Як купити квартиру «у спадок»?

Через дорожнечу квартир і погано розвиненого банківського кредитування міське житло зараз мало кому по кишені. Вирішити проблему даху над головою може договір довічного утримання. Він полягає з пенсіонером, готовим віддати вам квартиру після смерті за умови, що до цієї самої смерті ви будете його матеріально забезпечувати. Ми дізналися, як підписати договір правильно і уникнути шахрайства з боку пенсіонерів. У цьому нам допоміг київський юрист Юрій Андрощук.

Оцінюємо вигоду

Перш ніж підписувати договір довічного утримання, подумайте, наскільки вигідні для вас умови. По-перше, дізнайтеся у ріелторів ринкову вартість пропонованої квартири, її розташування та нинішній стан. По-друге, відразу уточніть, який початковий платіж від вас вимагається і яку суму доведеться виплачувати щомісяця. По-третє, поцікавтеся віком і станом здоров’я пенсіонера. Прикинувши, скільки він ще може прожити, порахуйте, у скільки вам обійдеться ця квартира — можливо, овчинка не варта вичинки. За словами людей, які укладали подібні договори з пенсіонерами, вони погоджувалися на угоду, якщо бачили, що в цілому квартира обійдеться їм у 30-40% від ринкової вартості. Хоча у вас можуть бути свої переваги. На жаль, міцність здоров’я старого можна оцінити тільки «на око» — ви не маєте права вимагати у нього пройти медогляд.

А от запросити психіатра для огляду можна і навіть потрібно. Він повинен підтвердити, що пенсіонер дієздатний, і видати відповідну довідку.

Оформлюємо документи

У договорі довічного утримання є кілька обов’язкових умов, визначених у ст. 744-758 Цивільного кодексу України (ЦКУ). По-перше, там має бути закріплено право господаря квартири жити в ній до смерті. По-друге, вказана вартість квартири згідно домовленості. По-третє, прописана сума першого платежу та розмір щомісячної допомоги господареві квартири до самої його смерті в грошовому вираженні. Зазвичай там також зазначається, що щомісячна сума повинна щорічно зростати на розмір офіційної інфляції в країні. По-четверте, у договорі потрібно вказати, що квартира не знаходиться в заставі. І, нарешті, прописати, що випадкова втрата квартири (пожежа, руйнування тощо) не звільняє вас від необхідності виплачувати старому щомісячне утримання.

Але у договорі можуть бути присутні й інші пункти. Наприклад, щотижнева прибирання квартири, оплата санаторно-курортного відпочинку та ін. Радимо вам не прибирати квартиру самому, а скористатися послугами клінінгової фірми — тоді у вас на руках будуть квитанції, що підтверджують надання послуги.

До речі, такий договір завжди укладається в письмовій формі. Його повинен завірити нотаріус та зареєструвати БТІ. Інакше його визнають недійсним. При цьому за нотаріальне посвідчення потрібно заплатити держмито — 1% від вартості квартири. Послуги БТІ теж платні.

Захищаємося від аферистів

Пенсіонер, який підписав договір, завжди може змінити своє рішення і вимагати його розірвання. Один з таких випадків нещодавно відбувся в Києві. В один з центрів по соціальному захисту пенсіонерів звернулася 86-річна пенсіонерка. Вона попросила знайти їй інвестора для укладення договору довічного утримання. «Весь цей час вона дуже часто спілкувалася з працівниками центру, — розповідає Юрій Андрущенко випадок зі своєї практики. — Є записи всіх її телефонних дзвінків. Їй направляли доглядальниць і приносили необхідні продукти». В результаті інвестора жінці знайшли. Вона підписала з ним договір, де була вказана перша сума проплати в розмірі 40 тис. грн та щомісячне утримання — 800 грн. Але через деякий час бабуся несподівано написала скаргу в КМДА і заяву в прокуратуру. Вона стверджувала, що її обдурили і забрали квартиру шахрайським чином.

«Суддя розжалобити і стала на бік бабусі, — розповідає Юрій Андрущенко. — За рішенням суду договір визнали недійсним. Хоча його запевняла державний нотаріус, яка теж була присутня на суді. Нотаріус підтвердила, що бабуся була в повній свідомості і тверезій пам’яті, і її договір влаштовував. На мій погляд, тиск на суд надали телесюжети про цю історію, які транслювали кілька каналів, а також похилий вік бабусі. В результаті вона отримала право не повертати отримані гроші».
Убезпечити себе від таких судових рішень можна кількома способами. По-перше, потрібно збирати всі можливі докази того, що ви виконували умови договору. Візьміть розписку про отримання першої суми, а потім виплачує щомісячні платежі через банк, зберігаючи квитанції. По-друге, процес підписання договору краще знімати на камеру. По-третє, обов’язково оформите договір в БТІ і Соцзабезі (державній соціальній службі району). Адже після того як пенсіонер підписує договір довічного утримання, Соцзабез повинен зняти його з обліку.

Нездорова пам’ять

Згідно ст. 746 ЦКУ, передавати свою квартиру іншій людині за договором довічного утримання може будь-який громадянин, незалежно від віку, працездатності, стану здоров’я. Однак не забувайте, що тут мається на увазі тільки фізичне здоров’я. Наприклад, у судовій практиці був випадок, коли після смерті господаря квартири його родич зміг відсудити собі квартиру, а інвестор нічого не отримав. У цьому випадку родич приніс у суд довідки з псіхоневродіспансера про те, що бабуся, яка підписала договір довічного утримання, неодноразово проходив там лікування. І, підписуючи договір, вона цілком могла бути не в своєму розумі. Рада тут може бути тільки один: обов’язково запросіть психіатра для оцінки здоров’я старого перед підписанням з ним договору.

Два мешканця

Втратити квартиру, яку ви повинні успадкувати, можете і в тому випадку, якщо будете доглядати за двома власниками житла, а підпишете договір тільки з одним з них. Наприклад, це можуть бути старі дружини. Адже людина, заповів вам свою частку в квартирі, може померти, а її чоловік — розірвати підписаний договір. Щоб уникнути проблем, можна підписати договір з обома власниками квартири. Або, якщо ви укладаєте договір тільки з одним з них, заздалегідь виділіть його частку в спільному майні в натурі. Втім, у другому випадку у вас можуть виникнути проблеми з викупом частини квартири у її власників.

Рання смерть

Можливі й випадки, коли людина, яка піклується про пенсіонерів (інвестор), вмирає раніше господаря квартири. В цьому випадку право отримати квартиру переходить до спадкоємців інвестора. Єдиний спосіб забрати у них квартиру в такому випадку — довести, що вони перестали виконувати умови договору. Якщо це сталося, їх можна позбавити права на житло. Причому витрати померлого інвестора на утримання пенсіонера не підлягають поверненню, тобто виявляються витраченими даремно.