Як поділити іпотечну квартиру?

Небагато можуть дозволити собі придбати житло, заплативши за нього відразу, та ще й власними засобами, тому багато сімей, які купують квартири на умовах іпотечного кредитування. Правда, якщо між подружжям розлад і розірвання шлюбу, таку квартиру доведеться ділити в суді.

Ще б – спробуйте самостійно з’ясувати, де чия частка, і хто буде продовжувати виплачувати кредит. Та ще й банки-іпотекодержателі масла у вогонь підливають: мовляв, квартира в заставі, тому ділити її не дозволяємо. От і залишається єдиний шлях вирішення іпотечних проблем – похід до суду.

Як свідчить досить значна судова практика, подружжя ділять іпотечні квартири вже постфактум, після розлучення та одержання свідоцтва про розірвання шлюбу. Для такої категорії справ характерна подача позову тим з подружжя, хто лише давав згоду на іпотеку, не виступаючи стороною за кредитним зобов’язанням і, як наслідок, за іпотечним договором. До речі, згідно ЗУ «Про іпотеку», майно, що є спільною власністю (а таким, як правило, виступає майно подружжя, набуте під час шлюбу), може бути передано в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників (тобто другого з подружжя). У той же час, співвласник нерухомого майна може передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Звичайно, купуючи квартиру шляхом укладення договору іпотеки, подружжя рідко замислюються про можливість розірвання шлюбу, а тому не вдаються до укладення такого договору, до виділення своєї частки та оформлення права власності на неї.

Розділ іпотечної квартири «по-хорошому»

Зрозуміло, нерідкі випадки розірвання шлюбів і розділу нерухомого майна без взаємних претензій і вимог сторін, при яких суд виступає в якості арбітра. Якщо колишнє подружжя заздалегідь домовляться, кому дістанеться іпотечна квартира і платежі по ній, а кому компенсацію її вартості, справа залишається за малим – отримати відповідне рішення суду.

Яскравим прикладом може послужити справа №2-1530/12, не так давно розглянута Голосіївським райсудом Києва. Позивачка просила суд визнати за нею право власності на квартиру, залучаючи до участі в справі третю особу – Іпотечний центр в Києві та Київській області державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву». В ході засідання було встановлено, що у 2003 р. між позивачкою та відповідачем був укладений шлюб, під час якого народилося двоє дітей. Влітку 2011 р. сторони розірвали шлюб, про що свідчило відповідне рішення суду. Під час шлюбу подружжя придбало квартиру загальною площею 83 кв. м вартістю 639 260 грн. Причому свідоцтво про право власності було видано на ім’я відповідача-чоловіка. Судом було встановлено, що сума в розмірі 391 367 грн для придбання квартири була надана особисто позивачці її матір’ю від продажу квартири, що підтверджувалося наданим договором купівлі-продажу квартири, яка належить матері позивачки. До речі, це підтверджено і письмовою заявою відповідача, який позов визнав, але на засідання суду не з’явився. Крім названих засобів, на придбання житла були використані кредитні кошти, надані Іпотечним центром. Ці дані підтверджені кредитним договором та додатковим договором, укладених між відповідачем та Іпотечним центром.

На момент розгляду справи квартира перебувала в іпотеці на підставі договору іпотеки квартири, збудованої за рахунок коштів пільгового довгострокового кредиту. Згідно з кредитним договором, сума наданого кредиту склала 247 512 грн. Крім того, як випливає з довідки Іпотечного центру, у зв’язку з народженням дітей відповідачу була надана пільга у розмірі 57 208 грн. Таким чином, кредит для повернення з урахуванням пільги склав 190 304 грн 90 коп. В рахунок погашення кредиту у період з 2006 по 2011 р. за рахунок спільних коштів подружжя було сплачено 39 400 грн 90 коп. (відповідно, частка кожного з подружжя становить 19 700 грн 45 коп.). Залишок кредиту на момент подачі позову склав 150 903 грн 10 коп. В жовтні 2011 р. борг за кредитним договором за згодою Іпотечного центру був переведений з відповідача на позивачку.

Провівши математичні підрахунки (19 700,45 ? 100% : 639 260 = 3,08%), суд визначив частку відповідача в спільному майні в розмірі 3,08%, визнавши її незначною і, відповідно, зробивши висновок про неможливість виділення такої частки в натурі. Згідно ч. 4 ст. 71 СК України, присудження одному з подружжя грошової компенсації замість його частки у праві спільної сумісної власності на майно, зокрема, житловий будинок, квартиру, земельну ділянку, допускається лише за його згодою, крім випадків, передбачених ЦК України. Оскільки відповідач не заперечував проти виплати вартості його частки в іпотечному житлі, суд прийняв рішення про повне задоволення вимог позивачки: 1) визнати за нею право власності на спірну квартиру; 2) припинити право власності відповідача на спірну квартиру; 3) виплатити відповідачу вартість його частки у праві спільної сумісної власності на спірну квартиру в розмірі 19 700 грн 45 коп., які були внесені позивачкою на депозитний рахунок суду.

Якщо сторони не можуть домовитися

На жаль, відомі випадки, коли колишнє подружжя не хочуть йти назустріч один одному. Наприклад, одним з райсудів Хмельницької області у 2009 р. слухалася справа за позовом жінки, що залишилася без житлоплощі з дитиною на руках (справа №2-12/2009). Позивачка була вимушена звернутися до суду з позовом до колишнього чоловіка про визнання права власності на частину квартири. З матеріалів справи випливає, що в 2001 р. між сторонами був укладений шлюб, а в 2006 р. вони купили квартиру в кредит. У цій квартирі позивачка разом з дочкою від шлюбу проживали до середини 2008 р. В серпні 2008 р. відповідач звернувся до суду з позовом про розірвання шлюбу і з цього часу не дозволяє позивачці проживати в квартирі, вважаючи, що власником житла є тільки він. Причому, за словами позивачки, спірне житло було придбано за взаємною згодою подружжя у період шлюбу, але після його розірвання відповідач сплачує кредит самостійно, не даючи їй можливості ні проживати в квартирі, ні гасити частину кредиту.

Відповідач позов не визнав, пояснивши, що шлюб виявився невдалим, дружини його не розривали заради дочки, але фактично разом не жили, і з 2002 р. він виплачує аліменти на утримання дитини. У квітні 2006 р. відповідач оформив договір купівлі-продажу квартири і кредитний договір. Позивачка дала згоду на купівлю житла, так як тоді вони перебували в зареєстрованому шлюбі. Але всі кошти на погашення кредиту надавалися ним і його батьками. Відповідач просив суд відмовити в позові з огляду на те, що квартира була придбана ним у той час, коли вони з позивачкою фактично спільно не проживали, кредит виплачується ним і його батьками, квартира знаходиться в іпотеці банку (третя особа по справі). Представник банку на стороні відповідача пояснив суду, що отриманий кредит не погашений, сторони розірвали шлюб, позивачка з питанням про переведення на неї частини боргу не зверталася. Виходячи з викладеного, банк просив суд в позові відмовити.

Загалом, суд встановив, що за період шлюбу подружжям була оплачена лише частину квартири, яка може бути визнана спільною сумісною власністю, що підлягає поділу. Однак доказів того, яка саме частина квартири сплачена в період шлюбу, позивачка не надала і не просила суд витребувати ці докази. Враховуючи нерівномірність погашення кредиту, до закінчення виконання кредитного договору суд не зміг визначити, яка частка квартири сплачена в період шлюбу. Крім того, суд вважає, що визнання права власності на частину квартири вимагає вирішення питання про розподіл витрат на погашення залишку боргу за кредитним договором, тобто внесення змін в кредитний договір і договір іпотеки, тоді як однією з умов укладеного договору іпотеки встановлено, що внесення змін допускається лише за згодою сторін. Ні відповідач, ні банк (сторони за договором іпотеки) не заперечують проти внесення змін. Враховуючи викладене, суд не знайшов підстав для задоволення позову. Зрозуміло, надай позивачка докази сплати частини кредиту за квартиру в період шлюбу, звернися в банк із заявою про переказ частини боргу, у неї був би шанс отримати хоча б грошову компенсацію вартості частини іпотечного житла, внесеної під час шлюбу.

Три способи позбавлення від іпотечного боргу при розлученні

1. Пропорційно часткам

Громадяни, які оформили іпотеку і розірвав шлюб, так само, як і під час перебування в шлюбі, залишаються созаемщиками і зобов’язані нести перед банком солідарну відповідальність за своїми кредитними зобов’язаннями або пропорційно отриманим від нерухомого майна часткам. Для вирішення питання розділу зобов’язань за кредитом колишнім подружжю необхідно або самим прийти до якоїсь угоди, або розділ буде здійснюватися в судовому порядку. За загальними правилами, борги діляться пропорційно присуджених часткам у спільному майні.

2. Взяти на себе борг

Інший спосіб вирішення розглянутих відносин зводиться до наступного. Один із подружжя за відмову іншого виконувати зобов’язання з погашення кредиту має право взяти всі зобов’язання по іпотеці на себе. Яка дружину виплачується компенсація. В даному випадку рекомендується тільки судовий варіант розділу, так як при добровільному угоді є ризик, що хтось із подружжя згодом може передумати.

3. Продати квартиру і повернути кредит банку

Якщо подружжя, розриваючи шлюб і ділячи майно, не мають бажання бути сторонами за договором застави, ними може бути прийнято інше, найбільш вірне рішення – про продаж майна і повернення кредиту банку. Продаж житлового приміщення, яке було заставою по іпотеці, повинна здійснюватися за згодою сторін і під контролем банку. В основному це відбувається через ріелторів – партнерів банку, та розрахунок по іпотеці відбувається через комірку у тому ж банку. Що залишилася після погашення зобов’язань суму подружжя ділять між собою.