Як вибрати і купити заміський будинок?

Криза навчила українців рахувати гроші – тепер дуже небагато готові платити за статус клубного заміського житла. Куди більше охочих купити землю в котеджному містечку, отримати ділянку з необхідними комунікаціями і благополучне соціальне оточення. Нинішні покупці легко закочують рукави і приймаються виконувати роль генерального підрядника при зведенні будинку своєї мрії: замовляють архітектурний проект, наймають будівельні бригади і закуповують необхідні матеріали. Адже на кону десятки тисяч доларів економії.

“Якщо самостійно будувати для себе будинок на земельній ділянці, купленому в селі, тоді вартість 1 кв. м обійдеться приблизно в 500 дол. з урахуванням прокладки всіх мереж. Якщо будувати будинок на ділянці в котеджному селищі, ціна квадрата збільшується на 30-50%. Якщо ж купувати готовий котедж, то його квадратний метр обійдеться в середньому 1,2–1,3 тис. дол. за кв. м”, – констатує директор з маркетингу SV Development Володимир Степенко.

Що зараз будують? Частіше всього будинку загальною площею 160-250 кв. м на земельній ділянці 10-15 соток, розташованому в 15-20 кілометрах від міста-мільйонника або столиці.

Готове щастя

Покупка готового будинку в котеджному містечку підійде тим, кому дорожче грошей. “Будинки в котеджному комплексі – прекрасна альтернатива київській квартирі з усіма можливими зручностями: комунальна служба дбає про воді, електриці, каналізації, прибирання території від снігу та сміття. Ніяких турбот і тривог”, – нахвалює керівник проекту котеджного комплексу “Белгравія” Альберт Зражевський. Пропозицій заміських “палаців” загальною площею 500 кв. м сьогодні як і раніше безліч, хоча популярнішим будинку до 200 метрів. Середня вартість квадратного метра – 1-2 тис. дол. для Києва й 450-700 дол. для міст-мільйонників.

Заміські будинки у селищах зазвичай продають разом із землею, вартість сотки може досягати 4-6 тис. дол. – в залежності від місця розташування.

До речі, “готовність” котеджу – поняття відносне. Покупцю належить організувати та оплатити внутрішню обробку будинку, що виллється мінімум в 250 дол. на кожен “квадрат”. А якщо покупець отримує тільки коробку з дахом без підведених комунікацій, то йому доведеться викласти кілька сотень доларів в перерахунку на “квадрат”, щоб у домі з’явився світло, опалення, вода і каналізація.

Основним ризиком покупки будинку в містечку вважається сумна перспектива інвестувати свої гроші в “довгобуд”. За даними порталу zagorodna.com на початок березня в Києві і області налічується 84 “заморожених” містечка, тобто понад 40% загальної кількості споруджуваних і проектованих об’єктів.

Цього ризику не так просто уникнути, навіть купивши готовий будинок в котеджному містечку, де повністю проведені комунікації, а більшість будинків населені. Звичайно, “готових” пропозицій – сотні, правда, ціна для них на 50-60% вище, ніж при оплаті котеджу на нульовій стадії будівництва.

Але найчастіше під “готовими” пропозиціями продавці розуміють не до кінця зведені відносно компактні будинки в котеджних містечках, що мають хоча б мінімальну інфраструктуру. Або на продаж виставлені побудовані до кризи будинки великої площі в селищах з готовою інфраструктурою. Готових будинків більш або менш ліквідної площі в містечках з інфраструктурою практично немає. А левова частка пропозицій припадає на будинки, часто зведені індивідуально, навіть поза селищ – просто на обгородженій території.

У регіонах попит на будинки в котеджних містечках набагато нижче, ніж в околицях столиці, тому вкладати у створення цих проектів свої гроші забудовники не поспішають. Якщо в Київській області зараз закладено 292 селища, то під Одесою – лише 78, а в Донецькій і Дніпропетровській областях і того менше – 17 і 16 містечок. А ось ціни на “квадрати” в передмістях міст-мільйонників і близько столиці практично на одному рівні. За даними консалтингової компанії “Реалекспо”, середня ціна метра в котеджних селищах Київської області – 1,1 тис. дол., під Одесою – 1,07 тис. дол., у Дніпропетровській та Донецькій області – 1,02 тис. дол. Дешевше коштують котеджі біля Львова – всього 641 дол./м2.

Напівфабрикат мрії

Купівля земельної ділянки в котеджному містечку і подальше будівництво – справа привабливу і економічно вигідне, хоч і клопітка. Воно підійде терплячим і розважливим. Переваг у цього шляху безліч. Адже самостійно розробляючи проект будинку можна врахувати всі свої особливі вимоги. Крім того, темп будівництва залежить тільки від клієнта – його можна прискорити або “заморозити” до кращих часів. І ніхто не вимагатиме сплатити відразу всю вартість будинку. Зазвичай від старту робіт до моменту новосілля пройде 16-18 місяців. Будівництво 1 кв. м обійдеться в середньому в 700-900 дол. з урахуванням підведення всіх інженерних комунікацій та облаштування присадибної ділянки (розбити газон, заасфальтувати доріжки, поставити паркан і т. д.).

Цей варіант вигідніше покупки готового будинку – економія на будівництво 1 кв. м складе мінімум 250 дол. Головний недолік такого способу купівлі заміського житла – дефіцит пропозицій. “За кожною ділянкою під котеджне містечко стоять власники, які планували заробляти і на землі, і на будівництві будинків. І вони все ще плекають надії побудувати котеджі і продати їх за подвійним прайсу”, – розповідає незалежний експерт із нерухомості Ярослав Цуканов.

Рекламувати можливість купівлі земельної ділянки в своєму містечку забудовники не поспішають. Про вартість сотки землі відкрито говорять лише одиниці. За 4 тис. дол. продають сотку землі в котеджному містечку “Михайлівський Сад”. Дешевше земля в “Green Wood club” – 1,2–1,5 дол./сотка.

Вибираючи земельну ділянку в котеджному містечку, особливу увагу потрібно звернути на позначення його меж і фактичну можливість підключення до заявлених комунікацій. У цих питаннях криються головні ризики. “Земельна ділянка повинна бути винесено в натурі” – повинні стояти кілочки, що позначають його межі”, – говорить Ярослав Цуканов. За це відповідає місцевий землевпорядник. Він повинен розмітити ділянку кілками та присвоїти їй порядковий номер. Те ж відноситься і до комунікацій. Вірити на слово, що їх потужностей вистачить на всіх, не варто. Щоб не потрапити в халепу, потрібно перевірити в місцевому обленерго, чи потужності на трансформаторі, до якого покупцеві обіцяють підключення.

Юристи радять перевірити також наявність у забудовників документів. “Обов’язково переконайтеся в тому, що забудовник має право продавати вам цю ділянку. У нього на руках повинен бути державний акт на право власності на землю та відсутність обтяжень на неї, у чому можна переконатися, зробивши запит до державного реєстру земель. Цільове призначення землі має бути “під будівництво та обслуговування житлових будинків”, інакше будь-яку житлову споруду на цій ділянці не вдасться узаконити і ввести в експлуатацію”, – розповідає керуючий партнер юридичної компанії spektor’s Law Agency Володимир Гаріпов.