Як розпізнати шахраїв серед забудовників?

Заморожені, а також недобудовані житлові багатоповерхівки вперто інвесторам про втрачені десятки й сотні тисяч доларів. Проте чому ж завмирають будівництва і покупцеві уникнути незавидної долі інвесторів «Еліт-ладу».

«Раз – і перестали будувати, тому що гроші закінчилися. Так сталося з будинком на вул. Борщагівська, 206. Голову правління кредитної спілки «Добробут», який збирав гроші інвесторів під будівництво цього об’єкта, суд визнав винним у зловживаннях і розкраданнях. Він був засуджений до 5 років позбавлення волі», – розповідає «Грошам» прокурор прокуратури Солом’янського району Києва Віра Шулякова. На її думку, це показовий приклад для всієї будівельної галузі.

Адже в зриві термінів будівництва не завжди винна криза, на який так люблять нарікати забудовники, – часто їм прикриваються, щоб приховати власні грішки.

А прокуратура Севастополя виявила грубі порушення залучення і цільове використання грошей покупців квартир одній з новобудов. У 2010 році забудовник уклав з місцевим агентством нерухомості договір, згідно з яким воно повинно було продавати квартири.

«За умовами контракту посередники повинні були отримувати гроші від інвесторів і передавати їх забудовнику. У 2010-2011 роках агентство продало квартир більш ніж на 2,7 млн. грн. Але в ході прокурорської перевірки з’ясувалося, що далеко не всі гроші інвесторів надійшли будівельникам – 1 млн. грн. ріелтори залишили у себе в кишенях», – розповідає «Грошам» прес-секретар прокурора Севастополя Валерій Ястрембський. За його словами, зараз прокуратурою Гагарінського району Севастополя порушено кримінальну справу за фактом привласнення чужого майна в особливо великих розмірах, ведеться досудове слідство. Проаналізувавши близько півсотні історій «народження» довгобудів, «Гроші» визначили топ-5 причин зупинки будівництва багатоквартирних житлових будинків в Україні.

Причина № 1: У забудовника немає своїх грошей

Якщо у забудовника лише одне джерело фінансування будівництва – продажу квартир, у важкі часи це джерело може вичерпатися. Тоді грошей від продаваних квартир для продовження будівництва не вистачає, щоб закрити виникла фінансову «дірку». З такою ситуацією зіткнулися інвестори будинку по вул. Черняховського, 21-б, в Броварах. Згідно з проектом, там повинен був вирости трисекційний 16-поверховий будинок на 301 квартиру. Починала будівництво компанія «Броварипромжитлобуд». Вона збанкрутувала ще до початку кризи, і права на об’єкт перейшли компанії ТОВ «Т-Фактор».

Перший камінь житлового комплексу був закладений в 2006 році. За планами, новосілля мешканці повинні були відзначити в 2009 році. Але забудовнику досі не вдалося виконати обіцянки: в 2008 році роботи на об’єкті були заморожені. За даними ініціативної групи інвесторів, забудовнику вдалося продати 161 квартиру. Цих грошей на завершення об’єкта не вистачило. А банк, який кредитував забудовника, під час кризи призупинив фінансування, – розповідає президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олексій Гончарук.

Офіс компанії «Т-Фактор» зараз не працює, тому зв’язатися з її директором інвесторам вдається тільки по телефону. «На контакт забудовник йде – він нікуди не тікає. Він чесно зізнається: «Не будуємо, бо немає грошей». Цього літа навіть кран з будівництва забрали за борги, правда, будівельний майданчик ще охороняється», – розповідає член ініціативної групи інвесторів Світлана Нестеренко. «Гроші» вирішили дізнатися перспективи добудови житлового об’єкта у директора компанії ТОВ «Т-Фактор» Сергія Гудими. На жаль, пан Гудима послався на свою надмірну зайнятість, відмовився спілкуватися з кореспондентом «Грошей».

Інвестори будинку в квітні 2012 року зареєстрували громадську організацію «Товариство інвесторів, Черняховського, 21-б». Їх мета – стати співзасновниками компанії – забудовника, щоб отримати контроль над використанням залучених у майбутньому інвестицій. «Тоді ми самостійно почнемо шукати інвесторів під будівництво будинку. Знайдемо гроші – добудуємо будинок. Але в «Т-Фактор» нам сказали, що почнуть з нами розмову тільки після того, як до нас приєднаються всі власники 161 проданої квартири. А інвестори – люди різні, в основному пасивні. Хтось не вірить в успіх нашої затії, хтось сильно зайнятий, щоб прийти на загальні збори», – розповідає Світлана Нестеренко. Пробували активісти недобудови звертатися і інші будівельні компанії з проханням добудувати об’єкт. Але поки їх громадська організація не отримала на правах співзасновника компанії-забудовника можливості офіційно вести переговори з таких питань, ніхто за їх будинок братися не хоче.

Резюме: Перш ніж інвестувати, необхідно з’ясувати, чи зможе забудовник добудувати будинок, навіть якщо продаж квартир пригальмуються. Погано, якщо будівництво йде переважно на виручені від продажу метрів гроші. У цьому випадку великий ризик заморожування будівництва.

Причина № 2: Конфлікт засновників

Зазвичай засновниками компаній-забудовників виступають кілька осіб. Іноді їм складно знаходити спільну мову в питаннях розподілу прибутку. В результаті – конфлікт. Хтось, прихопивши печатку та установчі документи, їде. Інші арештовують рахунки підприємства. Підсумок: структура не може нормально функціонувати, і бізнес розвалюється. «В результаті нічого не будується, тому що всі гроші вкрадені», – ділиться досвідом Олексій Гончарук. Іноді такі історії спеціально инсценируются шахраями. «Київський довгобуд по проспекту Науки, 66-70, я вважаю, виник саме із-за конфлікту засновників, один з яких втік», – говорить Олексій Гончарук.

Історія «міста мрії» по проспекту Науки, 66-70, починалася в 2005 році. Саме тоді почали збирати гроші у інвесторів. За задумом архітекторів, там повинен був вирости трисекційний красень заввишки 21 поверх. «Угоду я підписав 8 серпня 2005 року. Але будівництво будинку реально почалося тільки в 2007 році, оскільки місцеві жителі виступали з протестами і блокували будівельну площадку», – розповідає ошуканий інвестор Богдан Андрющенко. За його словами, всі договори оформлялися через київський аграрно-кредитна спілка «Сенатек». Бажаючі придбати житло оформляли свій вступ до кредитної спілки та вносили частину вартості житла як пайові внески. За запевненнями «Сенатека», це був механізм, щоб уберегти гроші від знецінення.

Одночасно підписувалися договори з забудовником. “Потім, через кілька місяців, договору переписували тільки на “Сенатек”. Ось це і було першим дзвіночком, що схема може завершитися “кидком””, – вважає Богдан Андрющенко. За інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, «Сенатек» і «Житловик» були афілійованими структурами. Їх офіси знаходилися в одному приміщенні, а керівництво однієї компанії входило до складу правління інший. Конфлікт їх керівників став початком кінця будівництва. У 2009 році за фактом шахрайських дій посадових осіб «Сенатека» і «Житловика» були порушені кримінальні справи. А в 2010 році – розпочата процедура банкрутства компанії-забудовника – «Житловика».

«Інвестори написали позовні заяви, і почалися суди. Чи вдалося комусь повернути свої гроші, не знаю. Моя спроба не увінчалася успіхом. Відновлення будівництва? Це малоймовірно, оскільки ми не є власниками об’єкта. Наприклад, мої майнові права підтвердити практично нереально, оскільки будинок навіть близько не добудований до цього поверху», – резюмує пан Андрущенко.

Резюме: Перед інвестуванням потрібно прояснити: хто будує, хто одержує гроші від покупця, в яких стосунках перші з другими, давно в партнерах співзасновники компанії-забудовника. Особливу увагу варто приділити схемою фінансування будівництва – якщо це не договір з фондом фінансування будівництва (ФФБ) або купівля цільових облігацій, варто насторожитися.

Причина № 3: Ціни обігнали кошторис

Найбільш частий випадок – із-за тривалого процесу продажу квартир грошей не вистачає на своєчасне фінансування будівництва. Але ця ситуація може фатально ускладнитися тим, що процес може затягуватися настільки сильно, що витрати почнуть перевищувати кошторис. Далі – замкнене коло: в зупинилася будівництві нові інвестори не поспішають купувати квартири, а інфляція і незаплановані роботи зжирають бюджет будівництва.

Одеські інвестори новобудови по вул. Пишоновской (Ковалевського), 20/2, схоже, зіткнулися саме з такою бідою. Історія починалася в 2007 році, коли компанія-забудовник «Консоль ЛТД» почала будівництво 16-поверхового будинку на 96 квартир. Ввести його в експлуатацію інвесторам обіцяли напередодні 2009 року, але восени 2008-го роботи на будівельному майданчику були зупинені. Зараз будинок побудований лише на 80-85%. Всі квартири в ньому продані. Вартість придбаного у забудовника житла пайовики виплатили вже на 100%, але будівництво так і не оживає.

«За нашими документально підтвердженими даними, сума зібраних пайових внесків пайовиків будинку № 2 на вул. Пишоновской, 20/2, перевищує кошторисну вартість будівництва на 1,1 млн. грн. На думку більшості пайовиків, їх грошові кошти витрачені фірмою на інші цілі, не пов’язані з будівництвом вищезгаданих будинків, що свідчить про нецільове використання коштів», – розповідає член ініціативної групи ошуканих інвесторів Ляховецький Олександр. Інвестори об’єдналися і почали збирати інформацію про об’єкт, зверталися в компанію «Консоль» з запитом про стан справ на будівництві і подальші плани забудовника.

Одночасно листи-скарги були розіслані в Кабмін, Мінрегіонбуд, мерію, обладміністрацію та управління архітектури і містобудування. Також інвестори почали активно піднімати шум в ЗМІ: розповідати про свою історію журналістам, запрошувати на будівництво телевізійників. «У січні 2012 року на наш черговий запит щодо термінів відновлення будівництва з фірми «Консоль» надійшов лист, у якому повідомлялося, що роботи поновляться в лютому 2012 року, а будинок буде зданий у липні 2012 року», – розповідає Ляховецький.

Не дочекавшись виконання обіцянок, пайовики в червні 2012 року написали в ДСБЕЗ та прокуратури з проханням порушити кримінальну справу за фактом шахрайства та розтрати грошей їх. Проте в порушенні справи було відмовлено через відсутність складу злочину.

Зате відновились роботи по будинку № 2 на вул. Пишоновской. «Роботи ведуться вкрай низькими темпами. Менеджери компанії пропонують пайовикам погодитися на додаткові доплати, відмова від обробки в своїх квартирах і продовження терміну здачі будинку № 2 до середини 2013 року», – розповідає Ляховецький.

«Гроші» звернулися з офіційним запитом до компанії «Консоль ЛТД». «Будівництво об’єкта ведеться за кошти, отримані за договорами пайової участі. У зв’язку з падінням попиту і купівельної спроможності населення сталася затримка з висновком договорів на об’єкт. Тобто реалізація 96-квартирного будинку походила з розрахунку 2-3 договору в місяць, що не дало можливості залучити необхідні обсяги коштів для фінансування об’єкта в бажані терміни. Також у зв’язку з фінансовою кризою сталася затримка фінансування об’єкта з боку пайовиків за раніше укладеними договорами. Все це призвело до збільшення термінів будівництва. Що в свою чергу призвело до подорожчання об’єкта у зв’язку з інфляцією. І фірма змушена була шукати додаткові кошти для завершення будівництва», – розповів голова правління компанії «Консоль ЛТД» Володимир Ясинський. При цьому він повідомив, що роботи на будівельному майданчику в цьому році відновлено, і прогнозований термін завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію – перше півріччя 2013 року.

А тим часом по відношенню до «Консоль ЛТД» розпочато справу про банкрутство. Якщо компанію визнають банкрутом, існує ризик, що недобудований будинок передадуть якимось компаніям-кредиторам, і що в цьому разі станеться з правами пайовиків на куплені ними квартири, передбачити складно.

Резюме: Навіть багаторічний досвід будівництва та безліч зданих об’єктів у різних регіонах країни не рятує забудовника у разі, якщо будівництво ведеться переважно на гроші від поточних продажів, а затягування робіт призводить до перевитрат кошторису.

Причина № 4: Переконливі знижки на початку

«Це невмілі бізнесмени, які почали продавати квартири в своєму будинку, що будується за дуже низькою ціною. Грошей на будівництво не вистачає, і вони починають придумувати, як їх додатково отримати», – пояснює президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. Яскравий приклад – будівництво ЖК «Нектарний» в Обухові по вул. Київської, 174-а. Його будівництво початку 2005 року Перша Українська Індустріально-інвестиційна компанія на чолі з директором В’ячеславом Нікітенко. У рекламних оголошеннях, якими, до речі, і зараз заповнений весь Інтернет, забудовник обіцяв інвесторам побудувати в мальовничому куточку Київської області сучасний комплекс з шести секцій 16-поверхівок. «У 2005 році «квадрат» коштував 2,5 тис. грн. До 2010 року ціна зросла практично до 7 тис. грн. Сьогодні будинок готовий на 80%, і щоб його добудувати, потрібно ще не менше 10 млн. грн.», – розповідає член ініціативної групи інвесторів Валерій Глевацкий.

У 2010 році інвестори, які втомилися слухати обіцянки забудовника, створили кооператив, який об’єднав 250 осіб. Від його імені інвестори пишуть листи про допомогу мера, губернатора і навіть прем’єр-міністру.

«Гроші» звернулися в київський офіс забудовника з проханням розповісти, що завадило своєчасної здачі в експлуатацію «Нектарного». В отриманому нами відповіді забудовник повідомляє, що об’єкт сьогодні добудовується за кризової бартерною схемою з підрядними структурами. Тобто плата за матеріали і роботи проводиться не грошима, а зараховується квадратними метрами житла. «На такий крок підштовхнула ситуація з відсутністю попиту населення на нове житло і відсутність реального платоспроможного покупця», – стверджують у компанії. Керівництво запевнило «Гроші», що за найпесимістичнішим сценарієм житловий комплекс буде добудований за 1,5–2 роки.

Резюме: Надмірні знижки на початкових етапах реалізації квартир можуть зіграти з проектом злий жарт. Метри будуть значною мірою розкуплені, але ось зібраних грошей на такий же бадьорий завершення будівництва може і не вистачити.

Причина № 5: Проблеми з місцевою владою

Буває і так, що забудовник сумлінно добудовує об’єкт в обіцяні терміни, але місцева влада зі зрозумілих причин починає свідомо саботувати введення житлового будинку в експлуатацію. «Такий випадок був у Василькові. Там забудовник на 99% побудував будинок на вул. Сонячної, але з-за сварки з мером міста не міг здати будинок в експлуатацію, бо не міг підключити будинок до міських комунікацій», – розповідає пан Гончарук.

Причиною конфлікту була зміна вимог до внесків від забудовників у фонд розвитку міста за право будувати будинки. До 2007 року апетити чиновників зростали. Кожен забудовник повинен був віддавати місцевим властям до 10% зведених метрів. З приходом кризи, на тлі запуску урядових програм підтримки будівельної галузі, вимоги почали знижуватися. І зараз, після введення будинку в експлуатацію, забудовник зобов’язаний віддавати місту тільки 2% побудованого житлового метражу, і не квартирами, а грошима.

«А гроші-то свої, і витрачати їх не хочеться. А якщо є можливість не витрачати – забудовники будуть шукати цю можливість. А міська влада каже: «Ні, плати 10% квартирами, у нас же з тобою договір від 2005-2006 роки», – описує конфлікт Олексій Гончарук.

Резюме: Конфлікт з місцевою владою – самий сложнопрогнозируемый фактор. Кращий вихід в такій ситуації – надання максимальної розголосу фактів і підтримка забудовника у конфлікті з місцевими чиновниками.

Майстер-клас по добудові

Хороша новина: при правильному підході довгобуд можна добудувати. Це довели на практиці тернопільські інвестори, які в 2007 році вклали свої гроші в новобудову по вул. Львівській, 1. Замовником будівництва виступила компанія «Марс-Буд», а генеральним підрядником стала «Тернопільська фірма «Будівельник». Будинок повинні були здати до кінця 2010 року.

Але будівництво було заморожено, коли коробку дому вигнали тільки до 5-6 поверхів. Коли інвестори зрозуміли, що перспектив закінчити розпочате у забудовника немає, вони почали свою боротьбу за будинок. Першим ділом знайшли інших постраждалих інвесторів, а потім створили кооператив «Львівська-1».

Інвестори використовували будь-які можливості надати розголосу свою проблему.

«Відчувши ефект масових мітингів, ми вирішили проводити акції протесту під стінами адміністрації. Апогеєм стало проведення акції в червні 2010 року, коли на мітинг вийшло кілька тисяч людей. Були перекриті основні дороги в центрі Тернополя. Після цього засновник компанії був заарештований», – згадує лідер ініціативної групи інвесторів цього будинку Богдан Малиняк. Незабаром директор компанії-підрядника Зіновій Щебановский оформив заяву про відмову від ділянки і прохання передати його кооперативу. Тернопільська міськрада дозволив це зробити.

Після отримання всіх дозволів і залагоджування юридичних питань слід приступати до пошуку грошей на добудову будинку. «Обійтися тільки грошима, отриманими від продажу ще вільних квартир, було неможливо. У кращому випадку так можна було залучити 10 млн. грн., а на завершення будівництва необхідно було 15 млн. грн. Треба було переконати людей доплатити за своє житло», – пояснює пан Малиняк. Роботи на будівництві були відновлені. Зараз будинок готовий на 98%.
Як мінімізувати ризики і захистити права інвестора

Перш ніж купувати будується квартиру, потрібно:

1. Вивчити репутацію забудовника: дослідити в Інтернеті форуми, стрічки новин

2. Перевірити, чи є у нього дозволу на будівництво (зробити це можна тут: http://www.dabi.gov.ua/dozvil_2012.shtm)

3.Поцікавитися, чи не втягнутий забудовник судові позови (зробити це можна тут: reyestr.court.gov.ua)

4. Розпитати про схеми фінансування будівництва, законні схеми дві: фонд фінансування будівництва і придбання цільових облігацій

5. Переконатися, що у своїх договорах забудовник чітко вказує термін здачі об’єкта в експлуатацію і свою відповідальність за його затягування

6. Знайти в договорах пункт, який забороняє забудовнику підвищувати вартість кв. м в односторонньому порядку до здачі об’єкта в експлуатацію

7. Перевірити, чи відповідає будівельний адресу об’єкта, зазначений в договорах, фактичною – інакше можна купити квартиру в неіснуючому об’єкті.

Якщо будівництво зупинилося

1. Необхідно розібратися в причинах – надіслати письмовий запит забудовнику.

2. Якщо забудовник ігнорує запит – подати позов до суду з вимогою розірвати договір і повернути гроші

3. Перевірити статус забудовника в Єдиному реєстрі юридичних осіб і фізосіб – підприємців

4. Якщо у відношенні компанії розпочата процедура банкрутства – подати позов до суду з вимогою визнати права власності на майнові права

5. Звернутися в правоохоронні органи, щоб вони перевірили «чесність» забудовника

6. Об’єднатися з іншими постраждалими в кооператив і переписати незавершене будівництво на нього

7. Знайти інвесторів і добудувати будинок самостійно.