Як відкрити міні-готель?

Які витрати вимагає відкриття міні-готелю в Україні?

В Україні під міні-готелями розуміються готелі та пансіонати, що мають в своєму активі до 10 ліжко-місць. В середньому один український квадратний метр нерухомості доведеться вкласти $1,5-2 тис., але остаточна сума інвестицій залежить від рівня майбутнього закладу. Для запуску міні-хостелу, розрахованого переважно на молодь, знадобиться в середньому $200-300 тис., міні-готелі середнього рівня — $300-500 тис. Інвестиції в елітний заклад, бутік-готель обмежуються лише фінансовими можливостями власника. Термін окупності міні-готелю складає в середньому п’ять-шість років.

Місце і дозволу

Місце розташування міні-готелю залежить, як правило, від мети проекту — це самостійний або супутній бізнес. «Часто міні-готель розташовується в одному приміщенні з рестораном або в придорожньому комплексі. Тут поряд з СТО, автомийку та магазином відвідувачам в якості додаткової послуги пропонується зупинитися на нічліг. Готель в цьому випадку не є основною статтею доходу»,— розповідає Наталія Галкіна, директор департаменту фінансового консалтінгу компанії Pro-Consulting. В курортних зонах і туристичних центрах часто міні-готелі і пансіонати розташовуються в окремих будівлях, і це, як правило, самостійний сімейний бізнес.

Основні витрати — купівля приміщення. Вартість нерухомості залежить від її місця розташування. «Приміщення під міні-готель площею 150-200 кв. м, на п’ять-сім номерів, що знаходиться на території курортних зон Західної України обійдеться в $200 тис., а на узбережжі Чорного моря і в великих містах — $400 тис. На його ремонт, придбання необхідних меблів та обладнання потрібно ще від $100 тис.»,— підраховує Оксана Мацевич, начальник відділу бізнес-планування департаменту фінансового консалтінгу компанії Pro-Consulting.

До вересня нинішнього року всі готелі, незалежно від масштабу, повинні були проходити сертифікацію на відповідність держстандартам. Ці вимоги були каменем спотикання для розвитку невеликих готелів, так як необхідні переобладнання і перепланування вимагають чималих коштів. Тому в більшості випадків власники невеликих готелів купували ліцензію на здачу житла в оренду і офіційно не позиціонували свій об’єкт як міні-готель. Але постанова Кабінету міністрів від 05.09.2012 р. №830 замінило обов’язкову сертифікацію готелів на добровільну. Процедура присвоєння класу (зірок) також проводиться в добровільному порядку.

При цьому власник будь готелі має керуватися стандартами ДБН Ст. 2.2-9 та ДСТУ 4269:2003 (Послуги туристичні. Класифікація готелів). «Згідно з ними готель повинен мати зручні шляхи під’їзду з дорожніми знаками, майданчик з твердим покриттям для тимчасової парковки автотранспорту, вивіску з назвою закладу та його категорії. Якщо є окремий вхід в ресторан — вивіску з його назвою. Якщо готель займає частину будинку, повинен мати окремий вхід»,— уточнює пані Галкіна.

Власнику знадобиться цілий ряд стандартних дозволів для введення будівлі в експлуатацію: право користування будівлею (землею, якщо земля у власності), висновок санепідстанції та пожежного нагляду. Якщо готель надає послуги харчування, то повинен бути сертифікат відповідності на всю продукцію, в тому числі ліцензії на продаж тютюнових та алкогольних виробів, якщо передбачається їх збут. Також варто пам’ятати, що приміщення готелів відносяться до розряду комерційної нежитлової нерухомості, тому їх необхідно перевести у нежитловий фонд, якщо вони відкриваються на базі переобладнаних житлових приміщень.

Мінімум необхідного

Обладнання для оснащення номерного фонду залежить від обраної концепції закладу: міні-готель типу хостелу (економ-клас), готель сімейного типу (середній клас) або бутік-готель (клас люкс). Відповідно, і вартість меблів і обладнання різна.

«Для міні-готелю типу хостел на п’ять номерів до шести місць в кожному необхідно закупити одне або двоповерхові ліжка (в залежності від типу номерів), обладнати санвузол з душовою кабіною для кожної кімнати, а також кімнати для приймання їжі і ресепшен,— розповідає Оксана Мацевич.— На все це знадобиться близько 100 тис. грн. Для комплектації стандартного двомісного номера у міні-готелі сімейного типу потрібні ліжко двоспальне або дві односпальні), дві тумбочки, шафа, трюмо з дзеркалом, комод — всього близько 6 тис. грн. Крім того, в номер необхідно закупити міні-холодильник, телефон, кондиціонер, а також обладнати санітарний вузол, на що буде витрачено ще близько 15 тис. грн. Таким чином, оснащення одного номера обійдеться мінімум в 21 тис. грн. Вартість оснащення бутік-готелю обмежується лише фантазією дизайнера і розміром виділеного бюджету».
Економити на обладнанні не рекомендується, так як часті поломки дешевих меблів або техніки призведуть до зростання експлуатаційних витрат.

Не менш, а то й більш важлива складова успішної роботи будь-якого готелю — компетентний персонал. Для міні-готелю до 10 номерів штатний розклад має включати посади керівника, головного бухгалтера, адміністратора зі знанням англійської мови (три людини для позмінної роботи), покоївки (один на три номери). Якщо міні-готель — сімейний бізнес, то деякі посади можна поєднувати: управителя та адміністратора, бухгалтера та покоївки. Витрачатися на технічний персонал пані Мацевич не рекомендує: «Доцільніше користуватися послугами фірм з обслуговування комунальних систем». Сумарні витрати на оплату праці персоналу складуть близько 20 тис. грн. в місяць.

Основні і додаткові послуги

Стандартні послуги міні-готелю не обмежуються наданням місця ночівлі в чистому номері зі свіжим постільною білизною та новими банними приладдям. За умовчанням передбачається, що ресепшен працює цілодобово, адміністратор може замовити для постояльців таксі, квитки на транспорт, а також взяти цінні речі на зберігання. Обов’язково потрібно знайти можливість забезпечити клієнтів сніданком. Якщо немає дозволу на утримання пункту живлення, можна передати цю послугу на аутсорсинг найближчого кафе або ресторану, замовити кейтеринг або обладнати кухню для самообслуговування.

В обов’язковий перелік послуг можна віднести і цілодобову охорону приміщень. «Це необхідно в цілях безпеки самих власників, так як постояльці бувають різні, і не кожного бажаючого пустиш до хати. Здача об’єкту під опіку Державної служби охорони коштує 4 тис. грн. одноразово (установка і налагодження необхідного обладнання), а помісячна оплата складає в середньому 250-350 грн. в залежності від типу охоронних послуг»,— розповідає Павло Лемещук, власник міні-готелі «Коралова».

Обсяг додаткових послуг залежить від місця розташування та концепції закладу. Так, у великих містах можна запропонувати спортзал, сауну, басейн, салон краси, безлімітний доступ до інтернету. Якщо міні-готель знаходиться в курортній зоні — можливість оренди автомобіля та екскурсії. Співпраця з туристичними агентствами хоч і «з’їсть» частину прибутку, але забезпечить практично безперебійний потік відвідувачів.

«Доцільно мати індивідуальну родзинку закладу, яка забезпечить постійний приплив клієнтів. Наприклад, якщо готель відноситься до «зеленого екотуризму», можна пропонувати можливість замовляти продукти з найближчої екоферми. Міні-готелю з молодіжною аудиторією (хостели) доцільно «подружитися» з організаторами різних розважальних заходів і своїм відвідувачам пропонувати квитки зі знижками. Головне, пам’ятати, що в цьому бізнесі найкраща реклама — це “сарафанне радіо”, тож будь-які послуги не пропонувалися, надавати їх треба на вищому рівні»,— рекомендує Оксана Мацевич.

Павло Лемещук також зазначає, що основне в готельному бізнесі — грамотна робота з клієнтами. «Треба вміти прийняти постояльця в будь-який час доби і на такому рівні, щоб йому ще не раз захотілося повернутися і порекомендувати готель іншим»,— говорить він.

На утримання готелю йде, як правило, 60-70% виручки за умови, що робота організована ідеально. Окупається такий бізнес у середньому за п’ять-шість років, в залежності від рівня наповнюваності номерів.

Перелік основних операційних витрат міні-готелі

Винагорода роботи персоналу (зарплата + бонуси) — 35-40%
Комунальні витрати — 20-25%
Витрати на побутову хімію — 10-15%
Витрати на харчування постояльців (сніданок + міні-бар) — 10-15%
Витрати на послуги пральні, послуги технічних служб — 5-10%
Витрати на зв’язок, інтернет — 3-5%
Рекламні витрати (інтернет, туристичні портали) — до 5%
Адміністративно-господарські витрати (ремонт обладнання, поточні витрати та інше) — 10-15%