Як орендувати обєкт комунальної власності?

Басейн, будинок культури, приміщення бібліотеки. Багато подібні об’єкти, колись активно брали відвідувачів, а зараз порядком постарілі, простоюють.

Хоча могли б приносити користь городянам і дохід підприємцям. Однак орендувати нерухомість у держави часто виявляється або занадто ризиковано, або дорого.

Кіт у мішку

Потенційному орендарю, перш за все, слід перевірити документи, що підтверджують право власності на відповідний об’єкт. «Щодо багатьох будівель точаться суперечки між органами державної влади та місцевого самоврядування щодо того, чия саме це власність, — говорить Тарас Герула, партнер ЮК Moris Group. Будинок може знаходитися у власності держави, територіальної громади міста або у спільному володінні».

Незалежно від того, кому належить цей об’єкт, якщо він використовується органами місцевого самоврядування для здійснення своїх функцій, передача його в оренду заборонена.

Додатково, як радить Ганна Сісецька, адвокат АО «ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», необхідно з’ясувати, чи не належить даний об’єкт культурної спадщини. Якщо все-таки належить, потрібно обов’язково довідатися про існування договору, укладеного з місцевими органами охорони культурної спадщини, і якщо такий є, ознайомитися з обмеженнями і спеціальними умовами використання об’єкта. Що стосується об’єктів культурної спадщини, то їх можна й орендувати, і приватизувати (викуповувати), за винятком тих, приватизація яких заборонена законом. Також потрібно перевірити наявність зареєстрованих обмежень та обтяжень, приміром, іпотек, податкових арештів та інших прав третіх осіб, які в подальшому можуть вплинути на використання об’єкта орендарем. Необхідно переконатися, що не прийняті якісь рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку, про заборону його передачі в оренду. Підприємцям, зацікавився об’єктом комунальної власності, слід врахувати, що навіть якщо орендодавець — орган місцевого самоврядування, це, за словами Олександра Суботіна, партнера, адвоката ЮК «Тарасов і Партнери», зовсім не гарантує законність угоди.

Підготовчий етап

Потенційний орендар повинен подати заявку власнику об’єкта, який після її розгляду публікує інформацію про намір передати майно в оренду та протягом 10 робочих днів приймає заявки від інших бажаючих. Після збору заявок та вивчення попиту на об’єкт оренди він приймає рішення про проведення конкурсу (якщо заявок надійшло дві і більше) або укладає договір оренди в разі отримання однієї заявки.

Укладенню договору передує обов’язкова оцінка об’єкта, яка проводиться сертифікованими оцінювачами відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні». Результат такої оцінки використовується для розрахунку розміру орендної плати. У багатьох випадках, за словами Тараса Герула, акти оцінок підлягають рецензуванню спеціально уповноваженими органами (на практиці — територіальними підрозділами ФДМУ) з метою визначення справедливої вартості для розрахунку розміру орендної плати.

Договір дорожче грошей

Термін дії договору визначається за погодженням сторін. Згідно з Законом «Про оренду державного та комунального майна» термін не може бути менше п’яти років, якщо орендар не пропонує менший термін. Однак на практиці, за словами г-на Герула, орендодавці рідко погоджуються на це, тому що у разі укладення договору на строк три і більше років вимагається нотаріальне посвідчення та державна реєстрація документа.

Слід розрізняти оренду цілісних майнових комплексів від оренди окремо визначеного майна (будівлі, приміщення тощо). У разі оренди цілісного майнового комплексу обов’язково вимагається згода трудового колективу. Якщо ж мова йде про окремому об’єкті, то згода працівників не потрібно. Працівникам підприємств, які припинили свою діяльність у зв’язку з передачею майна в оренду і з якими орендар не уклав трудові договори, надаються гарантії, передбачені відповідним законодавством України для працівників, що звільняються у зв’язку із змінами в організації виробництва і праці.

Орендареві при укладенні договору слід звернути увагу, що крім обов’язкових положень, на такі умови, як пролонгація договору оренди, що передбачає продовження договору після закінчення його дії на тих же умовах. Важливими є положення про правонаступництво, про те, хто несе ризики пошкодження об’єкта оренди, порядок здійснення поліпшень об’єкта оренди, терміни і порядок внесення орендної плати, причини розірвання або припинення договору.

«Варто уважно вивчити, — підкреслює Ганна Сісецька, — обсяг інвестиційних зобов’язань орендаря, зокрема, необхідність проведення реконструкції переданого в оренду об’єкта або його капітального ремонту; порядок експлуатації об’єкта та проведення його поточного ремонту. Адже викупити об’єкт комунальної власності не вийде (хіба що тільки у разі прийняття уповноваженим органом рішення про його приватизацію), як і здати його в суборенду». Слід зазначити в договорі і гарантії орендаря у разі дострокового його припинення; підстави і процедуру припинення договору; переважне право орендаря на укладення нового договору; на викуп об’єкта у разі прийняття рішення про його приватизацію. «У відповідності зі ст. 18-2 Закону україни «Про малу приватизацію» після прийняття орендодавцем рішення про приватизацію орендар матиме право на викуп орендованого майна в порядку позаконкурсній (внеаукционной) процедури, — зазначає пані Сісецька. — Але тільки у випадку, якщо орендар провів за згодою орендодавця невіддільні поліпшення орендованого майна на суму не менш 25% ринкової вартості об’єкта, визначеної в результаті його оцінки. Отже, орендарю, який націлений на приватизацію об’єкта, важливо належним чином оформити документи, що підтверджують не тільки факт вироблених поліпшень, але і їх вартість».

Додатково, за інформацією Ганни Сісецкой, орендар з 1 січня 2013 року зобов’язаний зареєструвати в БТІ/реєстраційних органах Мін’юсту право оренди, яке виникло на підставі договору, укладеного на термін більше трьох років. З наступного року всі речові права на об’єкти нерухомості, в тому числі і право оренди, підлягатимуть обов’язковій державній реєстрації. Це поряд з наданням гарантій визнання з боку держави права оренди орендарем за спричинить збільшення його витрат на оформлення відповідних документів.

Процедура оформлення оренди об’єкта комунальної власності, включаючи перевірку його статусу, проходження конкурсної процедури, узгодження умов оренди та укладення договору оренди, займає в середньому півроку-рік, в залежності від зацікавленості органу місцевого самоврядування в такій угоді.

Хоча, за словами Олександра Суботіна, будь-які проекти, які пропонуються державними або комунальними органами, ризиковані: «Це в першу чергу пов’язано з нестабільною політичною ситуацією в країні. Є маса прикладів, коли проекти знаходили своїх орендарів/покупців, проте при зміні влади завмирали. Відмовка влади в подібній ситуації проста: «Це договори, укладені злочинною владою…». Фактично навіть грамотна юридична перевірка об’єкта та угоди не дає 100% гарантії того, що інвестор заробить, а не втратить».