Як отримати вигідний кредит на квартиру?

Іпотечний ринок тільки-тільки почав приходити в себе, а тут криза ліквідності навалився. Виявилося, що взяти позику на покупку нерухомості знову майже не у кого, пише Гроші.

У зв’язку з накрывшем українську фінансову систему кризою ліквідності, по ринку пішли чутки про те, що багато з тих банків, хто почав видавати іпотеку, знову «закрили краник».

Однак експеримент «Грошей» показав – кредитні програми не закриті. Обдзвонивши з десяток coll-центрів провідних банків і обійшовши кілька відділень, ми переконалися – банки як і раніше приймають заявки на оформлення іпотеки. Правда, дуже небагатьом готові заявку довести до отримання позики.

Менеджери продовжують консультувати клієнтів і не висловлюють ніяких побоювань, що заявка може бути відхилена. Звичайно, при відповідності доходів оформлюється позикою. Ось тільки стверджувати, що кредити активно видаються, ми б не стали. По-перше, наші читачі скаржаться, що банки знову почали сильно затягувати розгляд заявок. Іноді термін очікування триває кілька місяців, з-за чого угоди зриваються і клієнти вже самі відмовляються від кредиту.

По-друге, банки знову підвищили кредитні ставки. У деяких з них номінальні ставки злетіли до 24-25%. Наприклад, у кредитному відділі «Укрексімбанку» нам так і сказали «так, ставки кусаються».

По-третє, деякі банки підвищили величину власного внеску по іпотеці. Приміром, у ВТБ Банку, де вже були анонсовані програми кредитування з 20% власним внеском, нам повідомили, що оформити іпотеку можна, лише маючи на руках половину вартості житла.

Ситуація виглядає так, ніби банкіри замість того, щоб публічно зізнатися в припиненні іпотечних програм, просто роблять їх менш доступними для клієнта. При цьому, продовжуючи приймати заявки, вони видають кредити лише обраним позичальникам – на невелику суму, з великим офіційним доходом і ідеальної кредитною історією.

Що пропонують?

Розмах ставок по іпотеці зараз дуже великий – від 15% до 25% річних. Причому, банки продовжують їх оперативно переглядати – буквально на льоту. Збираючи дані за умовами іпотечних програм, кореспонденти «Грошей» відзначили невідповідність інформації на сайтах банків реальним кредитними пропозиціями. Відповідь співробітників банків завжди один: «Умови змінилися нещодавно, на сайті ще не встигли оновити».

«Підвищення ставок за кредитами пов’язано з недостатньою ліквідністю в банківській системі, і, як наслідок, з підвищенням ставок по депозитах. Зростання ставок не буде значним, так як існує певний поріг – на ринку просто немає клієнтів, готових обслуговувати кредит з високими ставками», – пояснив «Грошам» заступник голови правління «Ощадбанку» Антон Тютюн.

Середній рівень ефективних ставок по іпотеці зростає – з вересня до початку листопада публікується агентством «Інтерфакс-Україна» індекс «Кредит Маркет іпотечний» піднявся майже на 2,5 процентних пункту – до 22,83%.

Необхідний власний внесок коливається від 30% до 50%. Зустрічаються пропозиції і з більш низькими «порогом», але, за словами співробітників банків, отримати такий кредит досить складно. Традиційно, чим більше власний внесок, тим менше кредитна ставка. Максимальний термін оформлення кредиту залишається колишнім – 20 років.

Куди пливемо

Все більша кількість банків – близько 10 – пропонують іпотеку під плаваючу ставку.

«Основна причина полягає в тому, що плаваюча ставка відображає тенденції ринку. Клієнтам надається можливість вигравати за рахунок довгострокової тенденції зниження ставок по іпотеці, а не залежати від тимчасових ринкових коливань», – зазначає директор департаменту роздрібного кредитування Universal Bank Дімітріс Ефтіміоу.

Плаваюча ставка на дату оформлення кредиту завжди буде нижче фіксованою. «Адже за кредитами з фіксованою ставкою банки змушені враховувати можливі ризики ліквідності в перспективі, а плаваюча враховує тільки вартість ресурсів на даний момент», – пояснює заступник директора департаменту роздрібного кредитування Піреус Банку в Україні Олександр Гниленко.

Банки не поспішають офіційно закривати іпотечні програми, сподіваючись, що криза ліквідності незабаром закінчиться. Ось тільки ставки поки не радують.

Щоб залучити клієнтів, багато банків встановлюють фіксовану ставку на рік-два, після чого вона трансформується в плаваючу. Причому, в даному випадку фіксована ставка виявляється на 1-3 п. п. нижче, ніж плаваюча, яка її змінить. Приміром, в Universal Bank на перший рік обслуговування кредиту ставка встановлюється на рівні 12,95% річних, плаваюча ж (згідно з нинішнім показником індикатора) досягає 15%.

До речі, банки, нарешті, почали відходить від хибної тенденції прив’язування плаваючої ставки до депозитної всередині банку. Все більше банків намагаються прив’язатися до показників, які публікує НБУ. Лідирує показник процентної ставки за депозитами, залученими на рахунки дохозяйств у гривні (публікується на сайті НБУ п. 4.1.2.11, колонка 9). Його використовують UniCredit (обидва), «Кредобанк», «Сбербанк Росії». А ось український індекс депозитів фізосіб (UIRD), який для НБУ спеціально з цією метою розраховує агентство Thomson Reuters, поки не так популярний. Його застосовують «Піреус», Erste Bank, OTP Bank.

Беремо «первинку»

Незважаючи на післякризові клятви банкірів, що вони ніколи не будуть кредитувати «первинку», такі пропозиції знову з’явилися на ринку. Мова йде не про партнерський програмах з забудовником та не про кредити, коли позичальник зобов’язаний надати додаткову заставу (фактично, це нецільової позику під заставу нерухомості). Ні, банки знову готові кредитувати «первинку» під заставу її ж (точніше майнових прав) і без обмеження по забудовнику. Такі програми є в Erste Bank, «Сбербанку Росії», «Кредобанку», «Хрещатика» і УПБ.

«Безсумнівно, ризики незавершення будівництва є. Але банк здійснює ряд додаткових перевірок забудовника. При цьому, ті будівельні компанії, які встояли після кризових поштовхів і продовжують функціонувати – заслуговують довіри», – пояснює наявність в арсеналі банку таких кредитів начальник відділу роздрібних кредитних продуктів банку «Хрещатик» Андрій Осипов.

Тобто, фактично вільного вибору забудовника все ще немає. «Так чи інакше, всі банки оцінюють об’єкт інвестування, який позичальник хоче вкласти кредитні гроші. Банки дуже вибірково ставляться до об’єктів первинного ринку іпотеки», – зазначає начальник Управління заможних клієнтів UniCredit Bank (ПАТ «Укрсоцбанк») Ольга Шостак. І додає, що кількість кредитів на первинному ринку, безумовно, зростатиме, але не дуже стрімко.

Ставки кредитування на таку «вільну» «первинку», природно, трохи вище – від 18% до 26% річних. Інші умови аналогічні кредитування купівлі житла на вторинному ринку.

Сергій Гришковець, військовослужбовець:

«На початку жовтні 2011 року міняли квартиру. Продали свою однокімнатну і купили «троячку». За свою виручили 40 тис. дол. Не вистачало зовсім небагато – 30 тис. дол., за ними дружина і пішла в банк («Київська Русь»).

Близько тижня «мучив» співробітників банку – прораховував варіанти, графіки погашення і т. д. В результаті зупинилися на варіанті отримання кредиту на поточні витрати під заставу квартири. Кредитна ставка 16% річних плюс 3% комісія за видачу.

Написали заяву, отримали список документів. Частина з них надали одразу, частину підносили по мірі оформлення. Збір документів зайняв близько тижня.

Три дні робили оцінку об’єкта. Я подзвонив в акредитовану компанію, приїхала дівчинка оглянула квартиру, зробила фото. Передзвонила на третій день – оцінка готова. Заїхав до них в офіс, розрахувався. Оцінку, правда, на руки не дали – в банк занесли самі, але в той же день. Вже у банку дізналися, що оціночна вартість вийшла трохи нижче – 65 тис. грн., при реальній в 70 тис. грн.

Ще тиждень банк розглядав заявку. Служба безпеки уточнила пару нюансів і пропустила без зауважень. А ось юристи написали «побажань» на 2 листа: у ксерокопіях паспорта одна сторінка погано вийшла, необхідно довідка з Жеку саме за ф. 3, не влаштувала моя довідка з місця роботи (держпідприємство, дає довідку госформы, ніяких вільностей типу «гарантуємо, що працівник не перебуває в стадії звільнення»). Усунули всі недоліки за два дні.

До кінця тижня кредитний комітет прийняв позитивне рішення. Правда, під 17% річних. Зате комісію знизили з 3% до 1,5%. Врахували наше попереднє співробітництво з банком – у нас там були депозити. Про прийняте рішення повідомили у той же день, визначили дату та час операції, повністю з урахуванням моїх інтересів. Так що, загалом, ми залишилися задоволені».

Що повинен знати позичальник, оформляючи кредит з плаваючою ставкою

• Індикатор, до якого прив’язана ставка

• Точне місце публікації індикатора

• Розмір маржі банку

• Периодчность перегляду ставки (точні дати)

• Мінімально можливий розмір ставки

• Максимально можливий розмір ставки

• Перевірити, щоб вся ця інформація була вказана в договорі

Держава допоможе?

Іпотека – мабуть, єдиний вид кредитування населення, що наш уряд не планує скорочувати, а, навпаки, намагається стимулювати. Адже розвиток іпотеки стимулює будівельну галузь, а за нею – суміжні бізнеси.

На жаль, скористатися пільговими програмами іпотечного кредитування може далеко не кожен українець. Доступ до них часто отримують не ті, хто реально потребує поліпшення житлових умов, а ті, у кого є потрібні зв’язки. Журналісти «Грошей» не змогли знайти жодної людини, який реально скористався б державними пільгами ні серед своїх знайомих, ні серед знайомих своїх знайомих.

Однак в 2011 році стартували відразу кілька нових програм державної підтримки іпотечного кредитування. Можливо, вони виявляться більш доступними для простих українців.

70% в кредит

Програма «Доступне житло» Держфонду сприяння молодіжному житловому будівництву створена досить давно, ще в листопаді 2009 року. Суть її полягає в тому, що держава компенсує 30% вартості житла (згідно з нормативами 21 кв. м на людину плюс 10,5 кв. м на сім’ю) в споруджуваному будинку. Решту суми покупець повинен внести самостійно. Субсидія видається тільки при покупці квартири в одному з будинків, затверджених Мінрегіонбудом для участі в даній програмі. Перелік будинків можна подивитися на molod-kredit.gov.ua. Середня вартість квадратного метра в цих будинках становить 8,2 тис. грн.

Довгий час програма не користувалася особливою популярністю. Так як сім’ї, які потребують поліпшення житлових умов, як правило, не мають можливості відразу внести 70% вартості квартири. Тепер вони зможуть взяти відсутні гроші в кредит.

1 листопада 2011 року Фонд оголосив про початок спільної програми зі «Сбербанком Росії». На яких умовах буде здійснюватися кредитування по програмі «Доступне житло», поки невідомо. Але керівництво банку запевнило нас, що умови будуть «більш лояльні», ніж за звичайними іпотечними позиками. Зараз «Сбербанк Росії» видає кредити на житло, що будується під 20,5% річних.

Щоб стати учасником програми, потрібно перебувати на обліку як потребує поліпшення житлових умов, і мати середньомісячний сукупний дохід в розрахунку на одну особу не перевищує 4-кратного розміру середньомісячної зарплати в регіоні згідно Держкомстату. Наприклад, для Києва цей показник становить 3900 грн. Тобто, офіційний дохід сім’ї на людину не повинен бути більше 11600 грн.

У банку стверджують, що такого доходу, і навіть меншого, цілком достатньо для обслуговування кредиту. Причому, зазначають, що позичальники за такими програмами зазвичай дуже дисципліновані. Тому значних прострочень не очікують.

Кредит для молоді

Зараз у Фонді працює ще одна програма – «Пільговий кредит». Суть її полягає в дійсно пільговою ставкою кредитування – всего3%. А якщо в сім’ї є дитина, то надається безвідсотковий кредит. Якщо дітей більше, то держава субсидує 25-50% вартості житла.

Умови вкрай привабливі, саме тому стати учасником програми не так легко. По-перше, вік позичальника повинен бути не менше 35 років. І по досягненню їм цього віку ставка зростає до рівня комерційної іпотеки.

По-друге, сім’я повинна перебувати на обліку як потребує поліпшення житлових умов. По-третє, максимальна сума кредиту обмежується нормативами – 21 кв. м на особу, плюс 20 кв. м на сім’ю. Все, що понад, доведеться оплачувати самостійно.

Але навіть відповідність всім цим вимогам не є гарантією участі в програмі. На даний момент у Фонд подано близько 18 тис. анкет, з них учасниками програми стануть не більше 2%. Приміром, у 2010 році було видано всього 297 кредитів по цій програмі.

Держава рефінансує

Програма рефінансування іпотечних кредитів через Державна іпотечна установа відновила свою роботу з 1 липня 2011 року і на даний момент такі кредити пропонують шість банків («Кредитпромбанк», «Фінанси і Кредит», «Кредобанк», «Хрещатик», «Індустріалбанк» і «Терра Банк»).

Після повернення до активних операцій, ДІУ викупило в банків 128 кредитів на суму понад 60 млн. грн. Загальний портфель рефінансованих кредитів станом на 27.10.2011 становить 4 900 кредитів на суму близько 800 млн. грн., повідомили нам в Іпотечній установі.

До кінця року ДІУ готове додатково направити на рефінансування іпотечних кредитів до 500 млн. грн. А в 2012 році планується двісті обсяг викуплених кредитів до 2,8 млрд. грн.

Зараз кредити за програмою ДІУ видаються під номінальну ставку 14-15% річних. При ставці рефінансування 11%. Плюс, кожен банк встановлює комісії за оформлення і видачу кредиту – від 1% до 4%. Тому середня вартість такого кредиту виходить дешевше максимум на 1-3 п. п. звичайної іпотеки, оформленої в комерційному банку.

Важлива перевага – позика від ДІУ можна оформити на рекордно довгий термін – 30 років. Кредитів на такий строк зараз ніхто не видає.

Скористатися цією пропозицією може будь-яка людина, що має на руках необхідний власний внесок. Тобто, стояти в черзі на житло або доводити необхідність розширення житлової площі, в даному випадку немає необхідності.

Однак у ДІУ традиційно високі вимоги до платоспроможності клієнтів. І хоча зараз банки і самі враховують тільки офіційний дохід клієнта. Все ж, при самостійній видачі кредиту у них є можливість піти на поступки клієнту, якщо у нього, припустимо, хороша кредитна історія. При видачі партнерського позики з ДІУ банк такої можливості позбавлений.

Іпотечні облігації

Ще влітку 2011 року «Ощадбанк» за підтримки НБУ оголосив про створення Агентства рефінансування іпотечних кредитів, яке буде займатися випуском іпотечних облігацій. Співзасновниками стануть ще три державних банки: «Укрексім», «Київ» і «Укргаз». Залучені кошти будуть видаватися у вигляді іпотечних кредитів населенню.

«Бажана вартість іпотечного кредиту – 14% річних. У 2012-2013 роках плануємо знизити її до 12-12,5%», – повідомив голова правління «Ощадбанку» Сергій Подрєзов.

На даний момент параметри іпотечних кредитів, які будуть видаватися за рахунок коштів, залучених Агентством, ще не оприлюднені. Однак, за словами Подрєзова, необхідний власний внесок не буде перевищувати 30%, а термін кредитування не повинен перевищувати період часу до досягнення позичальником пенсійного віку. Ніяких додаткових вимог, крім платоспроможності, до позичальників пред’являтися не буде.

Перший випуск облігацій засновники Агентства планували провести вже в серпні 2011 року. Але поки ніяких новин про його діяльності немає. Учасники ринку сумніваються в ефективності даної програми. Адже, щоб кредитувати під 14% річних, облігації повинні продаватися з прибутковістю не більше 8-10%. А залучити кошти з такою прибутковістю навіть під облігації із забезпеченням у вигляді нерухомості зараз в Україні вкрай нелегко.

Резюме: Іпотечні програми у більшості банків стали дорожче. А ось пільгова іпотека, субсидируемая державою, стає доступнішою. Але заощадити на ній вдасться не більше 2-3 процентних пунктів.