Як власникам нерухомості уникнути нових податків, не порушуючи закон?

Наступний 2013 рік стане рекордним за кількістю нових податків і відрахувань у бюджет. Платити доведеться за воду зі свердловин, за «зайві» квадратні метри, а, можливо, і за збереження грошей на депозиті.

Втім, на думку експертів, поповнити казну все це не допоможе – нові обов’язкові платежі легко можна обійти. Не порушуючи при цьому закон.

Гонитва за довгим метром

Податок на нерухомість має бути вступити в силу ще в липні, але Верховна Рада відтермінувала його введення до нового календарного року. Так що всі принади нового оподаткування українці відчують на собі вже в січні. З прийнятих змін розмір збору з кожної квартири зросте у півтора рази — на стільки загальна площа перевищує житлову у стандартних будинках.

Втім, малозабезпеченим громадянам податок не загрожує. Він не буде стягуватися з однієї квартири площею до 120 квадратних метрів чи одного приватного будинку площею до 250 квадратних метрів. Господарям двох і більше квартир доведеться платити за ту, в якій вони не зареєстровані. А якщо площа перевищує пільгові 120 метрів, за кожен додатковий потрібно буде віддати 1% від мінімальної зарплати на початок року. Для 2013 року це 11,76 грн. за кв. метр. Якщо площа квартири перевищує 240 кв. м, а будинку — 500 кв. м, то збір становитиме 2,7% розміру мінімальної заробітної плати, тобто 31,75 грн. за кв. метр. Податок буде стягуватися щорічно.

До речі, якщо власник кількох квартир не зареєстрований в одній з них, він може сам вибрати об’єкт, на який буде поширюватися пільга. В результаті тих, кому дійсно потрібно платити цей податок, виявляється не так вже й багато. Та й сума виходить не страшна, особливо якщо порахувати, скільки це в місяць або на тиждень. Але ті, хто не хоче віддавати державі гроші за власне майно принципово, можуть цього не робити. Закон при цьому порушувати не потрібно, достатньо уважно почитати.

Розділяй і володарюй

«Найпростіший спосіб зменшити виплати — оформити право власності на цей будинок на кількох людей, — говорить юрист Михайло Юмашев. — Наприклад, на себе, чоловіка, дитини. І втрьох користуйтеся пільгою на 250 кв. метрів для приватних будинків. Якщо будинок у вас більшої площі, можете оформити право власності на інших родичів. У цьому випадку пільга буде збільшуватися пропорційно кількості власників».

Ще один варіант підійде тим, у кого більше однієї квартири. Наприклад, одна не перевищує 50 кв. м, а друга в два рази більше. Пільга застосовується до місця реєстрації, так що змінивши її можна вдвічі скоротити розмір податку, заощадивши близько 700 грн. Єдиною проблемою у чоловіків може стати відвідування військкомату, адже їм потрібно буде знятися з обліку за старим місцем проживання та стати на облік за новим місцем реєстрації.

Крім того, одну з квартир можна оформити на родича. Якщо «подарувати» її кому-небудь з першої групи спорідненості, в яку входять подружжя, батьки і діти, платити збір при переоформленні не доведеться.

Крім квартир і будинків, під закон про податок на нерухомість підпадають і дачні будиночки. На одну дачку збір не буде нараховуватись, а ось якщо у власника два будиночка, то за другий доведеться платити податок. «Більшість дачних будинків не існують за документами, — каже Михайло Юмашев. — Щоб інформація про них з’явилася у податківців, їх потрібно ввести в експлуатацію. Якщо цього не робити, то і платити не за що. Більш того, навіть при купівлі і продажу дачних ділянок найчастіше продається право власності виключно на землю. Багато будинків проходять як будівлі для зберігання садового інвентаря».

При будівництві будинку, в якому родина планує жити довго і не збирається нікому продавати, можна схитрувати. Наприклад, побудувати один поверх, ввести його в експлуатацію, а вже потім добудувати другий. Податок буде нараховуватися тільки на ту площу, яка існує на папері.

З дарованого коня хоч вовни жмут

Комітет Верховної Ради з питань фінансів, банківської діяльності, податкової та митної політики рекомендує прийняти за основу урядовий законопроект №10645, який, крім іншого, пропонує змінити порядок оподаткування операцій з продажу нерухомого майна.

Якщо його приймуть в існуючій редакції, Кабмін зможе сам встановлювати порядок визначення оціночної вартості об’єктів. А адже саме від нього танцюють реальні договірні ціни. Це означає тільки одне — громадян намагаються змусити платити податки від реальної вартості житла, а не з середньопотолочний. Наприклад, при продажу квартири в Києві вартістю 100 тисяч доларів, доведеться віддати в казну 5 тисяч. Це досить великі гроші, щоб почати шукати обхідні шляхи.

Заступник директора агентства нерухомості «Asta-nova» Юлія Іляшева розповіла, як можна уникнути оподаткування або помітно його зменшити.

«До недавніх пір діяла норма, за якою податок сплачувався з будь проданої квартири, якщо господар володів нею менше трьох років. Це особливо сильно било по тим, хто отримував спадщину. Жити в квартирі в їхні плани не входило, платити три роки комунальні послуги теж. У підсумку, крім податку на спадщину, доводилося платити ще 5% від вартості житла. Але законодавець вніс зміни в Податковий Кодекс. Тепер на успадковане майно правило в 3 роки не поширюється. Ось тільки вийшла цікава обмовка – до спадкоємства прирівняли дарування».

За словами Иляшевой, якщо оформити купівлю-продаж як дарування, податок можна не платити. Але в такому випадку проблема може виникнути у покупця. У тому сенсі, що йому доведеться сплатити прибутковий податок. Знизити оціночну вартість квартири для дарування простіше, ніж для продажу. Але це поки.

Нардеп Андрій Пінчук вже колись пропонував варіант, при якому можна врахувати все до копійки при продажу нерухомості. «Сьогодні при здійсненні угод купівлі-продажу вартість об’єктів занижується вдвічі, – обурювався Пінчук. – Втрати бюджету за цієї практики досягають 2 млрд. грн. у рік».

Реальна вартість нерухомості, особливо нової, завищується багато в чому з-за відкатів і хабарів чиновникам, без яких будівництво не почнеш і не закінчиш. Так що іноді, за фактом, податки сплачуються приблизно з тієї вартості квартири, яку вона мала б за мінусом корупційних процедур. І, тим не менш, депутат запропонував, щоб діяльність оцінювачів була підпорядкована Фонду державного майна та Держагентству земельних ресурсів, а Державній податковій службі.

В теорії це означає, що податкова побічно буде контролювати оцінку нерухомості перед продажем і супроводжувати угоду з самого початку. Що, по ідеї, повинно перешкодити занижувати вартість житла і змусити платити податки з усієї суми. На практиці ж все радикально інакше. Дійсно, сьогодні оцінювачі, за певну мзду, ставлять у графі «вартість» потрібну суму. Але хто сказав, що під контролем податківців вони перестануть це робити?

У підсумку проект закону був відкликаний. Але ідею перепідпорядкувати оцінювачів жива. Крім того, податківці мають намір з’ясовувати походження грошей, за рахунок яких українці роблять великі покупки. Інформація про операції з нерухомістю і сьогодні регулярно надходить в ДПА. Але поки за невідповідність доходів і витрат нікого не карають. Проте в законі «Про ринок землі» є норма, яка зобов’язує покупця підтверджувати походження коштів. У Мінфіні планують поширити її і на угоди з іншою нерухомістю та автомобілями. На думку Михайла Юмашева, це призведе тільки до сплеску фіктивної іпотеки. Громадяни будуть оформляти кредит, надавати довідку про це податківцям, а потім гасити позику «чорним налом». Вже сьогодні існують програми, що дозволяють провернути таку операцію абсолютно безкоштовно.

Податок на сонці

Крім продавців нерухомості, розщедритися доведеться автолюбителям і… господарям глибоких колодязів. З першими все зрозуміло, просто підвищується транспортний збір для власників авто з об’ємом двигуна від 3,5 л. Зараз власники машин з об’ємом двигуна від 3,5 до 4,5 л платять 40 грн. за 100 куб. см, а будуть платити 45 грн. Власники авто від 4,5 до 5,5 л замість 40 грн. будуть платити 50 грн. за 100 куб. см. А господарі «танка» понад 5,5 л – 55 грн. З розрахунками і контролем сплати податку проблем бути не повинно.

А ось з колодязями все набагато цікавіше. Під час прес-конференції у Києві директор Інституту міста Олександр Сергієнко розповів, що уряд і сам поки не знає, як зобов’язати громадян платити податок на воду.

«З одного боку, вода — важливий ресурс і безкоштовною бути не може, – говорить експерт. – Але повітря – теж важливий ресурс. Та сонячне тепло і світло. Так що логіка виходить кілька популістська. В постанові Кабміну №963 мова йде про свердловинах, які використовуються суб’єктами господарювання. На них повинні встановлюватися лічильники».

В теорії лічильники на свердловинах повинні встановити всі власники або користувачі земельних ділянок, на яких вони розташовані. Але на практиці незрозуміло, хто і за які гроші зможе змусити їх це робити. І хто і як буде перевіряти кожне село, знімати показання цих лічильників. Так що в підсумку новий податок загрожує перетворитися в порожній звук.

Податок на сонці

Крім продавців нерухомості, розщедритися доведеться автолюбителям і… господарям глибоких колодязів. З першими все зрозуміло, просто підвищується транспортний збір для власників авто з об’ємом двигуна від 3,5 л. Зараз власники машин з об’ємом двигуна від 3,5 до 4,5 л платять 40 грн. за 100 куб. см, а будуть платити 45 грн. Власники авто від 4,5 до 5,5 л замість 40 грн. будуть платити 50 грн. за 100 куб. см. А господарі «танка» понад 5,5 л – 55 грн. З розрахунками і контролем сплати податку проблем бути не повинно.

А ось з колодязями все набагато цікавіше. Під час прес-конференції у Києві директор Інституту міста Олександр Сергієнко розповів, що уряд і сам поки не знає, як зобов’язати громадян платити податок на воду.

«З одного боку, вода — важливий ресурс і безкоштовною бути не може, – говорить експерт. – Але повітря – теж важливий ресурс. Та сонячне тепло і світло. Так що логіка виходить кілька популістська. В постанові Кабміну №963 мова йде про свердловинах, які використовуються суб’єктами господарювання. На них повинні встановлюватися лічильники».

В теорії лічильники на свердловинах повинні встановити всі власники або користувачі земельних ділянок, на яких вони розташовані. Але на практиці незрозуміло, хто і за які гроші зможе змусити їх це робити. І хто і як буде перевіряти кожне село, знімати показання цих лічильників. Так що в підсумку новий податок загрожує перетворитися в порожній звук.