Як самостійно продати квартиру?

Успішно продати квартиру можливо і без посередників. Головне знати всі нюанси. Рекомендації фахівців допоможуть вам безпечно провести приватну угоду і отримати максимум коштів.

Пошук

Покупця можна знайти і самостійно. Про квартирі потрібно заявити як в Інтернеті, так і в пресі. Гендиректор компанії «Міель-Брокеридж» Олексій Шленов рекомендує розміщувати оголошення не рідше двох разів на тиждень і в кількох виданнях відразу. Рідше – неефективно.
Для такої реклами важливі маркетингова оцінка (ріелтором), способи позиціонування та джерела інформації, через які квартира вийде на ринок. Якщо мова йде про житло в «хрущовці», то публікувати відомості про нього в глянцевих журналах безглуздо, а у випадку з дорогою квартирою недостатньо обмежитися оголошенням у виданні типу «З рук в руки».

Показ

Важливо вибрати час для огляду квартири потенційним покупцем.На думку агентів, краще показувати об’єкт, коли в будинку є можливість припаркувати автомобіль, на вулиці світить сонце або ж горять всі ліхтарі, під’їзд тільки що прибрали.
На оглядинах важливо дотримати «золоту середину». На думку ріелторів компанії «Міель-Брокеридж», квартира «аскетичного і необжитого виду відштовхує, так само як і перевантажена побутовими предметами». Не варто квапити покупця.
Його сумніви можуть зупинити операцію, коли всіх інших претендентів Ви вже втратили. «Якщо нав’язливо пропонувати квартиру, у покупця може скластися враження, що його намагаються обдурити», – ділиться досвідом партнер консалтингової компанії Crystal Estate Олександр Вельмушкин.

Переговори

Важливо обговорити умови угоди і зафіксувати серйозність наміру сторін (як покупця, так і продавця). Краще – письмово. У договорі повинні бути прописані умови, взаємні права і обов’язки.
На підтвердження своїх намірів або в якості забезпечення зобов’язань покупець квартири вносить передоплату (аванс). «В цьому випадку відповідальність продавця підкріплюється грошима: за невиконання своїх зобов’язань він повертає отриману суму вже в подвійному розмірі», – нагадує Шленов.

Документи

Для продажу квартири достатньо паспорта та договору купівлі-продажу. А ось для реєстрації цього договору потрібен значний пакет документів, частину якого можна зібрати заздалегідь. Це прискорить процес продажу.
До таких документів відносяться: виписка з будинкової книги (термін її дії – місяць); довідка з БТІ, що включає в себе кадастровий паспорт, поверховий план та експлікацію (якщо квартира була у власності продавця більше п’яти років, то реєстратор може витребувати ці документи, якщо менше – вони не знадобляться); довідка про відсутність заборгованості по ЖКГ.

Вам також можуть знадобитися довідки з ПНД, НД та інших диспансерах і т. д. Будьте готові надати покупцю інформацію про всіх колишніх мешканців квартири і відповісти на його питання, що стосуються юридичних аспектів.

Для оформлення та державної реєстрації угоди продавцю необхідно зібрати основний пакет документів: договір купівлі-продажу, ренти або свідоцтво про право на спадщину та ін, правоудостоверяющий документ, а саме – свідоцтво про державну реєстрацію права власності (до 1999 року видавалося свідоцтво про власність на житло, але не у всіх випадках), виписка з будинкової книги, що підтверджує факт реєстрації на житловій площі, експлікація та поверховий план, що видаються БТІ.

У разі якщо мова йде про спільну власність сімейної пари, для угоди необхідно нотаріальна згода чоловіка, який не є титульним власником, але в шлюбі з яким возмездно квартира купувалася.
В залежності від характеру угоди додатково можуть знадобитися інші документи. Якщо один з власників квартири неповнолітній, необхідно дозвіл органів опіки та піклування.

Договір

Є дві законні форми договору купівлі-продажу квартири – проста письмова і нотаріальна. Цей договір підлягає обов’язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Зареєструвати договір та перехід права власності можна в будь-якій філії Управління Федеральної реєстраційної служби по Москві, надавши заяви за формою (заявниками є обидві сторони договору купівлі-продажу), зібрані документи та квитанцію про оплату державного мита за реєстрацію. На практиці витрати з оформлення та державної реєстрації угоди оплачує покупець.

Розрахунок

Самий складний і відповідальний момент – розрахунки по угоді. Традиційний спосіб – банківська комірка. Важливо уважно перевірити зміст договору оренди комірки, умови доступу в клітинку (як правило, це зареєстрований договір купівлі-продажу квартири на ім’я покупця або виписка з Єдиного державного реєстру, що підтверджує право покупця на квартиру).
Перевірку закладаються в клітинку грошових купюр краще замовити в банку. Між фізичними особами можливий більш цивілізований спосіб розрахунків з використанням банківського акредитива (безготівковий розрахунок). Але широкого поширення він не отримав.

Передача

Фінальний етап операції –фактична передача квартири по подписываемому продавцем і покупцем передаточним актом. На підтвердження отримання грошових коштів за квартиру продавець надає покупцеві відповідну розписку.

Ризики

«Ставлення покупців до квартир, які довго експонуються і постійно опускаються в ціні, може бути упередженим», – попереджає Шленов. «Крім усього, важливо бути чесним з покупцем, – відзначає керуючий партнер офісу “Університет” холдингу «Міель» Алла Вишневська.
– Якщо в описі квартири вказано євроремонт, то це має бути дійсно євроремонт, а не шпалери в квіточку по 20 рублів за рулон, наспіх наклеєні на криві стіни. Якщо “5 хвилин пішки від метро”в реальності виявляються 20 хвилинами транспортом без пробок, то в підсумку все це послужить приводом для торгу».