Як отримати безоплатне забивання тріщин у нових квартирах?

Одним з характерних ознак кризового часу стала поява десятків забудовників, які пропонують малометражні квартири за дуже низькою ціною. З одного боку, попит на квадратні метри задовольняється. Але з іншого — комфортним проживання в таких квартирах не назвеш.

В першу чергу, із-за невисокої якості будівництва. Експерти радять або доплатити трохи більше за хорошу обробку, або ще до покупки квартири почати вивчати свої права на безоплатне забивання тріщин. Звичайно, найрозумніше зажадати від забудовника спільно з Жеком застрахувати майно. Але поки тих, хто вирішив це питання таким шляхом, в Україні одиниці.

Не туди увагу

Більшість покупців квартир в новобудовах звертають особливо пильну увагу тільки на документи і швидкість будівництва. Чи встигне забудовник закінчити квартиру в зазначені терміни? Чи Не буде квартира перепродана другий раз? Чи зможу я в’їхати до зими? Не підвищиться кінцева ціна житла після виборів? Всі ці питання задають собі покупці до того моменту, поки на руки не отриманий ключ. І ось після цього виникає інше, більш важливе питання: а що і як повинно бути в купленій квартирі? Які витрати на ремонт потрібно закласти в і без того виснажений сімейний бюджет?

Найбільше пощастить тим, хто в’їжджає в будинок, побудований за державні гроші або гроші місцевих бюджетів, включаючи житло, добудоване за спеціальним держпрограмами. Згідно з прийнятим в самий розпал кризи, але так і досі не скасованого наказу Мінрегіонбуду №637 від 24.12.2008 року, такі квартири мають вводитися в експлуатацію і передаватися від забудовників першим господарям за умови виконання опоряджувальних робіт у повному обсязі.

За вимогами Мінрегіонбуду, жодна «бюджетна» квартира не може бути здана в експлуатацію без влаштування внутрішніх перегородок (стін) у квартирі, первинної обробки стін і заповнення швів, влаштування внутрішніх дверей, первинної стяжки підлоги (під плитку, паркет, лінолеум; або ж стандартну). Що це означає? Стіни в кімнатах повинні бути пофарбовані, або на них повинні бути шпалери, а в санвузлах покладена плитка. На підлогах повинна бути стяжка і як мінімум лінолеум, між кімнатами встановлені двері, а в коморах — полки. В таких квартирах передбачається базова комплектація санвузли (мийки, унітази, ванни), а на кухні повинні бути встановлені газова або електроплита, мийка, а також розлучена вся електропроводка», — пояснює керівник відділу продажів ЖК ” Park Stone Дмитро Шостя. За його словами, «звичайні» квартири можуть прийматися в експлуатацію без всього цього набору «аксесуарів». Обов’язковим є лише наявність запірних кранів на відгалуженнях від стояків у місцях підключення зазначених приладів, а також лічильників води та електроенергії, радіаторів опалення, вхідних дверей в базовій комплектації. У будинках поліпшеного планування, зазначає експерт, зараз також встановлюються лічильники тепла.

Скільки має служити житло

Наступне питання — скільки має прослужити житловий будинок і хто буде відповідати, якщо вона зламається або зруйнується раніше терміну? За постановою уряду №668 від 1 серпня 2005 року, гарантійний строк експлуатації об’єкта будівництва становить десять років від дня його прийняття замовником (у країнах Західної Європи — чотири-п’ять років), якщо більший гарантійний строк не встановлений договором підряду або законом. Згідно з документом, у разі виявлення замовником протягом гарантійних строків недоліків на об’єкті і змонтованих конструкціях він повідомляє про них підрядникові. Однак, щоб гарантія «спрацювала», всі недоліки потрібно зафіксувати в акті прийому-передачі квартири та надати підрядникові можливість для їх усунення.
«Виявивши небудь недолік у будівельних роботах, замовник зобов’язаний разом з підрядником створити комісію, яка складе відповідний акт. Якщо ж підрядник цього робити не бажає (що напевно трапиться в більшості випадків), складається акт із залученням незалежних експертів. Незалежно від того, хто фіксував дефект, підрядник повинен його усунути», — говорить Шостя.

І ось тут починається найцікавіше. З одного боку, за недоліки (тріщини, недостатню товщину стін або рівень термоізоляції, замикання, цвіль на стінах, неправильно розведене систему опалення або електропроводки) відповідальність несе підрядник. Але тільки в тому випадку, якщо він не доведе, що недоліки були відомі або могли бути відомі замовнику на момент їх прийняття, але не були зазначені в акті. Формулювання «могли бути відомі» дає підряднику широке поле для маневру. І, за великим рахунком, будь-який недолік може бути представлений як «вже існував». Далі, відповідальність за дефекти знімається з підрядника у разі якщо замовник житла неправильно експлуатував або ремонтував будинок, або матеріали природним чином зносилися (що навряд чи можливо за 10 років гарантійного терміну).

Ще одна потенційна лінія захисту підрядника — перекладати відповідальність на проектантів, яких підшукав замовник будівництва. В ситуаціях, коли та замовник і підрядник — це одна і та ж структура, тільки по-різному названа, такий пінг-понг може тривати нескінченно. При цьому тріщини в стінах та інші недоліки будівництва будуть тільки розростатися.

Винен банкрут?

Якщо ні одна з перерахованих вище прийомів не спрацьовує і підрядник все одно не збирається ремонтувати тріщини, законодавство наказує замовнику робити все своїми силами і чекати компенсації витрат. Причому чекати доведеться традиційно довго, оскільки на момент усунення недоліків компанія-підрядник вже може не існувати фізично. Наприклад, у результаті банкрутства.

До речі, у випадку конфлікту суд, на жаль, буде непершочергові інстанцією, до якої відправляться боку. Спочатку протистояння можна зняти через незалежну експертизу, за яку у будь-якому випадку платить підрядник. Крім випадків, коли його правота буде встановлена, природно. У результаті судова інстанція все ж таки з’являється.
При цьому до моменту початку розглядів, по суті, підрядник вже може просто розчинитися в просторі.

«Найчастіше під будівництво конкретного будинку девелопер створює дочірнє підприємство. У свою чергу, в документації, що подається при введенні будинку в експлуатацію в БТІ, повинна бути вказана материнська компанія, так як саме вона в разі НП буде нести відповідальність: дочірнє підприємство, як правило, стає банкрутом відразу ж після введення будинку в експлуатацію, — таким чином, компанія може зняти з себе будь-яку відповідальність. «Пізніше виявляється, що та земля була оформлена на різні компанії «шматків». Саме тому потрібно дуже ретельно стежити за документацією, яку підписуєте, і тієї, яка передається компанією-забудовником експлуатуючої компанії», — коментує генеральний директор компанії Sun Developmnent Петро Сусленський. А найкраще домовитися з іншими покупцями квартир і застрахувати відповідальність підрядників або зовсім вся будівля від майбутнього збитку. Коштувати це буде порівняно недорого, зате певна захист вже буде.