Як взяти іпотеку

Якщо ви все ж, зваживши всі “за” і “проти”, все-таки зважилися на іпотеку, значить ця стаття буде вам дуже корисна. У ній ми розповімо з чого почати і як правильно до цього питання підійти.

Сьогодні для багатьох іпотека – чи не єдиний спосіб вирішити житлове питання. Однак не всі наважуються звернутися в банк за іпотечним кредитом. Одні не готові взяти на себе подібні зобов’язання, інші просто не знають, з чого почати і як правильно до цього питання підійти.

Перше і основне, що необхідно зробити, – це правильно розрахувати і оцінити свої можливості по виплаті іпотечного кредиту. І якщо потенційний позичальник впевнений у своїх силах, йому треба визначитися з банком. За останні півроку кількість банків, що активно кредитують іпотечних позичальників, збільшився фактично в два рази. Банки пропонують все більш цікаві і вигідні позичальникам кредитні продукти. У програм різних банків є свої сильні і слабкі сторони, і іноді потенційному позичальникові важко розібратися в цьому самостійно. У цьому випадку краще звернутися до іпотечних консультантів у велику ріелторську компанію, і досвідчені фахівці підберуть варіант, який буде повністю відповідати його потребам і можливостям.

Коли банк обраний, слід зібрати комплект документів (він вказаний на сайті кожного банку) та подати заявку на розгляд. Наприклад, банки для розгляду заявки просять надати наступні документи:

– заповнену заяву-анкету (за формою банку);
– паспорта позичальника/співпозичальника (позичальників), поручителя/заставодавця;
– документи по наданому застави (згідно вимог банку);
– документи, що підтверджують фінансовий стан та трудову зайнятість позичальника/співпозичальника/поручителя (для клієнтів, які не отримують заробітну плату (пенсію) на рахунок, відкритий в банку);
– документи за кредитованим житлового будинку (можуть бути представлені протягом 90 календарних днів з дати прийняття банком рішення про видачу кредиту).

При схваленні позичальника є ряд певних тонкощів. Банки традиційно розглядають позичальників в трьох основних категоріях: працівники за наймом, індивідуальні підприємці та власники бізнесу в будь-яких частках. Наймасштабніша категорія – працівники за наймом, і саме на них поширюється більшість стандартних вимог, що пред’являються банками до позичальників, і більшість факторів, які можуть призвести до відмови у видачі кредиту.

Одним з головних критеріїв, на які орієнтується банк, приймаючи рішення про видачу кредиту, – підтвердження доходів. Крім довідок, що підтверджують зарплату позичальника, банки приймають до розгляду та інші офіційні доходи – інформацію про дивіденди, страхові виплати, депозитах, доходи від оренди. Ймовірність видачі кредиту збільшує наявність активів – земельних ділянок, частки в нерухомості, автомобіля і т. д. Позичальнику необхідно максимально чесно надавати всю інформацію про заробітки, рід діяльності підприємства, на якому він працює, а також про вже існуючих кредитах, незважаючи на те, що їх наявність може послужити серйозним обмеженням.

Кредитна історія позичальника – вкрай важливий аспект. Наявність прострочень виплат може бути серйозним мінусом для банку. Наприклад, наявність двох-трьох прострочень понад 5 днів за будь-яких обставин може призвести до відмови у видачі кредиту. Інший суттєвий момент – як не дивно, освіта позичальника. Для банку важливо наявність у клієнта диплома про вищу освіту і професійних знань, так як це збільшує цінність позичальника як затребуваного фахівця. Кредитний працівник оцінює, з якою легкістю потенційний клієнт у перспективі 15-20 років буде знаходити собі нову роботу, оскільки для банку необхідно, щоб кредит виплачувався своєчасно, а платіжна культура позичальника безпосередньо залежить від регулярності і незмінності його доходів. Крім освіти розглядається і трудовий стаж. У більшості випадків загальний безперервний стаж повинен бути не менше року та не менше шести місяців на останньому місці роботи.

Велику увагу банки приділяють і загального здоров’я позичальника. Важливо, щоб він був працездатним і міг своєчасно обслуговувати свій кредит. Наявність серйозних захворювань призведе до відмови при страхуванні.

Після прийняття позитивного рішення щодо надання кредиту банк переходить до наступного етапу: схвалення предмета застави. Банк надає позичальнику кілька місяців (зазвичай три) на те, щоб він знайшов квартиру. Об’єкти регулярного ринку в кожному випадку розглядаються індивідуально, і не всі квартири відповідають параметрам банків. У кожному банку є свої вимоги до приобретаемому об’єкту і критерії, які характеризують об’єкт як незадовільний.

Банк не схвалить наступні варіанти. Насамперед, це будь-яке житло, що стоїть в плані під знос – в першу чергу старі п’ятиповерхівки, панельні або блокові “хрущовки”, а також будинки нижче п’яти поверхів, якщо це не історичний центр міста. Будинок не повинен бути в аварійному стані, там не повинен проводитися або плануватися капітальний ремонт, а також реконструкцію з відселенням. Крім того, банк не надасть позичальникові іпотечний кредит під частку в квартирі. В категорію ризику також потрапляють будинки з дерев’яними перекриттями і газовими колонками (їх може не схвалити страхова компанія). Житлове приміщення має бути підключено до електричних, парових або газових систем опалення, обов’язковим є наявність гарячого і холодного водопостачання. Квартира повинна відповідати санітарно-технічним нормам щодо забезпечення здоров’я і безпеки мешканців. Будинок повинен відповідати поэтажному планом БТІ, а будь-які перепланування повинні бути узаконені.

Якщо предмет застави був схвалений банком – підписується кредитний договір. Кредитний договір – це договір, на підставі якого банк дає гроші своєму клієнту. Змінювати кредитний договір і вносити в нього додаткові пункти для кожного позичальника, банк не буде. Хоча теоретично такі зміни можливі. Однак питання узгодження нової форми або поправок до поточного договором займає значний час, оскільки вирішується велика кількість питань – відповідність федеральним законом, регламентом банку, банківських бізнес-процесів, вивіряється точність формулювань. Всі ці пункти повинні пройти тривалі узгодження. Найчастіше це буває недоцільно, і банки рекомендують орієнтуватися на вже наявні форми договорів.

Форми кредитних договорів вивішені на сайтах банків. Щоб зрозуміти договір, розібратися у всіх його нюансах, потрібно заздалегідь уважно його прочитати та задати усі питання кредитному інспекторові. Якщо позичальник сумлінно виконує свої зобов’язання за договором, то він може спати спокійно і ніхто забезпечення за кредитом – квартири – у нього не відбере. І не треба забувати, що позичальник відповідає за невиконання або неналежне виконання зобов’язань за кредитним договором не тільки квартирою, яка знаходиться в заставі у банку, але і всім своїм майном і доходами. Перед підписанням банки завжди за запитом клієнта направляють шаблон договору, щоб потенційний позичальник міг його уважно вивчити і заздалегідь зняти всі питання.

У кредитному договорі потрібно звертати увагу на наступне:

– датою виконання зобов’язань за договором (щомісячних виплат) є день списання відповідних сум з поточного рахунку позичальника, тому, щоб не було прострочень, краще класти гроші на цей рахунок за 1-2 дні до дати, зазначеної в графіку платежів;
– буде оформлятися заставна, якщо так, то треба уточнити, коли банк може її перепродати (зазвичай продаж заставної можлива, коли 30% кредиту виплачено).

Перед підписанням кредитного договору слід:

– з’ясувати, як можна достроково виконувати зобов’язання за кредитним договором (аби уникнути штрафів), чітко знати, коли дострокове погашення можливе, як оформити дострокове погашення, мінімум необхідних коштів;
– дуже уважно вивчити права та обов’язки сторін кредитного договору, порядок користування кредитом, особливу увагу приділити тому, коли кредитор має право вимагати повного дострокового виконання зобов’язань;
– попросити пояснити кредитного інспектора, як нараховуються штрафи, пені і неустойка і в яких випадках банк може змінити процентну ставку в односторонньому порядку.

Зверніть увагу на всі тонкощі й можливі труднощі: штрафні санкції у разі несвоєчасного обслуговування кредиту, способи розрахунку, дострокове погашення, комісію банку і т. д.

Якщо позичальник пройшов всі ці етапи, можна переходити до договору купівлі-продажу.