Як не потрапити в пастки ріелторів при покупці будинку за кордоном?

Останнім часом на ринку продажу закордонної нерухомості працюють не лише серйозні та успішні професійні компанії, але і фірми, які в кращому випадку слабо компетентні в даній сфері, а в гіршому – які йдуть на обман своїх клієнтів абсолютно свідомо.

Універсального якоїсь протиотрути від непрофесійного або несумлінного поведінки ріелторів, звичайно ж, не існує, однак, якщо дотримуватися простих правил і знати деякі тонкощі, то можна зберегти не лише свої час і гроші, але і нервові клітини.

Перш за все, угоди юридично проходять в цілому по всьому світу, на території дуже багатьох зарубіжних держав, починаючи від Чилі і закінчуючи Таїландом. І в кожній із країн є свої особливості та нюанси як законодавства, так і тонкощі при реєстрації придбаної власності. Розрізняються не тільки правила ведення операцій, але і етичні норми.

Приміром, досить жорстке законодавство в Австрії, Швейцарії, Німеччині і ряді інших країн з давно усталеними ринками нерухомості в цілому практично повністю виключає можливість шахрайства. В той же час зовсім по-іншому йдуть справи на ще розвиваються на поточний момент ринках Болгарії, Туреччини, Єгипту, а також деяких інших країн.

Крім того, покупці нерідко проводять свої операції з нерухомістю в режимі конфіденційності, оскільки прагнуть не афішувати вивезення свого капіталу з країни і подальше його розміщення за кордоном, а шахраї з великим задоволенням користуються цим.

Ще одна причина безкарність шахраїв ховається в структурі сучасного агентського ринку нерухомості. Ріелтори виступають лише в ролі розповсюджувачів необхідної інформації про об’єкти нерухомості (саме це, як правило, і вказується в договорах з різними зарубіжними девелоперами), за це вони і отримують комісійні. При цьому клієнту для повного і достовірного аналізу якості об’єкта нерухомості в іншій країні, всіх його будівельних характеристик, визначених деталей, особливостей розташування та ліквідності даного об’єкта елементарно не вистачає ні часу, ні знань. Навіть проводяться ознайомчі тури займають, як правило, лише кілька днів і найчастіше включають в себе короткі покази об’єктів нерухомості і легке поверхневе знайомство з регіоном. Крім усього іншого, на даний ринок досить легко потрапити. Лише достатньо зробити невеликий сайт, обдзвонити знайомих, поставити телефон… і одним ріелтором вже стало більше.

Які існують поширені методи як малого, так і великого шахрайства на ринку закордонної нерухомості? Знаючи можливі небезпечні місця, їх можна легко обійти.

Арсенал афериста

Дуже популярний трюк – подвійні комісії при угоді, які беруться як з продавця, так і покупця (в середньому по 3-5% від загальної вартості нерухомості). Для того щоб не попастися на таку вудку, важливо пам’ятати: комісію агентові при продажу новобудови завжди платить тільки компанія-забудовник. А на вторинному ринку нерухомості комісію теж, як правило, платить тільки продавець, за винятком лише деяких країн, наприклад, в Італії комісію повинні платити обидві сторони угоди.

Більш важка артилерія – це продаж покупцеві завідомо неліквідних об’єктів нерухомості. Під час світової кризи ряд об’єктів нерухомості в зарубіжних країнах в результаті втратив до 50% своєї вартості з-за невдалого місця розташування об’єкта, поганої якості будівництва, а також слабкої інфраструктури. Продавці пропонують такі об’єкти за досить низькою ціною, обіцяючи при цьому, що, мовляв, дуже скоро почнеться зростання та їх вартість злетить багаторазово. Тут важливо стримати свою жадобу збагачення і відповідно зрозуміти, чому ціна на об’єкт така низька. Простий, при цьому вірний спосіб, щоб дізнатися всю правду про конкретний об’єкт нерухомості – прийти на виставку безпосередньо в якості агента, де поговорити з компанією-забудовником про те, яку саме комісію пропонує забудовник за реалізацію даного житла. Слід насторожитися, у разі якщо комісія істотно нижче або вище звичайної.

Варто розуміти, що коли продавець називає ціну набагато нижче встановленої середньої по регіону, це говорить про те, що у даної нерухомості є певні проблеми. І тому не потрібно гнатися за дешевизною, оскільки безкоштовний сир тільки в мишоловці.

Створити різного роду фінансові проблеми своїм клієнтам ріелтори можуть навіть і без злого на це умислу, просто з-за своєї некомпетентності. Непрофесійні ріелтори можуть не помітити в договорі деяких важливих пунктів і оформити угоду купівлі-продажу на квартиру з обтяженнями або, наприклад, на нерухомість без права робити в ній ремонт.

Довіряй, але перевіряй

На практиці від вибору агентства нерухомості безпосередньо залежить кінцевий результат пошуків, і найголовніше, самої угоди купівлі-продажу. Серйозні гравці вбережуть своїх клієнтів від можливих проблем, а непрофесійні, в свою чергу, навпаки, створять їм масу неприємностей. Ще досі сильно вражає вибір деяких наших покупців закордонної нерухомості, коли їм повідомляють реально існуюче положення справ на ринку або ж правдиві відомості про певний об’єкт нерухомості, особливо якщо ситуація досить негативна. Досить часто люди, почувши від ріелтора не те, що їм може сподобатися, біжать звертатися до іншим агентам, які обіцяють їм золоті гори. Створюється враження, що деяка частина російських покупців все ще вірять в різного роду небилиці.

Так як же перевірити, надійне агентство нерухомості ви вибрали? Три найбільш принципових критерію:
1 – репутація компанії на ринку,
2 – проведені раніше угоди агентства з українськими партнерами,
3 – документальне оформлення домовленостей.

Навіть якщо ви бачите дуже гарний сайт, яскраве звучну назву компанії та фотографії об’єктів нерухомості, не полінуйтеся і подивіться документи. Наприклад, у Німеччині можливо створити компанію зі статутним капіталом всього в один євро. Подивившись документи, ви зрозумієте, чому відповідає перед клієнтами дане агентство нерухомості: тисячами євро або одним. Солідні великі міжнародні агентства дуже дорожать своєю репутацією на ринку, щоб допускати шахрайство.

Пам’ятайте, що може бути дуже ризиковано покупцеві звертатися безпосередньо до певних закордонним агентствам, які не мають представництва в Росії, ні перевіреної репутації: В такому випадку покупець практично ніяк не захищений, і ця локальна компанія цілком може маніпулювати угодою купівлі-продажу, як їй захочеться. Крім того зарубіжний агент в цьому випадку, як правило, зовсім не боїться втратити свою репутацію, оскільки клієнт далеко, і до того ж в іншій країні його та не знає ніхто. Тим більше що на чужій території в разі необхідності захисту ваших прав, цілком можуть виникнути складності у іноземного громадянина з його судової захистом.

Не варто піддаватися на вигуки про те, що «це остання вілла або остання квартира в регіоні». Звичайно ж, це може виявитися правдою, але тоді краще зарезервувати даний об’єкт. Проте обов’язково слід забезпечити зворотність вашого депозиту, у разі якщо ви вносите перед переглядом об’єкта. При здійсненні покупки закордонної нерухомості дуже важливо користуватися послугами хорошого кваліфікованого юриста, що працює безпосередньо в тій країні, де розташована придбана нерухомість.

Як і раніше відмінно працює стародавня система рекомендацій. Досить часто покупець нерухомості рекомендує компанію своїм родичам або друзям. Якщо покупець пройшов абсолютно всі етапи оформлення угоди і вступив відповідно права власності, то це хороша гарантія чесності і професіоналізму агентства. Якщо серед ваших друзів і знайомих немає володарів якоїсь закордонної нерухомості, на цей випадок існує інтернет, де дуже багато питань, поради та рекомендації обговорюються на форумах та у блогах. І якщо позитивні коментарі про агентстві щасливі володарі закордонної нерухомості залишають досить рідко, то негативний відгук про будь-якої компанії спливе завжди, це вже точно.

Пізно пити боржомі?

Всі ці заходи дуже корисні, якщо договір придбання закордонної нерухомості ще не був підписаний та не було сплачено жодної євро. Однак що робити, якщо факт шахрайства в наявності? Рекомендуємо вдатися до допомоги хорошого незалежного юриста в країні досконалої вами покупки. Радимо звернутися до асоціації даної країни по захист прав покупців-нерезидентів. Вони існують у багатьох країнах. Розмови про створення «чорного списку» компаній-забудовників і агентств йдуть постійно. Проте все ще досі імена компаній-шахраїв відомі лише з чуток. Зате «білі» списки агентств завжди на увазі: на виставках, у ЗМІ, на форумах в сфері нерухомості та будівництва.