Як підготуватися до земельної реформи?

Одним з найцінніших надбань українського суспільства в результаті проведення реформ є досвід – досвід пристосування до їх раптового вторгнення в життя і до нестабільності.

Сформований досвід підказує, що кожна реформа в Україні – явище політичне і неминуче; явище, не завжди логічне, а в ряді випадків суперечливе; явище, яке не є наслідком еволюційного планомірного розвитку, але носить явно революційний характер, що блокує ряд правовідносин на період її впровадження, і головне, яке не залежить від професійних суджень і аргументів.

Земельна реформа, обіцяна до 1 січня 2012 року, не буде винятком. Прийнятий закон України «Про державний земельний кадастр», зареєстрований законопроект «Про ринок землі» №9000-1 гідне підтвердження прогнозу.

До остаточного і безповоротного впровадження земельної реформи залишилося 5 місяців, якщо слідувати законопроекту №9000-1 «Про ринок земель» в поточній редакції і, звичайно, враховуючи досвід.

Якщо досвід підказує, що реформу не можна запобігти, отже, потрібно встигнути підготуватися до майбутніх новел і для цього зацікавленій особі хотілося б порекомендувати наступне.

Рекомендація 1.

Встигнути змінити цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення до 1 січня 2012 року.

На поточний момент в силу п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, заборонено змінювати цільове призначення земельних ділянок приватної власності сільськогосподарського товарного виробництва, особистого селянського господарства, виділеного з паю.

Проте поки не заборонено змінювати цільове призначення земельних ділянок для ведення фермерського господарств, садівництва, підсобного господарства, особистого селянського господарства, не виділеного з паю. Більш того, поки ще повністю відсутні заборони на зміну цільового призначення/використання с/г земель державної/комунальної власності. А ось з набранням чинності закон «Про ринок землі» з 1 січня 2012 року планується ввести заборону на зміну цільового призначення земельних ділянок с/г призначення (всіх видів), які були придбані з державної/комунальної власності протягом 10 років.

Однак заборона не буде поширюватися на земельні ділянки с/г призначення, придбані до набрання чинності закону. Зміна цільового призначення земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, придбаних після 1 січня 2012 року, законопроектом допускається виключно на підставі затверджених в установленому законом порядку схем землеустрою відповідних адміністративно-територіальних одиниць, що містять зонування земель за їх категоріями.

Розуміючи дволикість описаній ситуації, громадянам України рекомендується встигнути приватизувати земельні ділянки з цільовим призначенням – для ведення фермерського господарства. Актуальність приватизації земельних ділянок фермерського господарства обумовлена не поширенням мораторію на дану операції, відсутністю обмежень на поточний момент на зміну їх цільового використання/призначення та суттєвою площею угідь, які можна отримати в приватну власність (максимальний розмір на поточний момент обмежений 100 гектарами в одні руки, включаючи платну приватизацію).

В подальшому бажано до «години Х» змінити цільове призначення придбаних ділянок на земельні ділянки для сільськогосподарського підсобного виробництва або зовсім вивести з категорії земель сільськогосподарського призначення, щоб забезпечити їх вільне відчуження не підвладний закону про ринок землі.

Рекомендація 2.

Державним районним/обласним адміністраціям рекомендується, не втрачаючи часу проводити технічну інвентаризацію вільних земель і виключати їх із складу земель сільськогосподарського призначення, переводячи в землі інших категорій і т. д.

Рекомендація обумовлена тим, що на поточний момент саме районні, а в деяких випадках обласні адміністрації наділені повноваженнями по розпорядженню, в тому числі зміни цільового призначення/використання земельних ділянок с/г призначення за меж населених пунктів (крім ріллі і особливо цінних угідь).

Їм поки заборонено продавати землі сільськогосподарського призначення державної власності, але вони мають право змінювати їх призначення. З 1 січня 2012 року розпоряджатися земельними ділянками сільськогосподарського призначення, за межами населених пунктів буде Держземагентство і його територіальні управління.

Рекомендація 3.

Зацікавленим громадянам України та членам їх сімей варто задуматися про створення фермерських господарств, попередньо приватизувавши або придбавши земельну ділянку.

З 1 січня 2012 року фермерські господарства зможуть купувати будь-які земельні ділянки с/г призначення, в тому числі землі для ведення товарного с/х виробництва, на відміну від інших юридичних осіб. Передбачається, що фермерські господарства зможуть продаватися на користь фізичних осіб як цілісні майнові комплекси. А ось фермери повинні будуть мати вищу аграрну освіту або відповідний досвід роботи.

Рекомендація 4. Якщо ми плануємо займатися аграрним бізнесом, то думаємо, як зможемо обійти обмеження максимальної площі земельних ділянок товарного сільськогосподарського виробництва шляхом консолідації земельних ділянок.

Законопроектом «Про ринок земель» передбачається, що максимальна площа земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи в цілому не може перевищувати 2100 гектарів.
Площа земельних ділянок іншого цільового використання категорії земель сільськогосподарського призначення не обмежується максимальними розмірами.

При цьому вводиться процедура консолідації земель сільськогосподарського призначення. Ініціатором консолідації земельних ділянок с/г призначення для створення земельного масиву є особи, які мають не менше 75% земельного масиву. Згода власників 25% земельного масиву не потрібна, однак вони також зобов’язані здійснювати заходи, передбачені проектом консолідації земель сільськогосподарського призначення. Допускається безкоштовна передача у власність земель польових доріг.

Рекомендація 5.

Якщо ми орендуємо земельну ділянку с/г призначення з метою його викупу після скасування мораторію, то ми не повинні надіятися наявними у переважним правом орендаря.

Так, юридичні особи, що не мають статусу фермерського господарства, які орендують земельні ділянки для ведення сільськогосподарського товарного виробництва, не зможуть придбати їх у власність. А ось переважне право на придбання земельних ділянок приватної власності для ведення ОСГ і товарного с/х виробництва отримають Держземагентство, орган місцевого самоврядування, власники суміжних земельних ділянок.

Особа, яка має намір здійснити відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зобов’язана письмово повідомити суб’єктів переважного права на купівлю землі, а також помістити оголошення в місцевій пресі за місцем розташування земельної ділянки, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.