Як зареєструвати свої права на нерухомість за новими правилами

З січня українці реєструють права на житло, а також його арешти і застави не так, як раніше. Тепер звичні для нас БТІ (бюро технічної інвентаризації) від цього обов’язку звільнені. Нею «навантажили» нотаріусів і службовців Держреєстру. І відразу ж у нової системи з’явилися прихильники і супротивники.

Чиновники стверджують, що для людей вона легше і безболісніше. А народ боїться, що вона дозволить розвернутися квартирним злодіям. Тому ми вирішили розібратися в деталях цієї процедури і її підводні камені. У цьому нам допомогла юрист і практикуючий адвокат Ірена Багірова.

КУДИ ПОДАТИСЯ

Майно потрібно реєструвати за місцем його знаходження. При цьому, якщо ваша нерухомість — на території, де є два і більше органів державної реєстрації прав, ви можете самі обирати, куди піти. Приміром, у Києві багато приватних нотаріусів та зареєструвати право на свої «квадрати» ви можете у будь-якого з тих, хто запевняє такі угоди.

ОРГАНИ МІН’ЮСТУ

Отже, до держреєстраторам відділів реєстраційних служб управлінь юстиції вам потрібно йти, якщо ви купили нерухомість після 1.01.2013 або не зареєстрували своє право на неї до цієї дати. Мова йде про купленої у забудовника квартирі в «свежесданном» будинку або про приватизоване житло, або ж про кооперативній квартирі, садовій ділянці, дачі, пай за які виплачено. Також вони реєструють арешти нерухомості органами досудового слідства та судами, а також держвиконавцями.

НОТАРІУСИ

Вони реєструють нові права на нерухомість, їх арешти та застави відразу після нотаріального посвідчення угод. Мається на увазі дарування, купівля-продаж, отримання свідоцтва про право на спадщину на нерухомість, укладення договору іпотеки, включаючи заставу об’єктів незавершеного будівництва. Умова одна: на момент угоди право на нерухомість має бути вже зареєстровано (тобто це не може бути житло у новобудові), нехай навіть за старою процедурою.

ПЛЮСИ

У тому, що нотаріуси отримали право держреєстрації, є перевага: не треба після оформлення угоди ще кудись ходити. Другий плюс — за законом нотаріус зобов’язаний мати повну вищу освіту (спеціаліст або магістр) і не менше шести років стажу роботи у сфері права.

МІНУСИ

Отже, при продажу нерухомості, право власності на яку вже зареєстровано, нотаріус зобов’язаний засвідчити угоду без відвідування БТІ та Держреєстру. Незважаючи на це, поки нотаріуси все ще вимагають виписку з реєстру. Вони чекають роз’яснень Мін’юсту і угоди поки не поспішають завіряти. З-за цього в Держреєстрі виникають величезні черги. Крім того, послуги нотаріусів щодо оформлення угод, як очікується, подорожчають в два і більше разів.

ЯК РЕЄСТРУВАТИ

1. ДОКУМЕНТИ

Ви подаєте держреєстратору заява про реєстрацію прав на нерухомість та/або їх обтяжень (форма затверджена Мін’юстом). При цьому пред’являєте паспорт та довідку про присвоєння ідентифікаційного номера. До того ж подаєте (разом з копіями) документи про права на нерухомість: техпаспорт на новобудови або реконструйований об’єкт; держакт про право власності на землю; договір купівлі-продажу, іпотеки, дарування, довічного утримання тощо); рішення суду про розподіл майна; свідоцтво про право на спадщину; постанова органу досудового слідства або держвиконавця про накладення арешту та ін. Крім того, потрібно подати закон, яким встановлено право користування земельною ділянкою. Правда, поки незрозуміло, навіщо його подавати, адже держреєстратор має вищу юридичну освіту, а будь-який закон загальнодоступний.

Важливо і те, що новим порядком передбачено можливість подати заяву в паперовій і в електронній формі. Але «електронкою» дозволена тільки для держвиконавця та державного кадастрового реєстратора.

І, нарешті, заява у вас не візьмуть без документів про оплату виписки з Держреєстру прав (120 грн) та сплату держмита за держреєстрацію прав на нерухомість (за право власності — 119 грн, за інші права — 51). При цьому від оплати цих двох квитанцій звільняються судді, прокурори, міліціонери та податківці. А від сплати одній тільки держмита «звільнені» інваліди і та ІІ груп, інваліди ВВВ і майже всі чорнобильці.

2. РОЗГЛЯД

Держреєстратор зобов’язаний перевірити, чи є підстави для відмови в реєстрації ваших прав. Можливі причини для відмови:

— об’єкт знаходиться на території іншого органу держреєстрації. Наприклад, житель Києва не зможе зареєструвати свою дачу, яка знаходиться в Чернігівській області, у відділі держреєстрації в Києві;

— із заявою звернулася не та особа. Наприклад, представник без довіреності або неналежно оформленою довіреністю;

— в документах є підчищення, необумовлені виправлення, зазначений інший адресу об’єкта, ніж у заяві, тощо;

— заяву про держреєстрацію прав, похідних від права власності, подано без держреєстрації самого права власності. Тобто ви не зможете продати свою квартиру в кооперативі, маючи на руках лише довідку про виплату паю. Вам потрібно спочатку зареєструвати право власності на квартиру;

— держреєстратор повідомив, що документів для реєстрації у вас не вистачає, а ви протягом 5 днів не подали йому інших документів;

— ви оформили угоду купівлі-продажу в одного нотаріуса, а права на неї хочете зареєструвати в іншого.

Якщо документи у вас не приймуть, вам потрібно буде в 5-денний термін після одержання повідомлення про цьому подати правильно оформлені документи. Якщо ви цього не зробите, у держреєстрації вам відмовлять.

3. РЕЄСТРАЦІЯ

Вона відбувається у 14-денний термін з дня подачі заяви. Виняток — випадки нотаріального оформлення угод. Тоді права на нерухомість реєструються в момент такого оформлення. А держреєстрація іпотек або відмова в ній надається протягом одного робочого дня.

Цікаво, що, згідно з новим порядком, датою і часом реєстрації прав буде дата і час реєстрації заяви. Здавалося б, гарна лазівка для аферистів: подав заяву — і вже власник. А поки розберуться з документами, дивись, встигнеш продати нерухомість, і не раз. Але ні, не вийде. Адже при нотаріальному оформленні купівлі-продажу нерухомості або її дарування (а це основні операції шахраїв) доведеться показати документи про права на неї. А виписка з Держреєстру прав видається тільки по закінченні держреєстрації. Виходить, що право на нерухомість є, а розпорядитися нею не можна. Проведемо аналогію з пенсією: вона призначається з дня звернення за нею, але посвідчення видається і виплати починаються тільки після закінчення процедури оформлення.

4. ДЕРЖРЕЄСТР

Держреєстратор вносить запис про ваші права на нерухомість в Держреєстр. Він об’єднав у собі: Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, державного реєстру іпотек, державного реєстру обтяжень рухомого майна. При виявленні в Держреєстрі технічної помилки (неправильно вказано прізвище чи дані квартири), її можна виправити. Причому, якщо помилка допущена з вини держреєстратора, то безкоштовно. Якщо ж ваша вина або в документах про права на нерухомість внесені помилкові дані, то з вас здеруть 51 грн.

До речі, новий Держреєстр викликав паніку серед населення з приводу майбутніх афер. Говорили, що через неможливість перенести в нього відразу всю інформацію з названих реєстрів в новий покупці будуть брати кота в мішку. Але справа в тому, що Мін’юст своїм наказом від 14 декабря2012 р. №1844/5 передбачив можливість доступу держреєстраторів до цих реєстрів з метою перевірки. Крім того, хоч ви, як покупець, не маєте права отримувати виписку з Держреєстру прав, зате згідно з Цивільним кодексом можете вимагати таку інформацію від продавця.

5. СВІДОЦТВО

Ви отримуєте свідоцтво про право власності. Воно підписується держреєстратором та засвідчується печаткою. Це може статися у таких випадках:

— закінчення будівництва або реконструкції об’єкта;

— виплата пайового внеску члена житлово-будівельного, гаражно-будівельного кооперативів, садового товариства в повному обсязі;

— приватизація квартири, земельної ділянки;

— виділення окремого об’єкта нерухомості зі складу іншого об’єкта. Наприклад, ви з родичем розділили будинок, в якому 6 кімнат, на 2 частини, з окремими виходами, і ці частини оформили кожен на себе.

6. ВИПИСКА

При успішної реєстрації ви отримаєте виписку з Держреєстру прав (її ви оплатили при подачі заяви про держреєстрацію прав та їх обтяжень). Ця виписка у випадку, коли свідоцтво про право власності на нерухомість не передбачено, буде підтверджувати ваші права.