Як купити квартиру в Києві без грошей…

Є кілька способів отримати власні квадратні метри. Перший – отримати квартиру у спадок від родичів, другий, витратний – купити квартиру самому шляхом відкладання грошей в панчохи або з допомогою іпотеки. Але якщо немає у вас ні родичів, побажали заповідати омріяну квартиру, ні можливості взяти, а тим більше, виплачувати іпотечний кредит, тоді на допомогу приходить ще один набирає все більшу популярність спосіб – придбання квартири за договором довічного утримання.

Стандартна процедура покупки готового житла у господаря передбачає всього два варіанти: або треба збирати всю суму готівкою, або «підписуватися» на іпотечний кредит.

Перший спосіб передбачає дуже тривалий час на відкладання потрібних грошей. Другий, на жаль, зараз теж важко назвати підходящим для більшості пересічних українців — іпотека поки доступна дуже обмеженому колу потенційних позичальників.

Натомість українці пильно придивляються до порівняно нового інструменту на вторинному ринку нерухомості — придбання квартири за договором довічного утримання. «Такі угоди не можна назвати новими, вони в законодавстві прописані з 2004 року, коли набув чинності Цивільний кодекс України, — коментує незалежний експерт ринку нерухомості Руслан Макаренко. — Однак до кризи і попит, і пропозиція були досить невеликими. За останній же рік кількість квартир, виставлених на продаж «з утриманцями», збільшилася майже в два рази. Приміром, у Києві в сегменті «до $50 тис. » з десяти квартир сім продаються на умовах довічного утримання. В інших великих містах ситуація схожа: пенсіонери готові віддати житло за гарантію забезпеченої старості».

Метр довжиною в роки

Схема придбання квартири «з доважком» у вигляді господаря нескладна і повністю врегульована законодавством України. Однак самостійно вийти на престарілого квартировласника, що бажає обміняти свою нерухомість на щомісячне фінансування і догляд, практично нереально. Як правило, покупця і продавця зводять спеціалізовані агентства: наприклад, у столиці та інших містах-мільйонниках) сьогодні налічується близько 5-6 компаній, що надають таку послугу.

«Якщо літня людина і покупець сподобаються один одному, вони мають право укласти між собою договір довічного утримання, передбачений ст. 744 ЦКУ, — розповідає керівник юридичного департаменту компанії Realnest Яна Кобан. — Суть такої угоди в тому, що господар житла передає у власність квартиру, а набувач зобов’язується замість сплати повної вартості квартири надавати підопічному до кінця життя дах над головою і зафіксовану в договорі щомісячну суму на проживання. Договір повинен бути складений у письмовій формі, завірений нотаріусом, а потім зареєстрований в БТІ. Тільки з моменту реєстрації він стає чинним, і тільки з цього моменту відбувається перехід права власності на квартиру до набувача».

До речі, перехід права власності на квартиру насправді не дає покупцеві майже ніяких прав. Розпоряджатися нерухомістю можна буде тільки після смерті попереднього господаря. До цього моменту нерухомість не можна продати, подарувати або закласти. В’їхати в «свою» квартиру до смерті господаря власник може тільки за згодою підопічного. Для цього доведеться окремим параграфом прописати в договорі умови спільного проживання і закріпити за господарем власну територію.

Варто врахувати, що всі договори такого типу поділяються на два види — договір довічної ренти або утримання. «Виплата ренти більш зручна для покупця, — пояснює Макаренко. — Людина щомісяця виплачує конкретну суму і може навіть не зустрічатися з першим господарем свого житла. Проте самотні пенсіонери найчастіше віддають перевагу утриманню, коли крім грошей їм належить ще й догляд. Це може бути купівля та доставка продуктів, прибирання квартири, оплата ліків або доглядальниці. Що саме мається на увазі під поняттям «утримання», в кожному конкретному випадку має бути прописано в договорі. Тільки так обидві сторони убезпечать себе від зловживань».

Довічне пригода

Матеріальна сторона питання, на перший погляд, виглядає значно привабливіше банківської іпотеки. За словами Макаренка, стандартно покупка квартири за договором довічного утримання передбачає сплату покупцем першого внеску у розмірі 25-30% від ринкової вартості житла (для Києва це $10-15 тис.), пишуть Известия в Україні. Щомісячні витрати на утримання господаря квартири з самими скромними запитами можуть скласти від 500 грн. Але багато чого залежить від запитів вашого «утриманця» та ринкової вартості його квартири. До того ж список ваших обов’язків буде документально зафіксовано в договорі. Однак є значний мінус — це повна невизначеність строків, коли власник квартири помре, щоб ви могли нею користуватися і розпоряджатися на правах повноцінного господаря.

До речі, жоден юрист не береться гарантувати покупцеві, що операція в підсумку завершиться для нього успішно. «По суті, договір довічного утримання є одностороннім, оскільки зобов’язаною за нього стає тільки набувач квартири, а господар квартири ніяких обов’язків не несе, — пояснює Кобан. — У зв’язку з цим найбільші складності при його виконанні виникають тільки у набувача. Наприклад, у разі розірвання договору за ініціативою будь-якої із сторін повернути вже сплачені на утримання гроші практично неможливо».

Найчастіше договори розриваються через неналежне виконання своїх обов’язків покупцем житла. Ріелтори неофіційно зізнаються: бували випадки, коли пенсіонери таким нехитрим способом змінювали по кілька опікунів. «Вина набувача не має значення, досить самого факту невиконання, — попереджає Кобан. — Старенька може призвести до суду сусідів, які розкажуть, що набувач рідко буває в квартирі, не приносить ліки і продукти. У підсумку, після декількох років старань можна залишитися ні з чим. Щоб уникнути цього, необхідно з першого дня виконувати всі умови договору. Не зайвим буде зберігати всі квитанції про оплату квартири, телефону і медикаментів. Крім того, раз в місяць або в квартал непогано б брати у господаря розписку, що обов’язки за договором за даний період виконані сповна і претензій немає».

Ще один суттєвий «підводний камінь», про який потрібно пам’ятати, підписуючи договір довічного утримання — психічне здоров’я вибраного вами утриманця. Тобто при підписанні договору він повинен надати довідку профільного спеціаліста про те, що перебуває в здоровому глузді. Якщо такої довідки у вас на руках немає, то спадкоємці або інші претенденти на квартиру при бажанні зможуть довести, що в момент укладення договору бабуся або дідусь були недієздатними.

Якщо розірвання договору ініціював покупець (наприклад, його звільнили з роботи, і оплачувати утримання господаря в колишніх обсягах він не може), квартира знову-таки безоплатно повертається колишньому власнику. Витрати ж, понесені на його зміст, не відшкодовуються. Якщо з предметом угоди щось сталося (наприклад, пенсіонер забув вимкнути чайник, і квартира згоріла), ніяких грошей або компенсацій покупцеві теж не повернуть. Більш того, як власник пошкодженого житла, він все одно зобов’язаний утримувати колишнього господаря в умовах, не гірше колишніх.

КОМПЕТЕНТНО

Сергій Кущенко, експерт з інвестування в нерухомість:

— Покупка квартири за договором довічного утримання — правочин, що має свої специфічні ризики. По-перше, потрібно акуратно, без затримок виплачувати пенсіонеру щомісячне утримання, а також індексувати його відповідно до законодавства та інфляцією. Інакше у пенсіонера або його родичів з’явиться єдиний законний привід звернутися до суду, щоб розірвати договір і повернути собі квартиру.

По-друге, якщо з виплатами щомісячного утримання пенсіонеру все в порядку, його родичі теоретично можуть оскаржити результати приватизації квартири, щоб таким чином визнати договір довічного утримання недійсним. Тут потрібно знати, що строк позовної давності по приватизації становить три роки, і напевно пенсіонер приватизував свою квартиру давно.