Як не потрапити в лапи шахраїв: поради експертів

Фахівці ринку нерухомості знають, як уникнути неприємностей, і не нарватися на шахраїв.

Аферисти з’являються скрізь, де можна нажитися. Тому не дивно, що махінації з нерухомістю завжди привертали увагу шахраїв різних мастей. Адже, з одного боку, всім нам, що б не відбувалося в світі або країні, хочеться жити краще, тому попит на квадратні метри завжди є. А з іншого, тут «крутяться» чималі гроші, які можуть стати легкою здобиччю нечистих на руку громадян.

Найбільш відомою житловий аферою в Україні по праву вважається «Еліта-Центр». Тоді, в далекому 2006 році, багато хто, продавши свої квартири і набравшись кредитів, що «клюнули» на дешеві квадратні метри і понесли свої заощадження «елітникам». Як пізніше з’ясували правоохоронні органи, жертвами аферистів став 1751 інвестор. А загальна сума, яку отримали шахраї від громадян, оцінюється більш ніж в 400 млн грн.

Афера отримала такий суспільний резонанс, що питаннями забезпечення квартирами горе-інвесторів займалися на урядовому рівні. Однак, незважаючи на це, кількість виданих вкладникам «Еліта-Центру» квартир ледь перевищує півтори сотні. Недарма в кінці лютого близько 100 постраждалих вийшли до стін Київської міської держадміністрації з вимогою прискорити вирішення їх житлових проблем.

Але жертвами аферистів можуть стати не тільки ті, хто йде на поводу своєї не те наївності, не то жадібності, не безвідповідальності. У минулому році правоохоронними органами була затримана група аферистів, які продавали квартири без відома господарів. Схема виявилася дуже простою. Один з учасників афери звертався у суд з вимогою відшкодувати борг, який перед ним нібито мав другий учасник афери. «Боржник» погоджувався віддати в рахунок боргу нібито наявну в нього квартиру. Суд виносив відповідну постанову, з якою шахраї зверталися в БТІ і переоформляли документи на нового власника.

Потрапити в неприємну ситуацію можуть і ті, хто займається цілком легальним квартирним бізнесом. На початку цього року у Києві викрили групу шахраїв, які набрали кредитів на суму понад 15 млн грн під заставу чужих квартир. Злочинне угруповання з 13 ділків підробляла документи на житло. Жертвами шахраїв ставали кияни, які здавали квартири в оренду. Злочинці брали в них оригінали документів, щоб оформити договір оренди на 2-3 місяці, виготовляли фальшивки і відправлялися з ними в банки.

Не чистих на руку «будівельників» вистачає не тільки в Києві. У приміській Боярці обдуреним місцевим жителям вже більше п’яти років доводиться жити … в лазні. Їх туди тимчасово переселили з гуртожитку одного з боярських підприємств, яке вирішило на місці старих двоповерхових бараків побудувати сучасні висотки. Однак забудовник, з яким підприємство підписало договір, так і не зміг завершити будівництво. Без даху над головою залишилися не тільки колишні мешканці гуртожитків, а й інвестори, які придбали квартири у новобудові. Зараз справу розслідують правоохоронні органи, а місцева влада разом з постраждалими шукають спосіб завершити зведення багатоповерхівки.

Житлові афери процвітають і за кордоном. Своїх «елітників» має навіть така, здавалося б, спокійна і по-радянськи стабільна країна, як Білорусь.

У міліції Мінська звернулися майже триста ошуканих покупців квартир від забудовника «Террастройинвест». Всі вони принесли договори про придбання житла в споруджуваному будинку. При уважному вивченні виявилося, що на 461 квартиру в багатоповерхівці претендувало понад 700 власників. За майбутні елітні квартири 285 ошуканих пайовиків розраховувалися готівкою, віддавши шахраям близько 15 млн. дол. Як і у випадку Еліта-Центр, інвестори купилися на дешевезну пропонованого житла.

Але найбільш глобальними виявилися махінації на іпотечному ринку США, які призвели до фінансової кризи, що охопила весь світ. Проблеми за океаном почалися ще в 2007 році, коли з’ясувалося, що в багатьох фінансових установах не чисті на руку банкіри масово видавали кредити на купівлю житла неплатоспроможним громадянам. У 2008 році представники ФБР в рамках боротьби з шахрайством за іпотечними кредитами провели арешт декількох сотень учасників ринку нерухомості. Пізніше Міністерство юстиції США заявило, що веде розслідування 144 справ щодо 406 осіб – від банківських топ-менеджерів до рядових агентів з продажу нерухомості. За оцінками ФБР, прямий збиток від дій шахраїв становив не менше $1 млрд.

Не єдиним житлом

Хитруни обманюють не тільки простих громадян, що бажають обзавестися дахом над головою. Популярність видатному аферистові Віктору Люстіг принесла вдала спроба продати Ейфелеву вежу. Навесні 1925 року в одній із французьких газет він прочитав, що вежа занепала і вимагає дорогого ремонту. В голові шахрая тут же народився геніальний план. Представляючись заступником міністра пошти і телеграфу, він зустрівся з представниками ринку переробки металу і розповів «по великому секрету», що Ейфелеву вежу планують здати на металобрухт, оскільки грошей на її утримання немає. При цьому він попросив підприємців не піднімати галас, щоб не викликати обурення громадськості. У підсумку Люстіг продав право на утилізацію вежі Андре Пуассону. Отримавши гроші, аферист втік до Відня. А бізнесмен, не бажаючи зганьбитися, не зронив про досконалої угоді ні слова. Через пару років Люстіг знову повернувся в Париж і за тією ж схемою продав вежу знову. Але на цей раз шахраєві пощастило менше. Ошуканий підприємець звернувся в поліцію. Люстіга затримали в США і засудили до 20 років в’язниці.

Коментарі експертів

Дарина Ганзиенко,

юрист міжнародної юридичної фірми Integrites»

Категорії ризику при купівлі квартири залежать від того на первинному або вторинному ринку купується нерухомість. Щоб уникнути тривалих судових розглядів, покупцям житла на первинному ринку слід ретельно перевіряти, чи не перебувають майнові права на квартиру в заставі. Так само окрему увагу слід приділити вивченню документів на земельну ділянку, на якій побудований будинок. До того ж, щоб не стати жертвою шахраїв, необхідно крім ретельного вивчення дозвільної документації на будівництво, так само зібрати інформацію про забудовника та його попередніх проектах.

При покупці житла на вторинному ринку особливий ризик становлять квартири, які знаходяться у спільній сумісній власності подружжя. При продажу такої квартири необхідна нотаріально завірена згода другого з подружжя. Якщо ж продається квартира, в якій прописані неповнолітні діти – необхідно отримати дозвіл органу опіки та піклування, а так само довідку з ЖЕКУ про склад сім’ї або довідку про те, що в квартирі ніхто не прописаний. Щоб не встряти в тривалий судовий розгляд щодо визнання недійсною угоди купівлі-продажу квартири, покупцем необхідно переконатися в тому, що на квартиру ніхто не претендує на законних підставах. У будь-якому разі покупець повинен переконатися, що право власності на квартиру належить продавцю. Підставою для права власності може бути ряд документів, наприклад, договором купівлі-продажу, спадщину, договір дарування і т. д. Також важливо перевірити, чи немає яких-небудь обтяжень на нерухомості.

Безумовно, в інтересах покупця самостійно перевірити всі необхідні для підписання договору купівлі-продажу документи, але краще довірити це питання кваліфікованим юристам. Нотаріус має доступ до Державного реєстру прав на нерухоме майно виключно при здійсненні нотаріальних дій щодо цього об’єкта, що не дозволяє встановити наявність обтяжень до укладення угоди.

Надія Клокова,

юрист юридичної фірми «ОМП»

Насамперед, слід перевірити документи, що підтверджують право власності продавця на квартиру. Крім правовстановлюючих документів ми рекомендуємо перевірити також документи про попередні переходах права власності. Часто саме із-за дефектів при попередніх передачах прав виникають суперечки і спроби повернути квартиру. Підставою для цього можуть бути порушення прав третіх осіб. наприклад, може бути відсутнім згода дружини на продаж квартири або дозвіл органів опіки, або порушені права спадкоємців. Їли мало місце примусове стягнення нерухомості на підставі рішення суду, не виключено, що колишні власники ще можуть оскаржувати рішення. З такими квартирами слід бути особливо обережними.

Якщо мова йде про квартиру на вторинному ринку, продавець повинен мати правовстановлюючі документи (наприклад, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування тощо), а також документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності. Перед операцією нотаріус вимагатиме також довідку з Жеку про зареєстрованих у квартирі осіб, перевірить наявність іпотек та арештів. Крім цього стандартного переліку рекомендуємо також запитати у продавця довідки обслуговуючих організацій про відсутність заборгованості по квартплаті та комунальним платежам, а також отримати технічний паспорт на квартиру.

Якщо виникли сумніви щодо «чистоти» документів, краще звернутися до фахівців і отримати їх укладення, перш ніж зважиться на покупку. Нотаріуси також оцінюють документи перед продажем, однак їх перевірка досить поверхнева.

На первинному ринку основні ризики пов’язані зі схемами придбання майна. Адже покупець набуває не квартиру, а майнові права, квадратні метри, права вимоги та інше. Можливість по закінченні будівництва все-таки оформити у власність квартиру залежить, зокрема, від порядності забудовника, наявності фінансування будівництва, правильності і повноти оформлення дозвільних документів на будівництво.

Анна Козловська,

керівник департаменту операцій з нерухомістю АН «Valion»

При купівлі квартири потрібно звертати увагу на правовстановлюючі документи, а саме на документ, що засвідчує право власності. Підозру повинні викликати: генеральна довіреність, дарча і спадщину не в колі сім’ї, рішення суду (у певних випадках). У будь-якому випадку документи повинен дивитися професіонал і тільки після цього можна робити якісь висновки.

Для того щоб гарантовано не потрапити до непрофесійного ріелтора або в руки афериста, звертайтеся тільки в великі агентства, які мають офіс, існують на ринку не менше 5 років, мають свій сайт. Запитуйте рекомендації знайомих, друзів, колег, які тим чи іншим способом стикалися з ріелторами. Працюйте з одним ріелтором, тим самим Ви захищаєте себе від ріелторів-аферистів.

Крім того, щоб убезпечити себе, перед початком співпраці потрібно підписати договір з компанією, в якій працює ріелтор. Це двосторонній договір про наміри між агентством нерухомості і клієнтом, який бажає купити або продати нерухомість і потребує послуг професіоналів. Грамотні клієнти працюють саме за такими договорами. Це убезпечить вас, і дозволить заощадити час. Крім того, хороший ріелтор завжди вас проконсультує, розповість про історію об’єкта, а також підкаже, на що потрібно звернути увагу, щоб уникнути будь-яких проблем. У той же час, за законність операції за законом відповідальність несе нотаріус.