Як вибрати квартиру в хрущовці?

Квартири в хрущовках – одні з найдешевших об’єктів на ринку нерухомості. БН з’ясовував, як вибрати житло в таких спорудах і не прогадати.

Ідея будівництва простих і недорогих панельних коробок з’явилася у Микити Сергійовича Хрущова під час поїздки в одну з дружніх країн Варшавського договору. Як раз в 1950-і роки керівництво СРСР було стурбоване проблемою, як в найкоротші терміни розселити людей з бараків і комунальних квартир, надавши їм окреме житло. На цей період припала і масова міграція колгоспників, нарешті-то отримали паспорта, у великі міста (в основному в Москву і Ленінград). Переселенців також потрібно було десь розмістити.

Дешеве рішення

Панельні будинки, названі згодом у народі “хрущовками“, здалися керівництву країни оптимальним і недорогим рішенням назрілих проблем. Вважається, що перші хрущовки з’явилися після Постанови «Про усунення надмірностей у проектуванні і будівництві», підписаного першим секретарем ЦК КПРС у 1955 році. Випробувальним полігоном для будівництва нових будинків стали підмосковні Черемушки. Після того, як проект був визнаний успішним, такі панельні будинки стали зводити по всьому Союзу. Наприклад, в Ленінграді хрущовки будували з 1958 по 1970 рік. За цей період було створено, за оцінками експертів, 2,4 тисячі будівель (10% усього житлового фонду міста). Зараз в подібних будинках проживає приблизно десята частина населення Петербурга.

«Серій хрущовок було розроблено досить багато. Основні – ГІ, ОД, 507-я, 502-я і 335-я. Споживчі якості квартир у цих будинках невисокі, – відзначає генеральний директор агентства «Петербурзька Нерухомість» Сергій Дроздов. – Всі будівлі п’ятиповерхові, з низькими (2,5 м) стелями і поєднаним санвузлом. Площа квартир невелика: кухні – 5-6 кв. м, кімнати від 6 кв. м. Середні площі квартир у таких будинках також скромні: однокімнатні квартири – 30-31 кв. м, двох – і трикімнатні – 40-45 кв. м».

Чотири – та п’ятикімнатні квартири в таких будинках зустрічаються, але рідко. При цьому підвищеним комфортом вони не відрізняються.

В хрущовках не тільки квартири утилітарні – самі будинки позбавлені яких би то не було надмірностей. Вони отримали дешеві у виконанні плоскі бітумні даху з низьким горищним простором, у них немає сміттєпроводів, а в перших варіаціях іноді відсутні і ванни.

За і проти

Незважаючи на те, що квартири в хрущовках, з-за їх скромних метражів, відносять до найбільш незручним для проживання об’єктів на ринку нерухомості, а самі хрущовки експерти називають «морально застарілими», вони продовжують користуватися попитом у покупців і залишатися ліквідними. Особливо популярні будинки, розташовані в районах з розвиненою інфраструктурою.

«Не можна називати цей тип будинків повністю невдалим, – вважає менеджер ріелторської групи компаній – Коли хрущовки тільки зводилися, вони були дуже популярні – люди були щасливі переїхати з комунальної квартири або гуртожитку в повноцінну (нехай і тісний) однокімнатну квартиру. Зараз на рішення покупця впливає насамперед ціна нерухомості. І якщо потрібно недороге житло, квартира в хрущовці – цілком прийнятний варіант, до того ж її можна буде продати через кілька років і придбати більш комфортне житло».

Головний плюс квартир у хрущовках – їх низька ціна. Це одні з найбільш дешевих пропозицій на ринку нерухомості.

Але у хрущовок є і мінуси, на які не кожен покупець буде готовий закривати очі. Насамперед – відсутність в будинку ліфта. Для житла економ-класу, яке може дозволити собі молода сім’я з маленькими дітьми або літні люди, відсутність ліфта є суттєвим недоліком.

«Ще одним мінусом хрущовок є погана герметичність приміщень, наявність щілин на стиках плит, – повідомив заступник директора агентства нерухомості «Бекар» Леонід Сандалов. – Також у них низька ступінь теплозахисту – в сильні холоди стіни в бічних квартирах промерзають наскрізь. До недоліків відноситься і невисока звукоізоляція».

Поради професіоналів

При виборі квартири в хрущовці потрібно звернути увагу на кілька аспектів. Насамперед – як давно в будинку проводився ремонт. Оскільки гарантійний термін цих будинків становив лише 25 років, запас їх міцності уже підійшов до кінця, тому у них нерідкі протікання дахів, розриви труб та інші «комунальні катастрофи».

«Тому перше, що слід з’ясувати при покупці квартири в хрущовці, – в якому стані знаходиться будівля: чи замінені труби, укріплені чи лоджії і козирки під’їздів, був зроблений косметичний ремонт під’їзду. В місті є хрущовки, які пройшли реконструкцію, і їх можна розглядати як непоганий варіант житла економ-класу. Друге, на що треба звертати увагу при покупці квартири в хрущовці – сусіди. Так як в цих будинках погана звукоізоляція і, отже, хороша чутність, контингент мешканців, які проживають в під’їзді, має велике значення».

Також має значення, рік побудови будинку, оскільки у хрущовок існує кілька варіацій або серій і вони відрізняються один від одного за якістю. Так, у перших проектах була відсутня ванна, а замість холодильника на кухонному вікні був прикріплений ящик, в якому взимку можна було зберігати продукти. Цю конструкцію в народі прозвали «хрущовський холодильник». Тому чим пізніше побудований будинок, тим краще. Важливо також стан внутрішньої інфраструктури будинку – стояків, опалювальних систем тощо

Плани по поліпшенню

Фахівці називають два шляхи вирішення проблеми хрущовок. Перший – реконструкція: заміна труб, добудова лоджій, тим самим, збільшуючи площу, ремонт під’їздів. Цікавим для інвесторів стане надбудова на верхні поверхи нових квартир, які згодом їх продадуть за ринковою ціною, компенсують свої витрати й отримають прибуток.

Другий спосіб передбачає знесення цілих кварталів старої забудови та зведення на їх місці нових. Такий метод вимагає більш зваженого і серйозного підходу, а ще законодавчого регулювання, оскільки мова йде про переселення жителів на період будівництва. За словами заступника начальника КО «Центр містобудування та архітектури» Василя Присяжнюка через 15 років закінчується термін експлуатації хрущовок і в розробці нового генерального плану Києва враховується цей факт.

Крім того, старі будинки приховують в собі багато земельних ресурсів, які при раціональному використанні зможуть забезпечити жителів новим якісним житлом і поліпшити показник житлової забезпеченості, який, нагадаємо, в Європі становить в середньому 35 кв. м./ людини, а в Україні 20,6 кв. м./ людини.

Так, наприклад, до 2025 року столиця зможе освоїти лише 60% від своїх земельних територій, каже професор і директор інституту Урбаністики Генріх Фільваров. Здавалося б, все вже забудували, але вчені задіяли розрахунок, які приховує в собі стара забудова, хрущовки, і після знесення ці території зможуть розмістити 30 млн. кв. м нового житла.