Як визначити вартість квартири

При оцінці квартири потрібно враховувати кілька важливих моментів.

По-перше, необхідно визначити і оцінити різницю між вашим і аналогічним житлом, дані про який наведено в ЗМІ, а також на «дошках оголошень» які є на багатьох спеціалізованих інтернет-сайтах. По-друге, визначити, наскільки важливі для вас ті чинники, на яких акцентують у відповідних оголошеннях.

Існує чимало методів розрахунку вартості нерухомості

Ці методи побудовані на аналізі актуальних баз пропозицій, з яких вибирають аналогічні об’єкти, а також визначають статистику цін пропозицій по цим об’єктам.

Але тут важливо не забувати, що ціни пропозицій – це далеко не ціни продажу. Що ж стосується цін продажів, то на вітчизняному ринку нерухомості їх нерідко приховують і/або спотворюють (робиться це для мінімізації податків).

Крім того, в більшості випадків залишаються невідомими багато факторів, від яких залежить ціна (стан квартири і будинки, вид з вікон, наявність галасливих сусідів і багато іншого).

Досвідчений посередник може вказати цілий ряд факторів, які суттєво впливають на ціну (як у бік збільшення, так і зменшення).

Якщо ви змогли визначити список аналогічних квартир, то зробіть таблицю їх плюсів і мінусів. Це допоможе істотно спростити оцінку вашої квартири. Але, не забувайте, що ціни з часом змінюються.

Іноді, досить швидко. Зокрема, були періоди, коли темп зростання цін досягав 5-8% в місяць; і були періоди, коли вони знижувалися на 15 – 20% в місяць. Тому при оцінках доцільно враховувати усереднене зміна цін за кілька місяців і навіть кварталів.

Следиите за ринком. Нерідко попит на одні види квартир зростає, а на інші знижується. То основний попит зосереджується в сегменті малогабаритного «дешевого» житла, то зростає популярність сучасних просторих квартир. І це відбивається на цінах.

Елементи, які дуже важливі для порівняння:

Знання про ринок та стан району. Якщо ви знаєте, що всі квартири в районі побудовані з невеликою різницею в часі (не більше 5 років) по аналогічних планів, то можливе надто значне розходження цін на аналогічні квартири може пояснюватися або фантазіями продавців, або якимись цілком реальними факторами, які необхідно виявити і зрозуміти. Тому цьому питанню варто приділити увагу. Адже деякі з факторів можуть виявитися дуже важливими. Наприклад, прекрасний вид з вікон, просторий зелений двір, близькість парку, розвинута інфраструктура істотно підвищують ціну. «Погана слава» мікрорайону, погана екологічна ситуація (близькість шкідливих виробництв), галаслива загазована вулиця під вікнами – знижують ціну.

Розміри. Площа і планування квартири, кількість кімнат – всі ці фактори дуже важливі як для об’єктивного формування ціни, так і суб’єктивного. Не секрет, що суб’єктивне розуміння престижу та зручності нерідко превалює над багатьма об’єктивними характеристиками.

Рік побудови. Для порівняння цін дуже часто використовується квартири в будинках, побудованих приблизно в той же час. Звичайно, не треба помилятися думаючи, що будинок, побудований в 1980-му і відремонтований в 2005-му, буде цінуватися так само, як дім, збудований у тому ж році, але з тих пір не ремонтований. Зазвичай цей момент завжди враховується при оцінці житла.

Нерідко невідомі або непередбачені фактори спотворюють ціну. Іноді фінансові труднощі, розлучення, хвороба чи смерть власника квартири впливає на зниження ціни. У подібних випадках цілком реально придбати квартиру за ціною, що істотно нижче цін на аналогічні квартири. Але навряд чи варто враховувати ціну подібної квартири, що продається «з нагоди», при оцінці аналогічних квартир.

Коливання курсів валют, зміна справ в економіці дуже часто розхитують ринок, то піднімаючи, то опускаючи ціни. Важливо не забувати про це і мати на увазі, що ціна могла змінюватися в різні періоди саме з такої причини.
Що гірше для вас? При роботі з агентом нерідко можна почути: «Та це ціна вище бажаної, але крім іншого в квартирі дві ванні/нещодавно був зроблений ремонт/відмінна акустика (потрібне підкреслити).» Задумайтеся, чи виправдані ці репліки, і може простіше взятися за справу самим?

Нерідко у покупців подібні фрази викликають думки: «а адже за ці додаткові гроші ми могли зробити більш якісний ремонт, та ще й по своєму смаку».

Але тут дуже важко дати рекомендації на всі випадки життя. Бо всі люди дуже різні і сприймають одні і ті ж речі по-різному. Одне можна сказати досить впевнено: з двох потенційних покупців більше уваги приділять того, яким все підходить, який менш прискіпливий до дрібниць. Наприклад, нерідко буває, що одному покупцю не подобається меблі, яка входить в комплект продажу, а інший сприймає цю меблі досить позитивно. Можна з упевненістю сказати, що другому покупцю приділять більше уваги. Що ж стосується першого покупця, то і йому варто замислитися: а чи варто його сьогоднішнє негативне сприйняття меблів тих додаткових коштів, які він затратить за більш підходящу квартиру без меблів (плюс за придбання меблів)? Приблизно теж саме відноситься і до ремонту, якості вікон, дверей, сантехніки і т. д. Не забувайте суворо контролювати свій бюджет, краще десь трохи втратити, але зате істотно виграти на чомусь іншому. Пам’ятайте, що ідеальних варіантів не буває.

Крім того, звіряючись зі своїми побажаннями і звітами агента/програми, не забувайте, що бувають речі, які сьогодні видаються не дуже важливими, але можуть позначитися в майбутньому. Так, наприклад, можуть бути фактори, які знижують ціну, але не важливі для вас. Наприклад, у вас немає дітей, а тому наявність поблизу дитячих закладів та шкіл вас не хвилює. Але ці фактори, напевно, будуть діяти й у майбутньому. А в майбутньому у вас, цілком можливо, зміниться місце роботи, склад сім’ї, з’являться діти… І тоді ви відчуєте дію тих чинників, які зараз вважаєте неважливими. Але навіть якщо і не відчуєте, то подумайте про те, що в житті всяке буває. Цілком можливо, що вам коли-небудь знадобиться продати придбаний квартиру. І майбутні покупці звернуть увагу на ці негативні фактори; відповідно зажадають знизити ціну.