Як і за скільки орендувати офісне приміщення?

В цьому році оренда офісів класу А і В виросла на 5%. Але не варто переживати – вибір майданчиків занадто великий, щоб подорожчання докотилося до економ-варіантів в класі З, а офіси-квартири і зовсім будуть тільки дешевшати.

“За офіс класу З ми платимо приблизно 25 доларів за метр в місяць. І ось на початку року ми виявили, що в хорошому бізнес-центрі класу В можна зняти офіс за 20 доларів. Тут же було прийнято рішення переїхати”, – розповідає керівник київської філії невеликої торгової компанії Ярослав Новіков. За його словами, розлучитися зі звичним офісом, де компанія жила останні три роки, виявилося не так просто. “Після повідомлення про те, що ми з’їжджаємо, орендодавець сказав, що передоплату за 3 місяці він повертати не буде, так як це передбачено договором. Втрачати знайдений відповідний нам офіс не хотілося, тому вирішили змиритися з втратою передоплати та переїхали”, – каже пан Новіков. “Гроші” з’ясували, які офіси нині в ціні і як правильно переїхати на нове місце.

Столичні бізнес-ціни
Незважаючи на наполегливі спроби орендодавців спровокувати зростання орендних ставок, розповідаючи то тут, то там про дефіцит площ, офісів у столиці дуже багато. Дефіцит є хіба що в категорії професійних бізнес-центрів (БЦ) класу А і Ст. Традиційно найбільший попит – на площі до 200 кв. м. Особливо зацікавлені орендарі в офісах класу В–, куди прагнуть переїхати малі підприємства, які в кризу тулилися на площах класу С і в квартирах.

За даними Української торговельної гільдії, рівень вакантності в професійних БЦ Києва – 2-3%. Враховуючи, що в столиці понад 1,1 млн. кв. м. таких площ, виходить, що сьогодні вільні лише 22-23 тис. кв. м. не Дивно, що натхнені попитом орендарі вирішили підвищити орендні ставки: за перше півріччя 2011 року плата за оренду київських офісів зросла на 5%.

Зараз орендувати офіс в БЦ класу А можна за 30-50 доларів за кв. м. в місяць, а класу В – за 18-40 доларів. Почасти в зростаючих цінах на столичні офіси винні девелопери, які ніяк не можуть ввести в експлуатацію ряд бізнес-центрів. У 2011 році в Києві було запущено всього три нових БЦ – “Realto”, “Artevilla” і “Василевс”, загальна площа яких – 19,1 тис. кв. м. До кінця року заплановано введення в експлуатацію ще 11 столичних бізнес-центрів – це в сумі понад 184 тис. кв. м. Проте шансів, що терміни здачі будуть витримані, дуже мало. “Введення в експлуатацію таких масштабних проектів, як ТРЦ “Еспланада”, “Преміям-центр”, БЦ “Вікторія парк”, БЦ “Топаз”, збільшить частку класу А і В+, але, враховуючи будівельну активність на цих об’єктах, швидше за все, їх відкриття буде перенесено на 2012 рік”, – відзначають фахівці УТГ. В результаті в кращому випадку у 2011 році будуть здані бізнес-комплекси загальною площею 100 тис. кв. м.

Втім, і такий обсяг нових професійних офісів дозволить вирівняти ціни – до кінця року ставки зростуть максимум на 3%.

Подорожчання оренди в “козирних” столичних БЦ відбувалося одночасно з падінням цін на менш привабливі для орендарів офіси класу В і С, розташовані на віддалі від центру – там ставки зменшилися на 6-8%. “Сьогодні орендарі готові знімати такі приміщення за 13-20 дол./м2. Виняток становлять приміщення площею 10-30 кв. м., де ставка, як і раніше, найвища – до 25 дол./м2”, – зазначає директор офісу на Паньківській компанії RealDruzi Валентина Харченко.

До речі, зняти офіс-квартиру в центрі Києва сьогодні можна за ціною 18-20 дол./м2, а на околицях – за 8-11 доларів. Після кризи малий і середній бізнес ожив і вже відмовляється від офісів-квартир на користь приміщень площею 70-120 кв. м в комплексах класу З і Ст. Тому цілком ймовірно, що орендні ставки на квартири до кінця року знизяться на 8-10%. Особливих змін вартості столичних площ класу С не передбачається –до кінця року ставки будуть на рівні 17-20 дол./м2.

Регіональна економія
“У Дніпропетровську хороших офісів не так і багато, а ті, що є, часто пропонують орендувати площу 300-800 кв. м. Малому бізнесу ні до чого такі витрати, ось і задовольняємося в основному адміністративними будівлями недалеко від центру, де можна зняти офіс майже вдвічі дешевше, ніж в БЦ”, – зазначає підприємець Валентин Радченко. За його словами, у місті на Дніпрі не більше п’яти центрів, більш-менш відповідають стандартам класу А. Серед них – БЦ “Міст-сіті”, ТДЦ “Атріум” і БЦ “Призма”. У таких комплексах оренда – 12-17 дол./м2,в залежності від площі і результату особистих переговорів з орендодавцем.
Офіси класу В і С в Дніпропетровську і зовсім коштують 8-10 дол./м2. Орендувати там же квартиру під офіс можна за 6-8 дол./м2. Такі ж, як в Дніпропетровську, цінові рамки на оренду офісних площ в інших містах-мільйонниках – у Донецьку та Одесі. Правда, в місті біля моря ставки на офіси класу А досягають 18-20 доларів. Це пояснюється зростанням попиту на якісні приміщення, тоді як кількість таких комплексів в безпосередній близькості до ділового центру як і раніше мало, адже в самому серці Одеси знаходяться в основному реконструйовані старі будівлі. Вони хоч і відремонтовані, але все-таки відносяться до класу С. Трохи дешевше орендувати офіс у Харкові та Львові, де за площу класу А і доведеться віддати 10-12 дол./м2, класу С – 8-9 дол./м2. Офіси-квартири з ремонтом, розташовані в центрі цих міст, часом коштують так само, як приміщення в професійних БЦ. А на околицях можна знайти пропозиції за ціною 5-6 доларів за “квадрат”.

У всіх містах-мільйонниках влітку відбулося зниження цін на офіси класу С і офіси-квартири в середньому на 3-5%. Як і в столиці, деякі професійні БЦ в 2011 році трохи підняли ставки (в межах 3%). Однак до кінця року ціни, швидше за все, залишаться на нинішньому рівні.

Переїхати? Легко!
Часто нові бізнес-центри класу В і В– залучають орендарів нижчими тарифами, ніж у середньому по місту. Така ситуація змусила згаданого на початку статті р-наНовикова поміняти місце дислокації офісу. Так в якому ж випадку варто переїжджати і скільки грошей на це піде?

Перш за все, варто розуміти, що переїзд – справа клопітка, і з-за нього співробітники можуть втратити один, а то й два-три робочих дні. Зазвичай це відбувається, коли на місці раптом з’ясовується, що Інтернет чомусь не працює, міні-АТС “глючить”, а ключ від санвузла – у дяді Вані, телефон якого поза зоною доступу. Тому до переїзду необхідно не просто підписати договір та акт прийому-передачі з орендодавцем, але і перевірити, чи все в офісі функціонує належним чином. Як правило, не завадить окрема людина (зазвичай це системний адміністратор або помічник директора), якому доручена перевірка офісу. Лише після неї можна починати перевезення техніки, меблів та іншого офісного майна. Для цього доведеться замовити машину (або дві-три машини, в залежності від кількості речей), і за день до переїзду привезти коробки і попросити співробітників скласти туди особисті речі, запечатати коробки і маркером вказати на них прізвище “власника”. Крім того, за місяць до переїзду необхідно зробити розсилку по пошті з повідомленням про переїзд, але бажано також розповісти про зміни під час загальних зборів.
“Зазвичай співробітники схильні прив’язуватися до насидженого місця, і ніхто не радіє переїзду, хіба що ті, хто живе поблизу нового офісу. Переїзд – це майже стрес для “офісного планктону”, тому краще не тільки в письмовому вигляді повідомити про нього, але і в усній бесіді, акцентуючи увагу на чудовій інфраструктурі та інших позитивних змінах”, – ділиться досвідом топ-менеджер міжнародної компанії Артур Лоза.

Краще, якщо компанія-перевізник доставить речі в нове приміщення в суботу, тоді системного адміністратора буде можливість підключити та налаштувати техніку до появи співробітників в понеділок вранці. Сам переїзд навряд чи потребує великих витрат – послуги компанії-перевізника обійдуться в середньому в 900-1400 грн. у розрахунку на офіс з 5-10 співробітників. Але варто пам’ятати про передоплату: зазвичай в договорі з орендодавцем зазначено, що орендар зобов’язаний заплатити за два місяці вперед, а далі вже здійснювати платежі помісячно.