Як купити квартиру в новобудові?

Починаючи з 2010 року, головним двигуном продажу квартир в новобудовах Києва та Київської області виступила програма розстрочки від забудовника, тим самим істотно потіснивши іпотечні житлові кредити, які банки стали видавати меншою мірою, у зв’язку з кризою.

“Почасти й стало причиною того, що будівельні компанії забезпечили собі стабільний прогнозований попит на об’єкти житлової нерухомості і додаткову частку на ринку фінансових інструментів зважаючи на порівняно невеликих початкових внесків на оформлення розстрочки і майбутніх платежів”, – коментує ситуацію директор девелоперської компанії “Білдгрупменеджмент” Інна Валентинівна Бречко.

Що відбувається?

Кожен з нас розуміє, що незважаючи на падіння ціни житлового квадратного метра, кінцева вартість квартири є для багатьох громадян непідйомною без участі в процесі покупки додаткових позик з боку.

Саме тому коли йдеться про вирішення квартирної проблеми, найбільш популярним виходом із ситуації є банківський кредит на іпотеку. Тобто мова йде про цільове виділення коштів юридичною особою фізичній на придбання житлової нерухомості. При цьому гарантією виступає кредитуемая квартира або будинок – сам об’єкт покупки.

Однак, як відзначають аналітики, далеко не кожен потенційний покупець може сьогодні отримати в банку кредит на купівлю житла в споруджуваному будинку, адже під час кризи банки посилили умови видачі. Наприклад, нині фінустанови не хочуть і практично не видають кредити на житло, що будується, в кращому випадку будинок повинен бути на стадії готовності 70%, кажуть покупці.

“Але тоді і процентна ставка космічна, так як в цьому випадку є ризик заморожування будівництва будинку. Скільки я не шукала відповідний кредит на придбання нового будинку, дешевше 22-24% річних важко знайти варіанти іпотеки. У результаті поки що покупку квартири відклала, поки іпотечні кредити не стануть доступнішими”, – пояснює киянка Анастасія Агафонова.

Як зазначають забудовники, ні одне фінансово-кредитне установа, легітимно функціонує на ринку України вже не надає кредит на квартиру в будинку, що знаходиться на рівні котловану. Винятки становлять спільні пропозиції забудовника і банку. Але і в цьому випадку відсоток по кредиту досить високий, а вибір квартир обмежений.

Однак інвестувати в житло вигідніше якраз на старті будівництва. “Адже в готовому будинку квартира приблизно на 40% дорожче, ніж на початку зведення проекту, – говорить ріелтор Олег. – А якщо ще врахувати той факт, що багато хто намагається оформити квартиру в кредит, то з високими процентними ставками, поруч прихованих комісій, масивом документів, що підтверджують платоспроможність позичальників, переплачувати за квартиру багатьом доводиться практично вдвічі. І в такій ситуації багато мої клієнти або серйозно сумніваються в покупці житла в новобудові, схиляючись до ідеї почекати, або взагалі відмовляються від такої можливості, воліючи покупку квартири на вторинному ринку”.

Як вирішити проблему?

Дана ситуація змусила забудовників розгорнути власні комерційні програми і перейняти функції іпотечного кредитування для населення.

Згідно з даними UTG, сьогодні українці купують квартири в основному за рахунок власних заощаджень (60% у загальній структурі операцій) чи в розстрочку (37%).

“Потенційним інвесторам розстрочка обіцяє ряд вигод, але самі забудовники її відносять як додаткову міру для залучення покупців, поряд з рекламою та акціями, так як надати преференції населенню необхідно за свій рахунок вже зараз, а отримання прибутку питання на перспективу. Як показує практика, в основному інвестори воліють розстрочку на 3-5 років”, – каже Інна Бречко.

Визначальним фактором привабливості розстрочки від забудовника для покупців є її тривалість. На даний момент гравці-лідери будівельного сегменту переглянули тривалість розстрочки, скоротивши її до введення об’єкта в експлуатацію. Якщо врахувати, що будівництво середньостатистичного житлового будинку становить 1,5 року, в такому випадку вигідним є інвестування в будинок на початковій стадії будівництва.

Треба зазначити, що в Києві забудовники не фіксують вартість квадратного метра, таким чином, ціна зростає спільно з поверхами. Проте в передмісті столиці, містах-саттелитах спостерігається інша ситуація. Інвестор не може розраховувати на розстрочку від забудовника, терміном на кілька років, але і може оплачувати вартість квартири частинами, за фіксованою ціною.

За словами учасників ринку, покупці вирішують придбати житло в розстрочку також по причині низьких процентних ставок. “Як у столиці, так і за її межею більшість забудовників надають безпроцентну розстрочку своїм покупцям до здачі будинку в експлуатацію. Що цікаво, часто пропозиції від забудовників щодо купівлі житла в кредит не перевищують ставки 10% річних. Тому ті покупці, хто хоче придбати нове житло, цікавляться такими пропозиціями”, – продовжує ріелтор Олег.

P. S

В принципі, купувати житло на первинному ринку в розстрочку від забудовника або на умовах класичного іпотечного кредитування, кожен вибирає сам. Проте коли є вибір – це позитивний фактор. Однак який варіант покупки житла не вибрав би майбутній його власник, все ж одна порада буде доречний: краще мати справу з великими забудовниками, ніж з невеликими будівельними компаніями, адже лідери ринку вже мають непогану репутацію та досвід у зведенні об’єктів різної складності, відповідно, тут більше гарантій щодо отримання ключів від квартири в строк.