Як не стати країною бездомних?

«Квартирне питання» завжди був соціальною проблемою №1 в нашій країні. Однак після стагнації житлового будівництва ця проблема може загостритися.

Сьогодні на одного українця в середньому припадає всього близько 23 житлових «квадратів» — майже вдвічі менше, ніж у Європі, і втричі, ніж у США. На квартирному обліку зараз перебуває близько 1,2 млн. сімей. Надалі, враховуючи неухильне знос і вкрай повільне оновлення житлового фонду, положення буде тільки погіршуватися. У 2010 році в експлуатацію було введено фактично лише 6 млн. нових житлових «квадратів» (решта 3 млн. — це узаконені об’єкти, які будувалися 10-15 років), що майже втричі менше, ніж у 1990 році. За даними Мінрегіонбуду, з початку року кількість житлових недобудов майже не змінилася — близько 4 тисяч об’єктів загальною площею 17 млн. кв. м (близько 200 тис. квартир). На їх завершення потрібно 56 млрд. грн.

У Кабміні житлову проблему начебто розуміють і на словах готові всіляко з нею боротися. Акцент робиться у тому числі на доцільності зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Однак коли справа доходить до дій, на підтримку галузі виділяються копійки. Так, у бюджеті на 2012 рік на держпрограму будівництва доступного житла чиновники розщедрилися лише на 200 млн. грн., на компенсацію же ставок за іпотечними кредитами передбачили мізерні 111 млн. грн.

Про необхідність збільшення обсягів цих витрат говорять і в Нацбанку, і у Верховній Раді. За словами першого заступника голови НБУ Юрія Колобова, одна з ключових завдань держави сьогодні — створити умови для стимулювання попиту на продукцію будівельної галузі. «Як центробанк ми бачимо, що ресурсів у банків більш ніж достатньо (більше 60 млрд. грн. в еквіваленті знаходиться на кореспондентських рахунках, 55 млрд. грн. вкладено в ОВДП, близько 20 млрд. грн. знаходиться в касах банків). Однак найголовніше питання — ціна ресурсів. При поточному рівні інфляції до 10% банки залучають гривню під 12-14%. Відповідно, і кредити вони можуть видавати мінімум під 15% річних, — говорить перший заступник голови Нацбанку. — Який вихід? Державна підтримка у вигляді компенсації частини процентної ставки. У цьому випадку використовуються ресурси банківської системи і на кожну бюджетну гривню підтримки купується продукції більш ніж на 10 гривень. Більш того, з цих 10 гривень сплачуються податки, створюються робочі місця в будівництві і на підприємствах по виробництву будівельних матеріалів. Адже житло більш ніж на 90% будується з вітчизняної сировини та матеріалів».

На думку ж заступника голови парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики Юрія Сербіна, виділення 6,5 млрд. грн. з бюджету для забезпечення громадян доступним житлом дозволило б знизити вартість квадратного метра житла до 70% від нинішнього рівня, а необхідний рівень доходів потенційних позичальників, який вимагають банки, зменшився б до 8-9 тис. грн.
Однак представники комерційного сектора ставляться до ідеї збільшення прямих держвитрат на покупку житла без ентузіазму. Так, голова правління «Дочірнього банку „Сбербанку Росії“ Ігор Юшко вважає, що державна політика у сфері підтримки житлового будівництва вимагає якісного переосмислення та зміни акцентів. А бюджетні кошти мають спрямовуватися, насамперед, на розвиток інфраструктури. «200 млн. грн. (передбачені в проекті держбюджету-2012 на програму доступного житла. — В. П.) — це два 100-квартирних будинки, або 35 тис. кв. м, — говорить глава української дочки найбільшого банку Росії. — Давайте припустимо, що ці кошти будуть витрачені на створення інфраструктури для будівництва мікрорайону — проведення за рахунок бюджету каналізації, газу, електромереж. Тоді за приватні гроші можна побудувати як мінімум 200-250 тис. кв. м».

На думку Ігоря Юшко, більш принциповим питанням пожвавлення житлового будівництва в Україні, ніж зниження ставок за іпотечними кредитами на кілька відсотків, на сьогоднішній день є дерегуляція будівельної галузі. За розрахунками експерта, її проведення дозволило б знизити рівень корупції та зменшити вартість житла до 600-650 дол. за «квадрат» (навіть з урахуванням 30-відсоткової маржі забудовника). «Житлове будівництво — це величезний бізнес для чиновників, що сидять на дозвільній системі. Природно, вони в першу чергу не зацікавлені в тому, щоб система була змінена», — констатує банкір. Цю ж позицію підтримує і голова наглядової ради Platinum Bank Юрій Блащук. За його даними, частка корупційної складової у собівартості житла на сьогодні становить 40-60%. «Завдання влади — скоротити корупційну складову, тоді собівартість житла знизиться», — прогнозує фінансист.

Нагадаємо, що на початку 2011 року Верховна Рада прийняла Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», який суттєво лібералізував дозвільний режим в будівництві. Так, проходження відповідних процедур було скорочено майже в сім разів — до 60 днів з 416, кількість документів, які необхідно отримати, скорочена в чотири рази — до 23 з 93. Закон також ввів принципи «мовчазної згоди», «єдиного вікна», декларативний принцип при виконанні підготовчих та будівельних робіт для об’єктів з низьким ступенем ризику і т. д. Однак, як констатує Юрій Сербін, нормативні акти Кабміну, які повинні імплементувати прийнятий парламентом закон, фактично нівелювали всі «упрощенческой» моменти. «Ідея хороша записана в законі, а підзаконним актом це складно в кілька разів», — каже нардеп.

Іпотека: як вдихнути реальне життя?

Надії на те, що банківський сектор самостійно стане фінансовим локомотивом відродження житлового будівництва, поки не виправдовуються. Іпотечний ринок продовжує перебувати в стані анабіозу, а ознаки пожвавлення поки що не носять системного характеру.

Кількість банків, начебто готових видавати іпотечні кредити, збільшується (зараз їх вже близько 40), правда, до показників 2008 року ще далеко (тоді їх було під 90). На ринку вже є пропозиції з початковим внеском 10-20% і терміном фінансування до 20 років. Однак пом’якшення умов кредитування практично не відбивається на динаміці іпотечного портфеля. Згідно з даними НБУ, за січень—серпень 2011 року обсяг кредитів на придбання нерухомості зменшився майже на 4,5 млрд. грн., нових іпотечних кредитів населенню було видано всього на 2,2 млрд. грн. В цілому з початку кризи іпотечний портфель банків скоротився вже на чверть.

Одним з основних факторів, що стримують позичальників, є високі відсоткові ставки за кредитами. Хоча вони і поступово знижуються (індекс «КредитМаркет іпотечний», що відображає середню ефективну ставку десяти найбільших учасників ринку, на 12 жовтня склав 20,37%), однак для більшості потенційних покупців житла залишаються непідйомними. За словами голови правління банку «Фінанси та кредит» Володимира Хливнюка, щоб оформити іпотеку на 60 тис. дол. (в еквіваленті) під 15% річних, позичальнику потрібно заробляти щомісяця 14 тис. грн. За даними ж Держкомстату, за підсумками серпня середня офіційна заробітна плата штатних працівників в Україні склала 2694 грн.

Від активного просування іпотеки в «маси» банки стримує не тільки брак платоспроможного попиту, а й нещодавній негативний досвід роботи на цьому ринку. За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), частка «проблемки» в банківському портфелі становить близько 30%, причому реструктуризація вже виданих позик все ще триває. Більш того, Ст. Хливнюк не виключає можливості подальшого погіршення якості банківських іпотечних портфелів із-за нестабільності в світовій економіці.

Підігріти смак банків до іпотечних ризиків повинно підписання президентом Закону «Про врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг», повторно розглянутого і прийнятого парламентом у вересні. Але банкіри неодноразово висловлювали побоювання, що цей документ може і не запрацювати належним чином, враховуючи корупцію в нотаріаті та судах.

Активізації іпотеки заважає й традиційна нестача середньо – та довготермінового кредитного ресурсу у банків. Втім, пропозиції щодо вирішення цієї проблеми почали з’являтися.

Випуск облігацій з використанням в якості застави пулів вже виданих іпотечних кредитів — дуже популярний інструмент рефінансування іпотеки у європейських банків. Завдяки цьому механізму, нагадує голова правління Ощадбанку Сергій Подрєзов, вони видають до 40% іпотечних кредитів. Випускати подібні облігації можуть і українські фінустанови. Ще в 2005 році парламент прийняв Закон «Про іпотечні облігації». Однак цей інструмент поки так і не набув особливої популярності. Очікується, що змінити статус-кво може створення Ощадбанком, Укрексімбанком, Укргазбанком та банком «Київ» спеціалізованого Агентства з рефінансування житлових кредитів (АРЖК). Як анонсувалося, ця установа (статутний капітал — 35 млн. грн.) буде випускати іпотечні облігації на три-п’ять років з прибутковістю вище, ніж ОВДП, але нижче, ніж по корпоративних банківських облігацій. Планується, що завдяки цьому банки зможуть запропонувати населенню іпотеку під 12-14%.

Глава Ощадбанку прогнозує, що до кінця року повинен бути затверджений статут цієї структури. Разом з тим він підкреслює, що не варто очікувати глобальних змін на ринку відразу після початку роботи агентства. Перший ймовірний обсяг випуску іпотечних облігацій банкір оцінив на суму до 500 млн. грн. За словами С. Подрєзова, чи не ключова мета цього проекту — вивести на ринок додатковий інструмент, який допоможе банкам залучати довгостроковий ресурс. «Ми почнемо з малого. А далі, коли будемо розуміти, які поступки, які преференції можуть бути з боку держави, з боку регулятора, знайдемо свою нішу», — зазначив керівник держбанку.

У світовій практиці центробанки дійсно нерідко стимулюють учасників ринку купувати іпотечні облігації, встановлюючи для них спецнорматіви (наприклад знижені коефіцієнти зважування на ризик, використання цих цінних паперів як застави при рефінансуванні і т. д.). Схожим шляхом, в принципі, готовий йти і Нацбанк. За словами Юрія Колобова, регулятор поки аналізує, зокрема, можливість зарахування банками придбаних іпотечних облігацій в обов’язкові резерви (за аналогією з ОВДП, що випущені для фінансування підготовки до Євро-2012). Правда, він без особливого ентузіазму віднісся до ідеї середньо – і довгострокового рефінансування під іпотечні облігації. «Рефінансування НБУ, як і центральних банків у всьому світі, має бути спрямована виключно на підтримку коротких розривів ліквідності. Ринок повинен сам шукати можливості і ресурси», — підкреслює Ю. Колобов.

Представники комерційних банків вважають спроби активізувати ринок іпотечних облігацій хорошою ініціативою. За словами заступника голови правління «Ерсте Банку» Світлани Черкай, поява на ринку інструментів, які можуть подовжити ресурсну базу банків, — позитивне явище. На думку голови наглядової ради Platinum Bank Юрія Блащука, можливість заміщення іпотечними облігаціями частини обов’язкових резервів — це «прекрасний мотивуючий інструмент для банків».

У Нацбанку вважають, що іпотечні облігації навіть сьогодні зацікавили б внутрішніх інвесторів, насамперед, завдяки наявності додаткового забезпечення у вигляді іпотечного покриття. За кордоном рейтинг цих облігацій, як правило, вище рейтингу емітента саме за рахунок такого додаткового забезпечення.
За словами старшого фінансового спеціаліста Світового банку Анжели Пригожиної, теоретично іпотечні облігації українських банків могли б зацікавити іноземних інвесторів (інвестиційні фонди, хедж-фонди). Але взаємодіяти вони були б готові тільки з «дійсно професійним гравцем з високим рівнем корпоративного управління, якісною політикою формування іпотечних пулів і т. д.».
Одночасно фінансисти звертають увагу і на деякі проблемні питання випуску сек’юритизованих облігацій в Україні. Так, голова правління «ОТП Банку» Дмитро Зінков зазначає, що не так легко сформувати пули в умовах стагнації іпотечного кредитування. А радник голови Ощадбанку Сергій Волков говорить про недоліки діючої нормативної бази, в тому числі в частині процедури переходу застави у власність тримачів облігацій у разі банкрутства емітента та управління покриттям облігацій. Крім того, в Україні немає обмежень щодо фінансового стану банків-емітентів, хоча, наприклад, в Європі вони існують.

АРЖК і ДІУ: дублювання чи взаємодоповнення?

Деякі експерти вважають, що через створення нової організаційної структури, яка буде випускати іпотечні облігації, існує ризик розпорошення сил і ресурсів, враховуючи існування Державної іпотечної установи (ДІУ). Так, Анжела Пригожина застерігає, що в результаті створення нового агентства на ринку де-факто будуть працювати дві державні (а точніше, державна (ДІУ) і квазідержавних, створена держбанками) інституції. Тому вона вважає доцільним, насамперед, оптимізацію роботи ДІУ як найбільшої небанківської організації на ринку (статутний капітал — 2,2 млрд. грн.) і підвищення якості її корпоративного управління. На думку представника Світового банку, державна іпотечна установа має повернутися до принципів, які закладалися при створенні установи, — «чистому» рефінансування та викупу кредитів. «Можливий леверидж до 40 млрд. грн. ДІУ так і не використала. Це відомство слід реструктуризувати і залучити професіоналів. А їх в Україні мало», — шкодує А. Пригожина.

Однак у цьому контексті глава Ощадбанку Сергій Подрєзов зазначає, що на створення агентства не будуть виділятися бюджетні кошти, а його іпотечні облігації не будуть конкурувати з цінними паперами ДІУ. «Ми повинні не конкурувати, а доповнювати одне одного, адже чим більше інструментів на ринку, тим більше у інвесторів вибір, куди вкладати гроші», — підкреслює банкір.

Зі свого боку, Державна іпотечна установа поки не може похвалитися особливим розмахом. Голова правління ДІУ Віктор Миргородський прогнозує, що до кінця року очолювана ним установа випустить іпотечні облігації на 200 млн. грн. Також озвучувалися плани про проведення відповідного випуску, але вже на 500 млн. грн. в наступному році. За словами керівника ДІУ, під даний проект вже завершується формування іпотечного покриття. «У нас є попередній досвід управління портфелем, є люди, є програмні продукти», — підкреслював Ст. Миргородський.

Зараз у банківському середовищі витає ідея залучення до роботи агентства комерційних банків. При цьому до неї позитивно відносяться регулятори і на Грушевського, і на Інститутській. «Це ринковий механізм, і агентство має бути відкритим, на наш погляд, для всіх бажаючих учасників ринку», — відзначає директор департаменту фінансової політики Міністерства фінансів Тетяна Сисоєва. Як повідомив Юрій Колобов, «ряд комерційних банків хоче брати участь у створюваної організації». «Ми це вітаємо, тому що вважаємо, що ринкова, комерційна структура набагато ефективніше державної», — підкреслив перший заступник глави НБУ.
Старший банкір ЄБРР Олександр Павлов вважає, що хоча створення Агентства з рефінансування житлових кредитів держбанками не є ідеальною моделлю, однак «на першому етапі цілком прийнятно». За умови, що приватні банки будуть мати можливість користуватися послугами даної структури. Тим більше, що участь комерційних банків у капіталі АРЖК могло б бути корисним для цієї структури. На думку А. Павлова, якщо в майбутньому комбанки виявлять бажання увійти в число акціонерів агентства, вони повинні мати таку можливість.
Варто відзначити, що у світовій практиці великі банки часто без посередників допомагають невеликим банкам рефінансувати їх іпотечні портфелі, випускаючи під них облігації. «У цьому випадку залучені від розміщення облігацій кошти спрямовуються банкам, що надали свої портфелі в якості забезпечення облігацій банк-емітент отримує комісійну винагороду за випуск та обслуговування паперів», — розповідає голова правління банку «Старокиївський» Юрій Яременко. Плюсом такої моделі, на думку банкіра, стає і професійна сегментація фінансового ринку, за якої одні банки концентруються на оптових операціях, а інші — на роздробі. Проте така модель в Україні навряд чи спрацює найближчим часом через розрізненість між вітчизняними банками. «Іноземні банки не відкривають ліміти на українські банки, великі фінустанови не співпрацюють з невеликими банками, російські банки намагаються триматися особняком», — констатує Ю. Яременко. На його думку, такий стан речей обумовлено позицією банківських асоціацій і, насамперед, АУБ, які робили все для поділу системи на кластери та спільності інтересів.

Замість резюме

За даними Мін’юсту, у 2010 році в кредит було придбано лише 2% житла. У поточному році така картина навряд чи принципово зміниться, враховуючи нинішню пасивність іпотечного ринку. Однак він просто приречений на відновлення, беручи до уваги величезний відкладений попит. Правда, тут знову може повторитися докризовий парадокс — при невисоких темпах оновлення житлового фонду вартість старого житла може знову почати стрімко рости. Відповідно, знову сформується неадекватне співвідношення «ціна—якість».
За даними Національного інституту стратегічних досліджень, зараз при купівлі двокімнатної квартири площею 75 кв. м середньостатистичному українцю треба працювати 20-30 років, в той час як громадянину Чилі — чотири роки, Гондурасу — 4,7, Туреччини — 5,6, Бразилії — 6,3 року. І поки держава реально не візьметься за вирішення «квартирного питання», очікувати принципових змін навряд чи доводиться. Яким саме чином влада це краще зробити — через дотування позичальників, розвиток інфраструктури, дерегуляцію будівництва — це, за великим рахунком, питання політичного смаку. Тільки б хоч щось робилося.