Як уникнути податку на нерухомість: корисні поради

Після тривалого перебування в стані спокою положення Податкового кодексу (ПК) України, що регулюють порядок сплати податку на нерухомість, вступили в силу. Примітно, що за два роки існування ці положення не піддалися ніяким змінам. Стало бути, у законодавця не виникло сумнівів щодо удосконалення механізму їх реалізації. Чи насправді нововведені норми не викликають ніяких протиріч з практичної точки зору?

Звільнені від сплати

Податок на нерухомість торкнеться не багатьох. Виключення з об’єктів оподаткування комерційної нерухомості, віднесення до бази оподаткування виключно житлової площі, а також встановлення пільг, істотно звужують коло платників податків, роблять податок неефективним з точки зору наповнення бюджетів.

Так, забути про те, що таке податок на нерухомість, зможуть не тільки особи, які не володіють житловою нерухомістю, але і фізичні особи, які володіють однією квартирою, житлова площа якої не перевищує 120 м2, або одним будинком, житлова площа якого не перевищує 250 м2.

Якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності, з виділеними частинами у натурі, кожен із співвласників зможе застосувати пільгу до належної їм частки. Приміром, якщо у володінні (по 1/2) двох осіб знаходиться квартира житловою площею 240 м2, одночасно застосувавши “120-метрову пільгу”, такі особи будуть звільнені від сплати податку.

Дарувати не варто

Деякі джерела радять фізособам, які володіють нерухомістю, житлова площа якої перевищує норму, відведену під пільгу, відчужувати “надлишкову” площа на користь членів сім’ї першого ступеня споріднення (батьків, дітей, другого з подружжя). Однак перед тим, як дарувати частину житлоплощі родичам, варто подумати про економічну доцільність такої дії: операція дарування між членами сім’ї першого ступеня споріднення оподатковується за нульовою ставкою, але існують і інші статті витрат, пов’язані з такою операцією. Мова йде про державне мито, що сплачується під час нотаріального оформлення угоди і становить один відсоток від оціночної вартості майна.

Наприклад, у платника податків є квартира житловою площею 160 м2. Для досягнення бажаної норми йому необхідно подарувати частину квартири, житлова площа якої дорівнює 40 м2. Враховуючи максимальну ставку податку в 2013 році (11,47 грн), за 40 м2 платник податків повинен був би заплатити річний податок у розмірі 458,80 грн. Тепер розрахуємо приблизний розмір витрат на оформлення договору дарування: з урахуванням середніх цін на нерухомість на вторинному ринку по Україні (приблизно 8000 грн), вартість частини квартири житловою площею 40 м2 складе приблизно 640 000 грн: 8000 х (40 (житлова площа) + 40 (нежитлова площа). Таким чином, державне мито у розмірі одного відсотка від зазначеної суми складе 6400 грн. А така сума фактично дорівнює податку, який особа могла б сплатити приблизно за десятирічне володіння “надлишкової” площею (40 м2). Також необхідно брати до уваги витрати на оцінку майна, які в цьому випадку можуть дорівнювати розміру податку ще за два роки володіння “надлишкової” площею.

Можливість скористатися пільгами, передбаченими для фізосіб, формально існує і в юридичних осіб. Досить рідко, але зустрічаються випадки, коли об’єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності юридичної та фізичної особи, але при цьому не поділений між ними в натурі. Як свідчить норма закону, платником податку в такому випадку буде один із співвласників, визначених за спільною згодою (підпункт 265.1.2 пункту 265.1 статті 265 ПК України). Діючи за принципом “дозволено все, що не заборонено”, платником податків може бути фізособа, яка, в свою чергу, має право скористатися пільгою. Але, враховуючи фіскальний підхід податкових органів, малоймовірно, що така ситуація буде залишена без уваги і змін.

Податок на дачу

Також виникають питання щодо об’єктів, звільнених від оподаткування. Проблеми можуть виникнути у зв’язку з різним визначенням статусу того чи іншого об’єкта нерухомості в ПК України і в правовстановлюючих документах. Так, законодавством встановлено, що не оподатковуються, зокрема, дачні будинки. Підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 ПК України дачний будинок визначено як житловий будинок, призначений для використання протягом року з метою позаміського відпочинку. Припустимо, за фактом у особи є такий будинок, який використовується як дача, але, з іншого боку, є правовстановлюючий документ, в якому цей об’єкт нерухомості значиться як звичайний житловий будинок. Відповідно, такі ж відомості про зазначеному об’єкті знаходяться і в реєстрі прав власності на нерухоме майно, звідки податкові органи отримують інформацію для нарахування податку. Що ж робити в такій ситуації? Є як мінімум три варіанти її врегулювання, а саме:

1) покірно сплачувати податок;

2) змінити титул на нерухомість;

3) домогтися звільнення від сплати податку в судовому порядку.

З визначенням дачного будинку можлива ще одна проблема. Якщо будинок, який є дачним і фактично, і юридично, як це часто буває, знаходиться в межах міста? Адже в такому разі втрачається один з критеріїв дачного будинку, а саме: мета – заміський відпочинок. По всій імовірності, щоб уникнути оподаткування, доводити, що заміський відпочинок можливий і в місті, платникові податків доведеться в суді, оскільки податкові органи підходять до тлумачення закону достатньо буквально.

У будь-якому випадку точно дізнатися про те, чи очікує податковий орган від фізособи дій щодо здійснення платежів у бюджет, можна буде, отримавши податкове повідомлення-рішення.

Згідно з підпунктом 265.7.2 пункту 265.7 статті 265 ПК України, податкове повідомлення про суму податку на нерухомість, що підлягає сплаті, та платіжні реквізити надсилаються органами державної податкової служби платникам за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості. Тобто якщо таких об’єктів кілька, повідомлення по кожному окремому об’єкту повинно бути направлено за адресою їх знаходження.

У той же час підпункт 265.10.1 пункту 265.10 статті 265 ПК України визначає, що фізособи зобов’язані сплатити податок протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення. Відповідно до пункту 42.2 статті 42 податкового кодексу України податкове повідомлення вважається врученим, якщо воно надіслано за податковою адресою (для фізосіб) платника податків. Податковою адресою платника податків-фізичної особи є місце її проживання, за яким вона береться на облік (пункт 45.1 статті 45 ПК України). При цьому платник податків може мати одночасно не більше однієї податкової адреси.

Виходячи з цього, податкове повідомлення-рішення, направлене за місцем знаходження об’єкта житлової нерухомості, що перебуває не за податковою адресою (місцем проживання) фізичної особи, вважається неврученим. Таким чином, платник податків, отримавши неналежним чином надіслане податкове повідомлення, формально може не сплачувати податок.

Проте швидше за все податкові органи не нададуть платникам податків таку фору і в обхід підпункту 265.7.2 пункту 265.7 статті 265 НК України будуть направляти податкові повідомлення за податковою адресою фізичної особи.

Коментарі

Можливість оптимізації

Марія ГОРДІЄНКО, начальник відділу претензійно-позовної роботи ЮК Legal Eagles

Згідно статті 265 Податкового кодексу України, платниками податку на нерухомість є юридичні і фізичні особи – власники об’єктів житлової нерухомості незалежно від їх резидентського статусу.

Податковим кодексом встановлені пільги по сплаті цього податку тільки для фізичних осіб. Отже, якщо у власності юридичної особи перебувають житлові приміщення (за винятком гуртожитків, які не є об’єктом оподаткування), такому підприємству неможливо сховатися від податку на нерухомість.

Оптимізувати оподаткування можливо лише шляхом створення декількох залежних юридичних осіб з подальшим розподілом житлової нерухомості серед таких новоучрежденных компаній.

Потрібно пам’ятати також про те, що цей податок поширюється тільки на об’єкти житлової нерухомості. Так, у разі виведення об’єктів з житлового фонду податок нараховуватися не буде.

Звільнені від сплати

Тімур БОНДАРЄВ, керуючий партнер АО Arzinger

Підпунктом 265.2.2 пункту 265.2 статті 265 Податкового кодексу України встановлено перелік об’єктів нерухомості, які звільняються від оподаткування.

Крім об’єктів, що перебувають у власності держави і територіальних громад не оподатковуються гуртожитку, будівлі дитячих будинків сімейного типу, а також нерухомість, що належить багатодітним та прийомним сім’ям, але в розрахунку не більше одного об’єкта нерухомості на сім’ю.

Законопроектами № 2405 і № 2292 від оподаткування пропонується також звільнити об’єкти житлової нерухомості, які належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, сім’ям опікунів і піклувальників, в яких виховується троє і більше дитини, а також майно релігійних організацій.

Варто нагадати, що раніше Міністерство фінансів України оприлюднило для обговорення проект закону, яким передбачається оподаткування спільної, а не тільки житлової площі об’єкта нерухомості. Залишається сподіватися, що ця ініціатива так і не буде внесена в парламент в якості законопроекту.