Як правильно перевести перевести житловий фонд в нежитловий?

Сьогодні в Україні існує актуальна проблема правового регулювання переведення приміщень з житлового фонду в нежитловийі навпаки. Заковика в тому, що в Україні досі діє Житловий кодекс радянського зразка, а внесені до нього зміни не стосуються цього питання.

Слід зазначити, що якщо щодо переведення житлової нерухомості в нежитлову правове регулювання передбачено, то в разі виникнення необхідності переведення нежитлової нерухомості в житлову ми стикаємося з повною його відсутністю.

Що таке житлові та нежитлові приміщення?

Згідно з чинним ЖК, житловий фонд утворюють жилі будинки та приміщення в них, що віднесені до державного житлового фонду, громадського житлового фонду, житлового фонду житлово-будівельних кооперативів, приватного житлового фонду, а також житлового фонду соціального призначення. Встановлено також, що нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, що не входять у житловий фонд (ст. 4 ЖК).

Варто відзначити, що 10 жовтня 2011 р. законодавці уточнили поняття житлової та загальної площі. Відповідний Закон ще не набув чинності, він почне діяти з моменту офіційного опублікування. Згідно нової редакції ст. 6 ЖК, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення (об’єкти житлової нерухомості) призначаються та мають бути придатними для постійного проживання в них громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових приміщень і гуртожитків. Раніше забороняється надання житлових приміщень для потреб виробничого характеру.

Аналізуючи норми ЖК, можна зробити висновок, що під нежитловою нерухомістю слід розуміти будь-яку нерухомість, що не входить у житловий фонд. Враховуючи, що виходячи з норм ЖК, використовувати житлові приміщення під виробництво заборонено, а також те, що нежитлові приміщення не повинні використовуватися як житло, на практиці виникають питання, пов’язані з переведенням жилих приміщень у нежитлові та навпаки.

Правове регулювання зміни призначення нерухомості

Як вже було зазначено, чинне законодавство регулює тільки переклад житлового приміщення в нежитлове. Згідно ст. 8 ЖК, переведення житлових приміщень в нежитлові, як правило, не допускається. Проте у виняткових випадках за рішенням відповідної місцевої ради житлове приміщення може бути переведено в нежитловий фонд. При цьому прийняття рішення має передувати внесення відповідної пропозиції від міністерства, державного комітету, відомства або громадської організації (щодо об’єктів відомчого і громадського житлового фонду). Як бачимо, норма сама по собі є застарілою і, крім того, не встановлює ні переліку виняткових випадків, ні який-небудь детально прописаної процедури для здійснення переведення житлового приміщення в нежитлове.

На сьогоднішній день процедура переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється в порядку, установленому місцевою владою, так як саме органи місцевого самоврядування уповноважені вирішувати це питання (будинок або визнається непридатним для проживання, або змінюється його функціональне призначення).

Згідно затвердженого Розпорядженням КМДА від 01.10.2002 №1825 Порядку переведення житлових будинків і житлових приміщень в нежитлові (далі – Порядок), у Києві такий переклад може бути здійснено в двох випадках: 1) при визнанні будинку або приміщення непридатним для проживання; 2) при зміні функціонального призначення будинку або приміщення. Порядком передбачено два шляхи вирішення проблеми переведення житлової нерухомості в нежитлову. Відзначимо, що процедура зміни цільового призначення нерухомості дещо простіше, ніж визнання нерухомості непридатною для проживання. Однак можна зіткнутися з проблемою відмови власника багатоквартирного будинку від такого переведення, в той час, як отримання його згоди є обов’язковим. У цьому випадку можна піти по шляху визнання нерухомості непридатною для проживання.

Схематично процедура зміни цільового призначення виглядає наступним чином: 1) власник приміщення звертається до КМДА; 2) КМДА дає відповідні доручення (управління економіки – укласти з власником житлового приміщення договір на оплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста; райадміністрації – розглянути заяву власника на переведення житлового приміщення в нежитлове та надати лист-погодження з обгрунтуванням доцільності переведення); 3) райадміністрація приймає позитивне рішення і надсилає КМДА лист-погодження з обгрунтуванням доцільності переведення; 4) проводиться оплата пайового внеску; 5) після цього управління житлового господарства готує проект розпорядження КМДА про переведення приміщення в нежитловий фонд; 6) видає розпорядження КМДА про переведення приміщення в нежитловий фонд; 7) БТІ реєструє право власності на нежитлове приміщення.

Якщо переказ здійснюється через визнання нерухомості непридатною для проживання, вищевказаним діям має передувати звернення до райадміністрації, яка повинна видати відповідне доручення міжвідомчої комісії по обстеженню стану житлових приміщень на проведення такого обстеження і складання відповідного акта.

Необхідно зупинитися і на обмеженнях, встановлених для переведення житлової нерухомості в нежитлову. Згідно з Основними положеннями Порядку, переведення жилого приміщення у нежиле для потреб виробничого характеру забороняється.

Переведення приміщення в нежитловий фонд допускається лише в разі, якщо воно розташоване у цокольному, підвальному, напівпідвальному, першому та інших поверхах житлових будинків, за умови, що воно має окремий вихід або є можливість його обладнання, та за умови згоди власника будинку.

Такі приміщення можуть використовуватися для розміщення офісів та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні).

Що ж стосується переведення нежитлового приміщення в житлове, то, як згадувалося вище, це питання абсолютно не регулюється чинним житловим законодавством. Більш того, враховуючи, що до таких відносин застосовується імперативний метод правового регулювання (тобто учасник правовідносин може діяти виключно у межах, дозволених законодавством), будь-яка схема переведення нежитлової нерухомості в житлову може розглядатися як незаконна. Хоча на цей рахунок можливо і інше судження. Мова йде про застосування аналогії закону, тобто про застосування норм про переведення житлової нерухомості в нежитлову до переведення нежитлових приміщень (або будинків) у житлові. Однак при імперативному методі правового регулювання застосування аналогії, як правило, є неприпустимим.

В мережі Інтернет можна зустріти оголошення про послуги з перекладу нежитлової нерухомості в житлову. Послуги ці дорогі, а особи, які їх надають, користуються різного роду корупційними схемами, що саме по собі незаконно. З юридичної точки зору на сьогоднішній день проблема так і залишається невирішеною.

Новий РК вирішить проблему

Новий РК покликаний заповнити існуючий пробіл у законодавстві. Його проект вже схвалений парламентаріями в першому читанні і в даний час підготовлений до другого читання у Верховній Раді (див. законопроект №2307-д). Цим документом, у разі його прийняття, буде врегульовано питання переведення житлових приміщень у нежитлові, так і питання переведення нежитлових приміщень у житлові. Відповідно, після вступу нормативного документа в силу ця проблема знайде своє вирішення в рамках правового поля.

Ст. 11 проекту ЖК передбачено, що підставами для переведення житлових будинків у нежитлові є: 1) визнання в установленому законодавством порядку непридатними для проживання людей; 2) прийняття рішення про зміну функціонального призначення приміщення.

Для цього буде необхідно: наявність волевиявлення власника житла і згоди власника будинку; наявність висновків державних органів щодо такого переведення. При цьому встановлено вимогу про те, що приміщення має розміщуватися на першому поверсі. Якщо ж воно розташоване вище, то повинен бути обладнаний готельний вхід, а приміщення, розташовані під ним, також повинні бути непридатними для проживання.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено переведення нежитлових будівель (їх частин) у житлові, але лише як виняток за умови наявності волевиявлення і згоди власника (співвласників) приміщення, а також висновків державних органів щодо можливості такого переведення.

Проектом нового ЖК також передбачено, що зміна функціонального призначення нерухомості віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування, а підставою для здійснення переказу є відповідна заява власника. Порядок ж здійснення такого переведення повинен бути розроблений і затверджений Кабінетом міністрів. Крім того, до компетенції Кабміну віднесено і визначення переліку видів діяльності, дозволених в нежитлових приміщеннях житлових будинків.

Таким чином, як бачимо, після прийняття нового Житлового кодексу проблема здійснення переведення нежитлових приміщень у житлові повинна бути дозволена. А щодо переведення житлового фонду в нежитловий проектом ЖК передбачаються норми, що відповідають нинішньому стану речей.

Висновок

Отже, аналіз існуючого правового регулювання питань зміни призначення нерухомого майна дозволяє прийти до висновку, що в даний час абсолютно легально можна перевести житлову нерухомість в нежитлову, внаслідок чого на законних підставах її можна використовувати для здійснення госпдіяльності. Але переклад нежитлової нерухомості в житловий фонд не врегульовано. Отже, легально здійснити такий переклад нерухомості (навіть за умови її відповідності нормам і стандартам, встановленим для житла) не представляється можливим. Проблема буде вирішена лише з прийняттям нового ЖК.