Як захистити свої права в ОСББ?

Ви впевнені, що ОСББ краще колишнього Жеку? Або що приватний ЖЕК краще комунального?

Не все так просто: частенько правління об’єднання співвласників багатоквартирних будинків непогано заробляють на мешканцях, а от про якість послуг піклуватися нікому. «Гроші» з’ясували, які найпоширеніші труднощі, пов’язані з ОСББ та приватними Жеками.

«В наш час ОСББ стало засобом наживи», – наполягає директор Інституту міста Олександр Сергієнко. Особливо страждають мешканці новобудов. Поки ще жоден забудовник не передавав введені ним в експлуатацію будинку в управління звичайному Жеку або створеного мешканцями ОСББ (товариства співвласників багатоквартирного будинку). Зазвичай девелопер створює власний приватний ЖЕК або «кишенькове» ОСББ, яке потім підписує договір з експлуатуючою організацією років на 20.

«В новому будинку не потрібно нічого глобально ремонтувати і замінювати, не те, що в старому житловому фонді: дах протік, то труби в підвалі прорвало. А квартплати там нараховуються в 2,5 і більше разів вище, ніж у звичайному будинку – мешканці заможні, і можна на них заробити», – каже Олександр Сергієнко.

Як відбирають гроші

Процес створення ОСББ визначає Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» від 29.11.2001 № 2866-III. Його норми ніяк не перешкоджають забудовникам створити «кишенькові» ОСББ. Робиться це так: забудовник ініціює проведення установчих зборів. На нього запрошуються ще кілька лояльних йому власників квартир в новобудові.

Обов’язково потрібно, щоб на зборах були присутні власники більше 50% житлових і нежитлових приміщень у будинку, інакше його не визнають легітимним. Але складнощів в цьому питанні ніколи не виникає. За словами юристів, забудовник до здачі будинку в експлуатацію цілком законно оформляє право власності на всі квартири на своє ім’я і як їх власник приймає рішення на установчих зборах про створення ОСББ зі «зручним» для нього головою правління. І тільки після цього він переписує введену в експлуатацію нерухомість на ім’я своїх покупців. А тим часом керівництво ОСББ укладає договір на обслуговування будинку з експлуатуючою організацією, яка за дивним збігом обставин належить саме девелоперу цього житлового комплексу.

Потім все просто: залишається лише змусити власників квартир підписати договір з таким приватним Жеком.

ЖЕК з примусу

Забудовники запевняють, що роблять все, щоб зберігати збудовані ними будинки в прекрасному стані ще довгі роки. На їхню думку, державний ЖЕК не в силах впоратися з обслуговуванням будинків класу «бізнес плюс» і вище. Все б добре, тільки от вибору мешканцям ніякого не залишають. Спочатку від них приховують, що в новобудові створено ОСББ. А після укладення договору купівлі-продажу квартир в ЖК нових власників буквально насильно змушують підписувати договори з Жеком. Саме так вчинили в житловому комплексі «Riviera Riverside» на вулиці Раїси Окіпної, 18 у Києві. «Мені довелося підписувати договір з Жеком. Вибору не було – мене не впускали в мою власну квартиру. Так що в квартиру, мене не впускали навіть у двір житлового комплексу. Створили умови, коли я не міг почати ремонт у квартирі: відключили світло і воду, не дозволяли користуватися ліфтами, не впускали моїх будівельників. Якщо хочеш, особисто носи будматеріали на своїх плечах на п’ятий поверх. Тоді я сказав, що піддаюся на їх шантаж і підписав договір», – розповідає власник квартири в ЖК «Riviera Riverside» Олександр Кондратенко.

Війна поодинці завжди закінчується поразкою. А ось колективне протистояння може дати позитивний результат. Хоча іноді доводиться застосовувати заходи «на грані фолу». «Щоб відстояти свої права потрібно не тільки мати знання і досвід, але і бути готовим застосувати фізичну силу. Законних способів забрати будинок у Жека сьогодні немає. Ми свій ЖЕК вигнали силовим способом – найняли охоронну фірму, і вона їх викинула з приміщення на вулицю. Ми переобрали правління ОСББ, і у нас тепер все чудово», – розповідає адвокат Тетяна Монтян. Але піти на такі заходи готові далеко не всі мешканці. І тоді власники квартир втягуються в довгу і «кровопролитну» житлову війну з правлінням ОСББ та експлуатуючою організацією.

Битва № 1. За розумні тарифи

Більшістю ініціаторів створення ОСББ рухає бажання заробити. Адже ОСББ – це держава в державі, зі своїм бюджетом. Чим більше багатоповерховий будинок, тим більше його бюджет. А щоб заробити собі в кишеню, потрібно завищувати комунальні тарифи. «Один знайомий створив ОСББ в будинку з досить великою кількістю мешканців і став головою правління цього органу. Як результат, він і його дружина залишили власний досить прибутковий бізнес і повністю сфокусувалися на будинку. Така діяльність дає йому в середньому в місяць близько 10 тис. доларів США», – розповідає юрист Всеукраїнського адвокатського об’єднання «Альянс» Володимир Шебельник.

Комунальні тарифи завищуються на все: на вивіз сміття, прибирання території, на утримання паркінгу, на освітлення коридорів, придбання лопат і мітел. У будинках, де царює «чужий» ОСББ, квартплата вище в 2-3, а іноді і в 5 разів. У вже згаданому столичному житловому комплексі «Riviera Riverside» за 1 кв. м. доводиться платити 15,20 грн. в місяць. Це при середньому тариф по місту в 3-4 грн. Власнику квартири загальним метражем в 150 кв. м. в опалювальний сезон щомісяця доводиться платити близько 3 тис. грн. «Знаєте, у скільки оцінює наш ЖЕК підсвічування номера на будинку? 500 грн. у місяць! Я не плачу стільки за світло, при тому, що моя квартира повністю «нафарширована» різною технікою, у якої солідне енергоспоживання. А це одна маленька лампочка спалює 500 грн. в місяць, таке можливо?», – обурюється Олександр Кондратенко.

Отримавши від мешканців комунальну плату, приватний ЖЕК або ОСББ використовує її на свій розсуд. Якщо у мешканців є можливість контролювати витрати – це одне. А якщо ні – зібрані гроші використовуються абсолютно довільним чином.

Механізмів боротьби з таким свавіллям не так і багато. Один з них – звернутися із заявою до Антимонопольного комітету. Результатів доведеться чекати 2-3 місяці, поки буде проведена перевірка обгрунтованості формування тарифів. Якщо виявлять порушення, експлуатуючу організацію оштрафують. Але далі справа не піде, адже за законом розмір тарифів встановлює об’єднання співвласників в особі їх легітимного голови правління або найнята ним експлуатуюча організація, що по суті одне і те ж.

Можна спробувати змістити голову правління, але для цього потрібно зібрати кворум членів ОСББ і більшістю голосів зняти його з посади, а це зробити непросто. Чому? Вся справа в пасивності мешканців. На організацію зборів йде кілька місяців.

Крім того, хто дасть гарантію, що новообраний голова ОСББ через місяць не почне теж завищувати тарифи? Тільки його особиста порядність. І все ж варто намагатися позбутися «жадібного» правління ОСББ, створеного забудовником, адже саме в його компетенції визначення розміру комунальних тарифів в будинку.

Створивши справжнє об’єднання мешканців зі своїм головою, можна істотно знизити комунальну плату за кожен квадратний метр житла, а надлишок грошей витрачати на створення дитячих майданчиків, озеленення території та інші потреби багатоповерхівки.

Битва № 2. За кількість послуг

Платиш більше отримуєш менше. Це ще один привід для житлових воєн. «У нашому житловому комплексі перші півтора року після заселення працювали тільки два ліфта з трьох. В експлуатуючій організації нам пояснювали, що поки не заселиться 75% квартир, будемо економити – вистачить нам і двох ліфтів. Коли почали розбиратися, виявилося, що насправді все це час ми платимо за повноцінну роботу трьох ліфтів, як, втім, і за прибирання снігу цілий рік», – розповідає киянка Людмила Славіна. Юристи кажуть, що головна складність у такій ситуації – добитися від Жеку, щоб він показав складову тарифу: за які послуги і в якому обсязі сплачують мешканці будинку. «Заяви і прохання мешканців у таких випадках просто ігноруються. Ну, хто ж добровільно покаже, що десь 30% послуг, закладених в тарифі, просто не виявляються? Тут потрібно набратися терпіння і просто активно набридати експлуатуючої організації», – радить столичний адвокат Олексій Кузнєцов.

Після того, як порушення виявлені, потрібно зобов’язати експлуатуючу організацію рішенням мешканців на общедомовом зборах перерахувати тариф. Іноді це виходить. А іноді – ні.

В одному зі столичних будинків на Біличах, де створено ОСББ, був поставлений загальнобудинковий лічильник тепла. Загальна кількість споживаного будинком тепла в місяць ділилося порівну на всіх мешканців. Мешканці однієї з квартир встановили квартирний лічильник тепла, і виявилося, що насправді вони споживають його на суму в 2,5 рази менше, ніж їм виставляють у квитанції. «Люди б’ються вже не один рік, щоб платити за квартирного лічильника за тепло, і нічого не можуть домогтися. Вони написали листи в різні інстанції. Від них відмахуються, ніхто не хоче втручатися в їх конфлікт з ОСББ. Кажуть, що це їхня внутрішня справа», – розповідає Олександр Сергієнко.

Юристи впевнені, що вирішити цю проблему можливо лише на зборах членів ОСББ, закликавши до порядку голову правління або змінивши його на більш порядної людини.

Битва № 3. За нежитлові метри

Неприватизовані нежитлові приміщення, які можна передати в оренду або викупити, – ласий шматочок для нечистих на руку голів правління ОСББ.

«Знаю людину, який орендував під офіс нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку і постійно мав проблеми з управлінням комунального майна місцевої районної адміністрації. Як результат, він створив в цьому будинку ОСББ, став його головою і тепер, грубо кажучи, сам у себе орендує офіс, визначає розмір орендної плати», – розповідає Володимир Шабельник. Є й інший, більш цинічний випадок.

«Спочатку наш будинок експлуатував приватний ЖЕК, створений забудовником. Після його заселення в будинку утворилася ініціативна група з дуже активною позицією. Вони переконували мешканців у доцільності створення ОСББ. Я була вражена їх активністю і альтруїзмом, і проголосувала за створення об’єднання. Головою правління обрали головну активістку – колишню вчительку. Через 2 роки з’ясувалося, що на правах голови правління вона переписала на свого сина 2 стометровых нежитлові приміщення на першому поверсі нашого будинку. Звичайно, з керівництва ОСББ її вигнали, але повернути приміщення вже не змогли – все було оформлено законно. Зараз вона здає їх у оренду двом банкам за 5 тис. дол. у місяць за кожен офіс», – розповідає Катерина Маркіз, мешканка будинку по вулиці Тичини в Києві.

Головний спосіб боротьби з такими людьми – йти в прокуратуру з заявою. «Це чистий обман. Звичайно, потрібно вивчати матеріали справи, але швидше за все, цю ситуацію можна розсудити», – вважає Тетяна Монтян. Є шанс, що суд визнає укладені договори купівлі-продажу нежитлових приміщень недійсними, і вони будуть повернуті на баланс ОСББ.

Битва № 4. За доплати і штрафи

Мешканка житлового комплексу «Парковий» була обурена тим фактом, що ЖЕК не дозволяв телефонної компанії підключити їй міський номер телефону. Спочатку потрібно було внести в касу експлуатуючої організації 950 грн. «Я їх запитувала: за що я маю платити?. Мені сказали, що це платіж у фонд розвитку дому», – розповідає власниця квартири Оксана Макарова. Вирішити питання вдалося лише через рік, отримавши ключі від потрібного технічного приміщення.

Конфлікти трапляються і на інший грунті: «Якщо я поміняю броньовані двері, поставлену будівельниками, на свою, повинен буду заплатити експлуатуючої організації штраф у розмірі 80 тис. грн. Так прописано в моєму договорі, – розповідає Олександр Кондратенко. – А у мене броньовані двері фактично випадали з дверного отвору. Звичайно, я її поміняв і нікому нічого не збираюся платити».

Що цікаво, включення таких пунктів у договори з мешканцями не протизаконно. Підписавши його, власник квартири погоджується виконувати ці умови. «Як захиститися? Не підписувати такий кабальний договір. Якщо він вже підписаний – просто не виконувати ці вимоги», – вважає Олексій Кузнєцов.

Битва № 5. За членство в ОСББ

Рішення про утримання будинку приймаються членами ОСББ. Але й мешканці, які не входять в об’єднання, однаково залежні від його рішень. Наприклад, зобов’язані оплачувати житлово-комунальні послуги за тарифами, встановленими ОСББ. Так що, якщо в будинку створюється об’єднання, краще стати його членом в момент створення. Потім такого шансу вже може не представитися. Справа в тому, що у вже створені ОСББ нових членів приймають вкрай неохоче. Головна причина – чим більше людей буде включати об’єднання, тим важче буде проштовхувати потрібні рішення членам його правління.

«Права тих мешканців, які не вступили до ОСББ, законодавство ніяк не захищає. Наприклад, для тих, хто з часом захоче приєднатися до об’єднання і стати його членами, можуть встановити фантастично розмір вступного внеску, прописавши такий пункт в статут ОСББ. І це буде абсолютно законно. Так ці мешканці фактично позбавляються можливості брати участь в управлінні і утриманні майна будинку», – констатує директор юридичної компанії “Spektor law firm” Ольга Спектор. Щоб перешкоджати вступу нових членів ОСББ, в його статуті прописується «нереальна» процедура. Наприклад, мешканець повинен сплатити «вступний внесок» у розмірі 100 тис. грн. І то лише через рік і за згодою інших членів ОСББ. Тому, перш ніж купувати квартиру в будинку, де створено ОСББ, потрібно познайомитися з його головою і детально з’ясувати, що потрібно зробити, щоб приєднатися до об’єднання. Інакше можна потім дуже багато втратити на оплату послуг.

«У мене друг живе в будинку на вулиці Антоновича, 140 в Києві. Там було створено ОСББ, в яке він одразу не вступив. Зараз йому «покарання» завищують комунальні тарифи. Наприклад, членам ОСББ за охорону виставляють один рахунок, а йому – в два рази вище. І він нічого не може з цим зробити», – розповідає Олександр Сергієнко.

Забираємо влада?

Забрати будинок у ОСББ, створеного забудовником, можна двома способами. Перший: знайти списки членів ОСББ і загітувати їх на найближчому зібранні «повалити владу» ставлеників забудовника. Але цей варіант можна реалізувати тільки за умови, що в ОСББ без обмежень приймають реальних власників квартир.

Якщо ж «кишенькове» ОСББ закрито для нових членів – цей сценарій не спрацює. У ініціаторів «перевороту» в потрібний момент може просто не вистачити голосів «за» при розгляді цього питання на загальних зборах. В такому разі треба йти іншим шляхом. Він складніше і потребує більше часу. Його суть у тому, щоб організувати нове ОСББ в цьому ж будинку. Згідно із законодавством, «виграє» той об’єднання, яке зібрало в своїх рядах більша кількість власників. Якщо на установчих зборах, скликаних з ініціативи забудовника, були присутні 75% власників квартир, то на новому повинно бути вже хоча б 76%. Головна складність і в першому, і в другому випадках – знайти імена та контакти власників квартир. На допомогу забудовника розраховувати не доводиться. Доведеться добувати цю інформацію самостійно, знайомлячись з мешканцями кожної квартири.

Далі – проведення установчих зборів, прийняття на ньому рішення про створення ОСББ, вибір голови і членів правління та легалізація ОСББ в органах місцевої влади. І що ж, нове правління не буде красти гроші мешканців? На жаль, абсолютних гарантій немає. У простих членів об’єднання існує тільки один спосіб контролювати членів правління – змушувати голови регулярно звітувати про виконану роботу і фінансові результати на загальних зборах мешканців. Зазвичай це роблять не частіше, ніж раз у півроку. Все інше час голова діє на свій розсуд.

П’ять головних житлових негараздів

Проблема

Як вирішувати

1.

Завищення тарифів

Змінити правління ОСББ

Скаржитися в Антимонопольний комітет

2.

Ненадання послуг

Змінити правління ОСББ

Скаржитися в Антимонопольний комітет

3.

Викуп нежитлових приміщень «за копійки»

Змінити правління ОСББ

Оскаржувати законність продажу приміщень в суді

4.

Встановлення штрафів і доплат

Змінити правління ОСББ

Змінити умови договору

Ігнорувати виконання необґрунтованих вимог

5.

Відмова у прийомі в ОСББ

Вступати в ОСББ в момент його створення

Виконати вимоги статуту ОСББ для нових членів