редакція отримала відповідь від держпідприємства “Інформаційний центр”, яке здійснює технічну підтримку нового реєстру.

Щодо “підменю №1” редакцію чекав сюрприз: його в інтерфейсі реєстру не існує. Підстав сумніватися в компетентності “Інформаційного центру” нема. Проте залишається питання, що мав на увазі Мін’юст під цим терміном. Що це було: помилка чиновників чи злий жарт?

Також в “Інформаційному центрі” пояснили, що одночасний пошук за адресою та іменами співвласників неможливий, бо це призведе “до інформаційної надлишковості отриманих даних, особливо враховуючи те, що одній особі може належати кілька об’єктів нерухомості”.

Тобто нотаріус може побачити, яка ще нерухомість належить продавцю, а це конфіденційна інформація.

Також в “Інформаційному центрі” вважають, що необхідність здійснювати кілька пошуків є тільки в окремих випадках, бо вся інформація про обтяження на об’єкт нерухомості міститься в розділі реєстру, присвяченому цьому об’єкту.

Пошук у спеціальному підрозділі реєстру, де міститься інформація тільки про обтяження, необхідний лише тоді, коли у реєстрі не відкрито розділ на необхідний об’єкт нерухомості, тобто інформація ще не перенесена до нового реєстру.

Крім того, на підприємстві зазначають, що в будь-якому разі вартість користування реєстрами зменшилася.

З одного боку, з цим можна погодитися. Проте з іншого боку, все виглядає не так однозначно. Адже, наприклад, про те, як шукати арешти, накладені на все майно особи без зазначення об’єктів, в “Інформаційному центрі” не згадали.

Однак така практика є. На курсах для нотаріусів з користування новим реєстром на цьому робився акцент, адже знайти ці відомості можна лише за іменем фізособи. Тож практика показала, що два і більше платних пошуки є необхідністю завжди.

Разом з тим, видавши лист, Мін’юст визнав, що було б логічно робити лише один платний пошук, але не пояснив, як саме це можна зробити. Чому ж в такому разі громадяни повинні переплачувати? Чому в спеціальному підрозділі реєстру не можна зробити пошук принаймні одночасно за іменами усіх співвласників?

Нарешті, “Інформаційний центр” відмовився назвати розробника програмного забезпечення нового реєстру. Виходить, українські платники податків не мають права знати, у кого саме Мін’юст на їхні гроші купив це програмне забезпечення. Ця обставина не додає прозорості, а відтак – і поваги до цього відомства.

Звичайно, 68 грн – невелика сума для пересічного громадянина. Проте в цих обставинах, схоже, громадян штучно змушують сплачувати ці кошти. Якщо це недоробка, то хотілося б сподіватися, що Мін’юст її виправить замість того, аби видавати листи з незрозумілими рекомендаціями.
Фото ЕП

В іншому випадку, є підозри, що українців знову хочуть ошукати, як це було раніше. Наприклад, у серпні 2010 року тодішній віце-прем’єр Сергій Тігіпко написав Миколі Азарову доповідну записку про невиправдано великі витрати на підтримку електронних реєстрів Мін’юсту.

Тігіпко вказував на величезні кошти – по кілька десятків мільйонів гривень на рік, які “Інформаційний центр” сплачував як авторську винагороду власникам авторських прав на програмне забезпечення державних реєстрів, які тоді діяли.

У записці зазначено, що за розрахунками КРУ придбати ці авторські права було б в рази дешевше, ніж кілька років поспіль сплачувати роялті.

Хоча зараз гроші за користування реєстрами йдуть до держбюджету, а не на рахунки держпідприємств Мін’юсту, як раніше, все одно по суті кінцевий пункт призначення цих коштів – підприємства, що обслуговують реєстри.

Наприклад, на початку 2013 року Мін’юст уклав з “Інформаційним центром” угоду, за умовами якої вартість підтримки електронних реєстрів лише у першому півріччі 2013 року становить 316 млн грн.