Як уникнути оскарження результатів аукціону з продажу заставного майна?

У яких випадках можна оскаржити результати проведення аукціону, і про що потрібно пам’ятати покупцеві, щоб убезпечити свою покупку на аукціоні від подальшого оскарження, дізнавався Prostobank.ua.

Олексій Вуйко, Директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб

Банк: VAB Банк

ВДВС проводить досить серйозні заходи з підготовки до реалізації заставного майна через аукціон, передбачені чинним законодавством: опис, арешт, оцінка майна і т. д. В більшості випадків, при незгоду з тими чи іншими діями державного виконавця, оспорювання відбувається на стадіях, що передують аукціону. Зазвичай оскаржують рішення суду, постанова про відкриття виконавчого провадження та оцінку майна. Аукціон проводиться тільки в тому випадку, якщо дотримані всі норми ЗУ «Про виконавче провадження», а також інших нормативних актів.

Згідно з чинним законодавством, у принципі є можливість оскаржити в суді будь-яка дія державного виконавця, починаючи від винесення постанови про відкриття виконавчого провадження і закінчуючи проведенням торгів з продажу заставного майна. Законодавцем передбачено 10-денний термін для оскарження того чи іншого акту державного виконавця. Враховуючи практику примусового продажу застав на аукціонах через ВДВС, можна констатувати той факт, що випадки оскарження результатів торгів вкрай рідкісні.

Аукціони, проведені через ВДВС, є дуже надійними з точки зору потенційного оскарження результатів, так як їх проведення регламентує низку законів та інших нормативних актів, наприклад: ЗУ «Про виконавче провадження», ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «ПРО заставу», ЗУ «Про забезпечення вимог кредиторів», Цивільний Кодекс, Інструкція про проведення виконавчого провадження і т. д. Навіть якщо припустити, що комусь вдалося успішно оскаржити результати торгів, сума, сплачена покупцем, має бути повернена.

Василь Марків, Виконавчий директор з питань віндикації та правового забезпечення

Банк: Плюс Банк

Продаж заставного майна, реалізована через аукціон, оспорюється рідко. Чим більш цінним є предмет застави, тим більша ймовірність такого оскарження.

Результати проведення аукціону можна оскаржити у разі порушення процедури підготовки та проведення аукціону або ж оскарження оціночної вартості заставного майна. Якщо не було порушень в ході підготовки та проведення аукціону, а також у зв’язку з оцінкою заставного майна, то незалежно від того, хто проводив аукціон, анулювати результати аукціону в судовому порядку неможливо.

Навіть якщо результати аукціону будуть анульовані судом, то це означає, що аукціон буде проведено заново. В кінцевому підсумку оспорювання аукціону призводить тільки до відтягування в часі моменту погашення боргу. У разі ж, якщо покупець повністю розрахувався за заставне майно, куплене на аукціоні, що проводиться органами ДВС, витребувати у нього це майно у добросовісного покупця неможливо на підставі частини другої ст. 388 Цивільного кодексу України.

Катерина Гутгарц, Головний редактор

Портал Prostopravo.com.ua

Порядок проведення аукціонів з реалізації заставного майна в Україні регулюється Постановою Кабінету Міністрів від 22.12.1997 р. №1448 «Про затвердження Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставного майна».

Згідно з Положенням, що аукціон може бути визнаний недійсним за рішенням суду. Заяву до суду про визнання аукціону недійсним може подати будь-хто з учасників аукціону, організатор аукціону, заставодавець і заставодержатель.

Підставою для визнання аукціону недійсним може бути порушення правил проведення аукціону, передбачених Положенням, а також порушення вимог до інформації про торги, яка оприлюднюється перед їх початком.

Так, згідно з пунктом 5 Положення, інформація про торги публікується в місцевій пресі не пізніше, ніж за 30 днів до дня проведення аукціону.

Ця інформація повинна включати:

  • назва заставленого майна, його місцезнаходження;
  • відомості про майно (технічні характеристики, рік випуску, відновну вартість тощо);
  • початкову вартість реалізації майна;
  • суму коштів, що вносяться учасником перед початком аукціону, назву банку, адресу та номер рахунку, відкритого для їх внесення;
  • кінцевий термін прийняття заяв;
  • час ознайомлення з майном;
  • час і місце проведення аукціону;
  • адресу, номер телефону, час роботи служби організації аукціону.

Крім відповідності інформації про проведення аукціону вимогам законодавства, необхідно також звернути увагу на протокол, який ведеться під час аукціону. В протокол заносяться відомості про початкову й остаточну ціну реалізації майна, пропозиції покупців і відомості про покупця, який запропонував у ході аукціону найвищу ціну (переможець аукціону). Протокол повинен бути підписаний ведучим (ліцитатором) та переможцем аукціону (його представником) і в триденний термін відісланий організатору аукціону.

Необхідно також пам’ятати про те, що в разі невнесення переможцем торгів протягом десяти днів повної вартості придбаного за результатами торгів майна, торги визнаються такими, що не відбулися, а внесені ним до початку аукціону кошти не повертаються.

Анна Огренчук, Керуючий партнер

Юрист: LCF Law Group

Порушення хоча б однієї з умов порядку проведення (підготовки проведення) аукціону (торгів) може бути підставою для оскарження його результатів. Оскаржити результати торгів можуть іпотекодавець, іпотекодержатель, боржник та будь-який учасник аукціону протягом трьох місяців з дня проведення торгів, звернувшись до суду за місцезнаходженням нерухомого майна (ст. 48 Закону України «Про іпотеку»). У свою чергу, щодо рухомого майна Закон України «Про заставу» не містить спеціальних умов в частині оскарження результатів торгів.

Аналізуючи судову практику по справах про визнання результатів прилюдних торгів недійсними, можна виділити дві найбільш поширені категорії порушень.

По-перше, порушення порядку проведення підготовки до торгів, наприклад:

  • відсутність публікації або несвоєчасна публікація про торги (зокрема, при продажу нерухомого майна організатор прилюдних торгів не пізніше ніж за 15 днів до дня початку торгів зобов’язаний опублікувати за місцезнаходженням предмета іпотеки не менш ніж в двох місцевих друкованих засобах масової інформації повідомлення про проведення прилюдних торгів (ч. 3 ст. 43 Закону України «Про іпотеку»);
  • невідповідність змісту оголошення встановленим вимогам (зокрема відсутність найменування, опису та характеристик нерухомого майна; його місцезнаходження (адреси); стартової ціни; дати, часу та місця ознайомлення з майном; дати, часу і місця проведення публічних торгів; якщо реалізації підлягає житловий будинок, квартира, – то відсутність розміру житлової та нежитлової площі будинку, квартири; дані про земельну ділянку, на якій розташований будинок, його правовий режим та розмір та інше);
  • не повідомлення державного виконавця, іпотекодавця, іпотекодержателя та всіх осіб, які мають зареєстровані права та вимоги на предмет іпотеки, про дату, час і місце проведення прилюдних торгів та про початкову ціну продажу майна (письмове повідомлення надсилається зазначеним особам організатором прилюдних торгів не пізніше дня публікації зазначеного оголошення);
  • порушення при проведенні оцінки майна. Слід звернути увагу, що оцінка нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден проводиться суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання, який залучається державним виконавцем. У разі якщо сторони не згодні з результатами оцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденний строк з дня надходження повідомлення про результати оцінки. При наявності такого заперечення державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб’єктом оціночної діяльності.

По-друге, порушення, пов’язані безпосередньо з порядком проведення торгів. При реалізації нерухомого майна слід звернути увагу, що відкриті торги проводяться за умови участі хоча б однієї людини, у такому разі майно може бути придбане ним за початковою ціною. За результатами проведення прилюдних торгів і продажу предмета іпотеки складається протокол, який підписується уповноваженим представником організатора прилюдних торгів та покупцем предмета іпотеки (у ньому мають бути вказані, зокрема, опис придбаного об’єкта; його початкова ціна та ціна продажу; інформація про покупця; день, до якого покупець повинен повністю сплатити ціну продажу предмета іпотеки; банківський рахунок органу державної виконавчої служби для переказу покупцем ціни продажу предмета іпотеки).

Переможець прилюдних торгів протягом десяти робочих днів з дня підписання протоколу перераховує кошти за придбане на торгах майно на зазначений у протоколі банківський рахунок ВДВС. Якщо покупець у зазначений термін не внесе плату в повному обсязі, наступний учасник, що запропонував найвищу ціну, не нижчу за початкову ціну продажу, оголошується переможцем прилюдних торгів. При його відсутності або відмови прилюдні торги оголошуються такими, що не відбулися.

Антон Синцов, Юрист

АФ “Актіо”

Аналіз судової практики показує, що відсутність законодавчо закріплених підстав для визнання прилюдних торгів недійсними не позбавляє можливості осіб, права яких, можливо, могли бути порушені, визнавати їх такими в судовому порядку, обґрунтовуючи позицію порушеннями, допущеними під час підготовки і проведення торгів.

З метою мінімізації ризиків звернення до суду з позовом про визнання торгів недійсними, визнання незаконними дій державних виконавців і т. д., покупцеві, в першу чергу, необхідно ознайомитися зі своїми правами та обов’язками (починаючи з порядку подання заяви на участь в торгах і до моменту оформлення права власності на майно), які передбачені в Положенні про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставного майна (далі – «Положення»), і в подальшому чітко їх дотримуватися і забезпечувати дотримання на торгах.

Варто також відзначити, що покупцеві, перш ніж взяти участь у торгах (до реєстрації заявки на участь в аукціоні), необхідно скористатися правом, наданим йому все тим же Положенням, та ознайомитися з майном, що підлягає реалізації, за його місцезнаходженням. Покупцеві слід якомога більше зібрати інформації про майно, яке він збирається придбати, переконатися в тому, що майно, зазначене в предметі договору застави між заставодавцем і заставодержателем, відповідає по своїм якісним характеристикам майна, вказаного в інформації про проведення аукціону.

Крім того, оскільки першим документом, який передує оформленню права власності при купівлі заставного майна, є протокол ведення торгів, то покупцеві необхідно простежити, щоб цей документ містив всі передбачені Положенням дані (номер лота, назва лота, стартову і продажну ціну майна і т. д.) і був підписаний належним особою (ліцитатором).

До того ж, важливо для покупця своєчасно і в повному обсязі здійснити розрахунки за придбане на прилюдних торгах майно на зазначені у протоколі рахунки.

Для задоволення вимог про визнання прилюдних торгів недійсними необхідно забезпечити достатні вагомі докази порушень, допущених у процесі організації і проведення публічних торгів, а у разі чіткого дотримання правил і порядку проведення аукціону наявність таких доказів фактично зводиться до нуля.

Підводячи підсумок вищесказаного, можна також відзначити, що, на жаль, на сьогоднішній день навіть 100%-ве дотримання порядку проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставного майна не захищає покупця від проблем, які можуть виникнути в майбутньому (скасування рішення суду, на підставі якого проводиться стягнення, визнання недійсним договору застави і т. д.).

У такому разі звернення в суд є єдиним способом для покупця відстояти свої права та інтереси. Цілком можливо, що в майбутньому вивчивши судову практику, законодавець все ж внесе відповідні зміни в нормативні акти, що регулюють проведення прилюдних торгів, чим значно зміцнить гарантії захисту прав покупця.

Артем Замніус, Юрист

Юридична Фірма ILF

Проведення аукціону заставного майна регулюється «Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставного майна». Згідно з пунктом 21 вищевказаного Положення, спори, які виникають у процесі реалізації майна, вирішуються в судовому порядку.

Порушення вимог проведення аукціону можуть бути підставою для оскарження результатів аукціону шляхом подачі позовної заяви в суд його учасниками. Заяву до суду про визнання результатів аукціону недійсним може бути подано будь-ким з учасників аукціону: організатором аукціону, заставодавцем чи заставодержателем. Суд своїм рішенням може визнати результати проведеного аукціону недійсними.

Для того щоб у незгодного учасника аукціону, який подав скаргу в суд, не було підстав для визнання недійсними результатів торгів, необхідно звернути увагу на дотримання процедури проведення аукціону відповідно до вимог вищезгаданого «Положення» і Закону «Про виконавче провадження», а саме: організатор аукціону повинен завчасно подати публікацію в місцеву друк (не пізніше 30 днів до дня проведення) про майно, яке продається.

Крім цього, для виключення можливості скасування результатів аукціону організатором повинна бути дотримана процедура сповіщення заставодержателя та заставодавця про час та місце проведення аукціону, початкову вартість реалізації майна.

Згідно ст. 58 ЗУ «Про виконавче провадження» для оцінки визначеного майна (нерухомого, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден) державний виконавець залучає оцінювача. Недотримання вимог щодо проведення процедури оцінки майна також може бути однією з підстав для скасування результатів аукціону за рішенням суду.

Слід звернути увагу на те, що визнання результатів торгів недійсними за рішенням суду не спричиняє негативних наслідків для покупця реалізованого майна в силу вимог частини 2 статті 388 Цивільного кодексу України, оскільки таке майно вважається проданим у порядку, встановленому для виконання судових рішень.