Як правильно інвестувати кошти у квартиру в споруджуваному будинку?

Для багатьох українців інвестування в споруджуваний житловий об’єкт часто стає єдиною можливістю знайти своє житло.

Вловивши настрої, можливості та побажання потенційних інвесторів, багато будівельні організації впровадили ряд лояльних програм – знижки, акції, розстрочки, невисокі процентні ставки і ін. Це вперше за весь час незалежності України дозволило залучити в ряди покупців категорії громадян зі стабільним, але невисоким доходом. І, звичайно, їх всіх, незалежно від рівня платоспроможності, об’єднує віра в успішне своєчасне закінчення будівництва.

Як зорієнтуватися в безлічі привабливих пропозицій і поповнити ряди тих щасливчиків, хто радісно в’їжджає у свої нові будинки і красиві квартири?.

“Перше, про що повинен думати покупець житла, що будується, це про вибір надійного забудовника, – рекомендує директор будівельної компанії “Гарант-Житло” Олексій Завальнюк. – Критерії надійності: це історія роботи компанії на ринку, кількість збудованих нею об’єктів, відсутність затримок, довгобудів, скандалів, показником також є те, наскільки успішно забудовник впорався зі своїми зобов’язаннями в період кризи і при змінах влади в країні”.

Думається, якщо щось радити, то треба, звичайно ж, зосередитися на тих рекомендаціях, які в підсумку і визначають позитивний результат вашого рішення інвестувати в новобуд.

Про що розкажуть документи

Важливий аспект: вивчення документів забудовника. За словами директора девелоперської компанії “Білдгрупменеджмент” Інна Бречко, у відділі продажів у співробітників великим попитом з боку інвесторів користується папка, в якій зібрані документи компанії і всіх реалізованих житлових будинків.

Тому, переступаючи поріг офісу будь-якої будівельної компанії, варто відразу запитати у його працівників наступну правовстановлюючої документації:

– Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;

– Ліцензія ДАБК;

– Державний акт на землю. У ньому має бути вказаний власник землі, розмір земельної ділянки, зазначено її цільове призначення;

– Дозвіл на виконання будівельних робіт;

– Ліцензії на будівництво і договір на генеральний підряд компанії, яка виконує роботи по зведенню новобудови;

– Документи по володінню землею або документи, згідно з якими він працює на даній земельній ділянці на законних підставах. Це може бути договір оренди та суперфіції;

– Проектна та дозвільна документація. Що стосується проектної документації, досить переглянути стадію “П” – проект;

– Позитивний висновок державної експертизи;

– Декларація про початок будівництва з позначкою ГАСКО.

Запам’ятайте: перед вами відповідальність несуть 3 компанії: замовник будівництва, генеральний підрядник компанія, яка розробила проект.

“Наявність повного пакету документації у будівельної компанії свідчить про її серйозні наміри і для інвестора це повинно стати пріоритетним питанням. У разі відмови надати документацію повністю або частково, вкрай негативно характеризує таку організацію, навряд чи варто їм довіряти”, – розповідає голова регіональної будівельної компанії “Ведис Груп” Ігор Панасюк.

А для тих, у кого перше знайомство з забудовником пройшло в позитивному ключі, пропонуємо акцентувати свою увагу на його вже побудованих об’єктах.

А що Ви вже побудували?

Знаковим показником успішної роботи будівельної компанії на ринку є її

портфоліо. І це повинні бути не тільки будинки, які вчора здали в експлуатацію, але і ті житлові об’єкти, в яких встигли пожити покупці, сповна оцінити процес самого інвестування, якість будівництва, отримати правовстановлюючої документації на свої квартири. Тут варто взяти до уваги мотиваційну позицію забудовника і вивчити історію компанії. Це допоможе краще зрозуміти реальний настрій власників бізнесу, яким ви плануєте довірити свої заощадження, підписавши договір.

Який договір підписати?

Щоб розуміти, наскільки високі ризики інвестора, що вклав гроші не в той новобуд, варто згадати про деяких скандалів на ринку первинної нерухомості. Після історії, пов’язаної з “Еліта центром”, 14 січня 2006 року набули чинності зміни в Закон України “Про інвестиційну діяльність”. Згідно з цим документом, фінансування житлового будівництва стало можливим “через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості”.

Крім того, даним законом передбачено інвестування у будівництво через придбання цільових (будівельних) облігацій.

А ось порядок випуску, обігу та погашення цільових облігацій передбачений Законом України “Про цінні папери та фондовий ринок” та Положення про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР).

“Фінансування в будівництво шляхом придбання цільових облігацій і через ПІФ є легетімной схемою і на сьогодні компанії, що реалізують квадратні метри шляхом продажу облігацій можуть надати максимальні гарантії щодо будівництва”, – коментує директор девелоперської компанії “Білдгрупменеджмент” Інна Бречко.

З цієї точки зору варто перелічити основні плюси інвестування за облігаційною схемою (або ПІФ):

– Основною перевагою придбання новобудови через цільові облігації є ретельна перевірка будівельної компанії-забудовника Держкомісією з цінних паперів та фондового ринку;

– Неможлива ситуація багаторазової продажу однієї і тієї ж квартири. Будучи борговими цінними паперами, облігації підтверджують право їх власника на одиницю площі в об’єкті нерухомості;

– Будівельні компанії зацікавлені у своєчасній передачі житла інвесторам, так як граничні терміни прописані в проспекті Емісії;

– Всі платежі з погашення облігацій здійснюються через фінансові установи – банки;

– Облігації неможливо втратити або втратити внаслідок будь-яких інших дій, так як вони зберігаються на рахунках у цінних паперах у депозітаріяілі в банку-партнері будівництва;

– Операції з випуску облігацій не є об’єктом оподаткування на додану вартість, вони є реальним майном і можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку і навіть виступати в якості застави для отримання кредиту в банку;

– Інвестор стає власником житла лише після завершення будівництва і введення об’єкта в експлуатацію;

Завдяки деяким законам у вітчизняному законодавстві, компанія–забудовник може використовувати різні варіанти взаємин зі своїми інвесторами, однак у будь-якому випадку вона повинна розташовувати бездоганною репутацією.

“А за бренд і впевненість у стабільному майбутньому треба платити, адже ділова репутація теж має реальну ціну”, – ділиться керівник відділу продажів ТОВ “Сітідомстрой” Сергій Черненко. Тому вартість квадратних метрів, реалізованих такими суб’єктами, як правило, відразу встановлюються досить висока. Інвестор у такому випадку погоджується на великі вкладення зі свого боку за рахунок підвищення надійності вкладення коштів. Дрібні компанії, прагнучи залучити інвесторів, роблять значно більш вигідні пропозиції. Звичайно, в такому разі ризики будуть набагато вище”.