Як заплатити податок з продажу квартири?

Мабуть, вирішивши здійснити велику операцію, наприклад, продати квартиру чи машину, пересічні громадяни не відразу замислюються про те, які податки потрібно буде сплатити в державну казну.

В результаті несподівано для себе вони стикаються з низкою запитань: скільки платити, в які терміни, на який рахунок і, зрештою, чи потрібно взагалі щось платити державі? В тонкощі оподаткування розбиралася «Судово-юридична газета».

Податок податку ворожнечу

Відразу зазначимо, що сплата податку при продажу нерухомого майна залежить від декількох факторів. Наприклад, від періоду володіння таким майном. Тобто коли і скільки треба заплатити державі, безпосередньо залежить від того, скільки часу майно знаходиться у вашій власності. Відповідно до положень Податкового кодексу, не обкладається податком дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці) за умови перебування такого майна у власності платника податку понад 3 років. Простіше кажучи, платити не доведеться, якщо ви не частіше разу на рік продаєте майно, яким володієте не менше 3 років.

Якщо ж ви задумали продати нерухомість, колишню у вашій власності менше 3 років, або це не перший продаж (обмін) за звітний рік, доведеться сплатити 5% прибуткового податку від суми угоди, але не нижче оціночної вартості такого майна. В такому ж процентному співвідношенні необхідно буде сплатити податок, якщо ви продаєте об’єкт нерухомості, не зазначений у п. 1 ст. 172 НК, або відчужувати (обмінюєте) об’єкт незавершеного будівництва, так само як і здійснюйте обмін об’єкта нерухомості на інший або кілька інших нерухомих об’єктів у разі отримання грошової компенсації.

Практично втричі, тобто до 15% від суми угоди збільшується сума податку, якщо продаж чи обмін нерезидентом-фізичною особою одного з об’єктів нерухомості, визначених та не визначених у п. 172.1 ст. 172 НК, відбувається частіше, ніж один раз протягом звітного податкового року. Тобто якщо продавець-іноземець протягом року продає більше ніж один об’єкт нерухомості, наприклад, квартиру і дачу, він повинен віддати в казну 15% від отриманого доходу. А якщо загальна сума отриманих таким нерезидентом-платником податку у звітному податковому періоді доходів перевищує 10-кратний розмір мінімальної зарплати, ставка податку становитиме 17% суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою 15%.

При цьому експерти «Судово-юридичної газети» відзначають, що в разі спадкування нерухомого майна, так само як якщо ви отримали його у подарунок, платити податок при продажу, навіть якщо не минуло 3 роки вашого володіння, не потрібно – раніше діяв мораторій 3-х років» з 1 січня 2012 р. був скасований. У зв’язку з цим зросла активність так званих оптимізаторів податків, оскільки норми ПК фактично поставили в один ряд успадкування та дарування. А це, можливо, призведе до того, що одна людина зможе купувати нерухомість, обдаровувати нею кількох людей, а ті, у свою чергу, будуть її продавати, не сплачуючи при цьому податки, що допоможе суттєво заробити в обхід держави.

Варто пам’ятати, що, згідно з нормами ЦК, договір купівлі-продажу житлового будинку або квартири, а також іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. А це означає, що окрім сплати податку з доходу від продажу, необхідно буде оплатити і інші витрати, пов’язані з посвідченням угоди нотаріусом. Як правило, нотаріуси беруть плату за свої послуги (по Києву вона може коливатися від 500 до 2000 грн), а крім того ще необхідно буде сплатити 1% держмита від суми угоди. При цьому, за словами самих нотаріусів, сума за послуги в основному включає в себе вартість бланків, а також різних запитів з відповідних електронних реєстрів. Однак, якщо сума угоди дуже велика, нотаріус на свій розсуд може не стягувати додаткову плату за свої послуги.

Покупець платить податки

Помилково думати, що податки при купівлі-продажу буде платити тільки продавець. Відповідно до норм ЗУ «ПРО збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», покупець зобов’язаний сплатити до держскарбниці 1% від зазначеної в договорі вартості нерухомого майна.

Податок з продажу рухомого майна, наприклад, автомобіля, також має свою градацію, і його розмір варіюється, як і розмір прибуткового податку при продажу нерухомого майна. Згідно ст. 173.2 ПКУ, під час продажу одного з об’єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, моторолера не частіше одного разу протягом звітного податкового року доходи продавця від зазначених операцій оподатковуються за ставкою 1%. Більшу суму доведеться сплатити, якщо ви надумали продати інші види транспорту, а не ті, які перераховані в статті НК (наприклад, вантажний автомобіль), або якщо за звітний рік буде скоєно дві і більш продажу. У цьому випадку розмір прибуткового податку буде становити 15% від вартості угоди. Правда, це правило не поширюється на легкові автомобілі, якими забезпечуються інваліди, і автомобілів, які переходять у власність спадкоємців за законом – у цьому випадку податок не сплачується.

При оформленні договору купівлі-продажу у нотаріуса доведеться заплатити від 1 до 5% держмита. Мінімальний розмір держмита буде сплачуватися, якщо рухоме майно продається близьким родичам – дітям, подружжю, батькам. Для всіх інших сума держмита становитиме 5%. Оплата ж пенсійного збору, як і у випадку з продажем-купівлею нерухомого майна, лягає на плечі покупця і становить 3% від вартості майна.

Сума зазначених у статті податків визначається до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни та самостійно сплачується через банківські установи або особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, або особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. При цьому фізична особа зобов’язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

Фахівці застерігають, що у разі укладення угоди купівлі-продажу нерухомого майна, ні у випадку з купівлею-продажем нерухомого майна не варто занижувати вартість майна. Це загрожує як кримінальною відповідальністю (наприклад, якщо ви домовитеся з оцінювачем про заниження вартості автомобіля), так і тим, що в разі визнання договору купівлі-продажу недійсною покупець ризикує залишитися з заниженою сумою, яка пройшла за договором, а не за фактично сплаченими грошима.

** ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД**

Податок на прибуток від продажу нерухомості може досягати 33%

Англія

Гербовий збір. В Англії податок на нерухомість розраховується від загальної вартості покупки. Наприклад, якщо будинок коштує ?250 тис., покупець сплачує ставку податку у розмірі 1% від цієї суми. Максимальний розмір становить 4%, якщо будинок коштує ?500 тис. і вище.

Land Registry Fees. Цей податок сплачують при зміні господаря нерухомості, причому сплачує його покупець. Величина цього податку залежить від ціни нерухомості – якщо вона менше ?50 тис., податок становить ?40, якщо вище ?1 млн – ?750.

Податок на прибуток. Він обчислюється з різниці між ціною, за яку нерухомість колись купили, і ціною сьогоднішньої продажу. Цей податок не поширюється на квартири, ділянки і будинку, і сплачують його ті, хто постійно проживає в Англії і є платником податків. Не оподатковуються перші ?7,900 доходу, а також продаж свого автомобіля, житла і деяких інших предметів.

Франція

Податок на прибуток з перепродажу (le Plus-Value). Встановлюється, виходячи з розміру прибутку, отриманої при перепродажі власності. Ставка варіюється від 16 до 33,3% в залежності від того, резидентом якої держави є власник (ЄС чи ні). Якщо нерухомість продається через 5 років після придбання, податок знижується на 10% за кожний рік володіння понад 5 років. Якщо ж свою нерухомість ви перепродуєте по закінченню більше 15 років, вона автоматично звільняється від цього типу оподаткування.

Прибутковий податок (Taxe sur le Revenue) сплачується при здачі купленої нерухомості в оренду і становить 20% від суми цього доходу.